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    2012年四季度深圳寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)冰凍景象。由于深圳去年出臺(tái)了針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控措施，加之近期深圳寫字樓供應(yīng)放量，深圳寫字樓空置率未來(lái)很可能進(jìn)一步升高，從而導(dǎo)致租金下降。

　　寫字樓租金售價(jià)雙降

　　雖然2012年深圳住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯企穩(wěn)跡象，但由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境較為低迷，深圳工商企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況不盡理想，導(dǎo)致深圳寫字樓需求下降。

　　仲量聯(lián)行的一份研報(bào)顯示，受歐債危機(jī)、出口需求減弱、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩等宏觀經(jīng)濟(jì)因素影響，2012年深圳寫字樓需求以成本節(jié)約型的續(xù)租或搬遷為主，特別是受經(jīng)濟(jì)周期影響較大的外貿(mào)、制造業(yè)及擔(dān)保類企業(yè)，租賃預(yù)算偏緊使企業(yè)更多選擇續(xù)租，或搬遷至租金低廉的其他甲級(jí)寫字樓、乙級(jí)寫字樓或工業(yè)用地寫字樓，部分項(xiàng)目空置率因此上升。

　　在寫字樓新增需求創(chuàng)下新低同時(shí)，深圳寫字樓租金也出現(xiàn)下降。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2012年全市甲級(jí)寫字樓平均租金為每月每平方米170元，同比下降3.9%。其中，福田區(qū)寫字樓租金跌幅較大，同比下跌4.6%，這主要因?yàn)楦Ｌ镏行膮^(qū)部分寫字樓租金較高，更多租戶為節(jié)約成本而遷出。

　　與此同時(shí)，在售寫字樓的價(jià)格也出現(xiàn)下滑。雖然深圳住宅回暖明顯，但是寫字樓并未受到影響。2012年部分開發(fā)商為了緩解還貸壓力或資金壓力，推出個(gè)別本來(lái)是開發(fā)商自持的項(xiàng)目作銷售。另外，更多開發(fā)商下調(diào)新建寫字樓的價(jià)格以吸引自用需求。二手市場(chǎng)也有較多業(yè)主降價(jià)出貨，以緩解自身的資金壓力。

　　商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控影響將繼續(xù)深化

　　樓市調(diào)控政策一直走在全國(guó)前列的深圳，在2011年出臺(tái)了二手住宅交易按評(píng)估價(jià)交稅的新政之后，2012年將類似的政策運(yùn)用到了寫字樓市場(chǎng)之中。“非住宅類房產(chǎn)交易按評(píng)估價(jià)計(jì)稅”的實(shí)施大大增加了商用物業(yè)的交易成本。這使得原本就低迷的深圳寫字樓市場(chǎng)“雪上加霜”，全年成交面積同比減少39%僅23.7萬(wàn)平方米，為近年來(lái)最低點(diǎn)。新政實(shí)施之前的2012年9月二手市場(chǎng)成交達(dá)到7.28萬(wàn)平方米，此后便出現(xiàn)大幅下滑。

　　深圳二手商鋪交易也呈現(xiàn)類似波動(dòng)，市場(chǎng)在政策執(zhí)行前夕成交二手商鋪當(dāng)月為20萬(wàn)平方米，是近年來(lái)月度高峰；政策開始執(zhí)行后，二手商鋪成交量迅速冷卻。從全年市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，一二手商鋪成交面積為79.2萬(wàn)平方米，較上年減少9.97%。

　　戴德梁行華南及華西區(qū)研究部助理董事張曉端認(rèn)為，深圳的商用物業(yè)評(píng)估價(jià)計(jì)稅將持續(xù)影響商用物業(yè)交投市場(chǎng)，包括土地增值稅在內(nèi)的高額投資成本將迫使投資者更加謹(jǐn)慎，商用物業(yè)投資的活躍度也將因此減弱。這意味著未來(lái)在商用物業(yè)買賣交易中，自用客戶比例將有所加大，而新建物業(yè)由于相對(duì)較低的交易成本會(huì)受到更多青睞。