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　　商業(yè)地產的空置率問題最近頗引人關注。空置率的問題在哪個城市多多少少地都會存在，但在寸土寸金的北京頻繁上演“空城計”，這不得不引人深思。

　　國家統(tǒng)計局有關數(shù)據(jù)顯示，去年北京市上半年商業(yè)地產空置一年以上的面積達到42萬平方米，同比增長133%，全年平均空置率達8.4%，商業(yè)地產的空置率警戒值在6%左右。究竟北京的商業(yè)地產市場空置率為何居高不下？

　　北京的商業(yè)地產開發(fā)商幾乎均由原房企轉型而來，據(jù)《2011中國房地產開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示，排名前20位的開發(fā)商都進入了商業(yè)地產領域。與國外商業(yè)地產開發(fā)商多為大型零售商或專業(yè)不動產商完全不同，許多商業(yè)地產運營商缺乏現(xiàn)代商業(yè)地產經營實戰(zhàn)經驗與正確的運營理念，他們依然沿襲住宅開發(fā)的模式選址、租售和招商，輕視定位與商業(yè)規(guī)劃。雖說大多都已注冊成立了商業(yè)經營管理公司，但卻仍以物管方式來管理商業(yè)地產項目或Mall，在后期運營中仍一敗涂地。據(jù)筆者觀察，目前北京商業(yè)地產不分位置、體量、設計規(guī)劃，定位大多扎堆于高端，如此一來高端的品牌商家選擇機會增加，對于商業(yè)地產開發(fā)商就顯得僧多粥少，許多商業(yè)地產物業(yè)定位不準、業(yè)態(tài)組合混亂，商業(yè)物業(yè)用房的硬件設施甚至連房屋結構也都沒按照商業(yè)物業(yè)硬件要求建設，比如規(guī)劃做餐飲的物業(yè)，卻沒有預留排油煙井、鋪設排污管、造成不易租售、項目閑置的后果。

　　商業(yè)供應過快也造成市場過剩。近幾年來，基于住宅市場限購，很多住宅開發(fā)商轉型進軍商業(yè)地產，還有一些原本從事其他行業(yè)，如鋼鐵、服裝的企業(yè)進入商業(yè)地產領域，造成目前階段性商業(yè)地產有跟風現(xiàn)象，未掌握好開發(fā)節(jié)奏，提前消費未來市場導致“市場過剩”引發(fā)惡性競爭。

　　城市綜合體一哄而上。造成整個商業(yè)地產規(guī)模擴大的關鍵原因之一是城市綜合體的出現(xiàn)，國內商業(yè)地產開發(fā)商們均認為這是一大趨勢，所以盲目跟風。如今北京的城市綜合體已逾60個，總量超2100萬平方米，整體數(shù)量接近飽和，出現(xiàn)結構失衡，造成空置。

　　商業(yè)地產專業(yè)人才匱乏。開發(fā)商對商業(yè)地產的運營不了解，缺乏專業(yè)能力，專業(yè)性欠缺。將主要精力集中在銷售方面，造成了很多產品問題。因為很多商業(yè)地產都是在缺乏人才儲備、知識儲備和心理準備下倉促開發(fā)的。由于商業(yè)地產運營經驗缺乏，一味地追求大規(guī)模，有的購物中心甚至占地面積達上千畝，由于其地理位置等原因，商戶資源不足、客戶資源不足，造成空置。

　　開發(fā)模式存痼疾。與國外成熟的商業(yè)地產商“只租不售，統(tǒng)一經營”的開發(fā)模式不同，我國開發(fā)商普遍采取的開發(fā)方式是通過建筑商墊付資金把商業(yè)設施建好，再采取“售后返租”的形式，由于開發(fā)商已承諾高額的“返租回報”給中小投資者，造成商鋪的實際租金遠高出市場承受能力，從而造成高空置現(xiàn)象。

　　在開發(fā)商與品牌商的博弈中，開發(fā)商的話語權正在逐漸喪失，而品牌商的話語權則在明顯增強。零售品牌壓縮開店，如沃爾瑪表示2013-2015年陸續(xù)關閉100家不盈利的門店，占其在華門店的1/4。Tesco、宜家也暫緩了在華開店的速度等。

　　選址盲目，定位雷同。在同一商圈內擁有多個類似大型購物中心或城市綜合體，造成商戶、客戶資源分流現(xiàn)象嚴重，從而導致后開發(fā)招商的商業(yè)地產項目空置或遲遲無法開業(yè)處境尷尬。北京的商業(yè)地產購物中心出現(xiàn)普遍的大體量、高端化，定位高度同質化，幾乎所有的城市綜合體與購物中心都是高端定位，許多中檔或偏平民化的品牌均被擋在門外，一面是商業(yè)地產的空置率在逐年上升，另一面卻是大批商戶被擋在門外。