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    日前，第一太平戴維斯研究部發(fā)布了《2018年上半年杭州寫字樓及商鋪市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)》，報(bào)告顯示：上半年杭州新增甲級(jí)寫字樓供應(yīng)面積10.3萬(wàn)平方米，空置率半年環(huán)比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)至14.2%，平均租金半年環(huán)比上升1.6%達(dá)到人民幣每平方米每天5.4元；市區(qū)六個(gè)零售項(xiàng)目開業(yè)，新增零售面積53.8萬(wàn)平方米，購(gòu)物中心空置率半年環(huán)比上升2.7個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到11.0%，首層租金半年環(huán)比上升1.0%至人民幣每平方米每天18.9元。

    寫字樓
    上半年兩大項(xiàng)目入市 聯(lián)合辦公品牌進(jìn)駐杭州

    今年上半年杭州共有兩個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目入市，一個(gè)是位于錢江新城板塊的高德置地廣場(chǎng)，另一個(gè)是位于黃龍板塊的黃龍萬(wàn)科中心A、B座，兩個(gè)項(xiàng)目合計(jì)帶來(lái)新增供應(yīng)面積10.3萬(wàn)平方米。

    黃龍萬(wàn)科中心A、B座于2018年上半年入市，合計(jì)寫字樓建筑面積4.3萬(wàn)平方米。整個(gè)黃龍萬(wàn)科中心項(xiàng)目由9棟約22萬(wàn)方的寫字樓以及一個(gè)約8萬(wàn)方的購(gòu)物中心組成。項(xiàng)目一期G、H、I座于2015年入市，目前接近滿租，租戶包括百度錢包和眾安保險(xiǎn)。C、D座和E、F座預(yù)計(jì)分別將于2019年和2020年入市。

    在需求方面，專業(yè)服務(wù)類、金融公司和IT企業(yè)的需求仍保持活力；來(lái)自房地產(chǎn)開發(fā)與建造行業(yè)的承租量在近幾年也明顯增加。另外，聯(lián)合辦公品牌也開始入駐杭州市場(chǎng)。例如，裸心社在黃龍板塊的歐美中心開設(shè)了第一個(gè)辦公點(diǎn)。SOHO3Q也在浙江財(cái)富金融中心承租了約6千平方米。WeWork將在2018年第四季度在工聯(lián)大廈承租約1萬(wàn)平方米。許多其他聯(lián)合辦公品牌都預(yù)計(jì)在不久的將來(lái)擴(kuò)張到杭州市場(chǎng)。

華潤(rùn)·萬(wàn)象匯開門迎客

    甲級(jí)寫字樓租金上漲、空置率下降
    散售市場(chǎng)成交速度放慢

    杭州甲級(jí)寫字樓租金在2018年上半年上升至人民幣每平方米每天5.4元，半年環(huán)比上升1.6%。錢江新城憑借高品質(zhì)以及集聚效應(yīng)，租金穩(wěn)步上升，該板塊租金增長(zhǎng)也帶動(dòng)了非核心商務(wù)區(qū)在上半年實(shí)現(xiàn)半年環(huán)比上升2.5%。同時(shí)，傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)通過(guò)給予租金折扣來(lái)吸引并留住租戶，導(dǎo)致租金半年環(huán)比下降0.4%。

    上半年空置率保持平穩(wěn)為14.2%。去除新項(xiàng)目的影響，全市空置率半年環(huán)比下降3.4個(gè)百分點(diǎn)。核心商務(wù)區(qū)空置率為16.5%，半年環(huán)比上升5.8個(gè)百分點(diǎn)；非核心商務(wù)區(qū)空置率為13.5%，半年環(huán)比下降2.7個(gè)百分點(diǎn)。

    其中，錢江新城板塊甲級(jí)寫字樓空置率半年環(huán)比下降3.2個(gè)百分點(diǎn)，黃龍板塊環(huán)比上升11.2個(gè)百分點(diǎn)，武林板塊則保持穩(wěn)定。

    寫字樓散售市場(chǎng)在2018年上半年增速減慢，1月-5月全市寫字樓合計(jì)散售成交38萬(wàn)平方米，平均成交價(jià)格達(dá)到20830元/平方米。西湖區(qū)和拱墅區(qū)包括浙商創(chuàng)投中心以及融創(chuàng)藍(lán)孔雀等項(xiàng)目的平均成交價(jià)格高于3萬(wàn)元/平方米。

    下半年將有四個(gè)項(xiàng)目入市
    對(duì)整體租賃市場(chǎng)影響有限

    今年下半年，市區(qū)預(yù)計(jì)將有四個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目入市，合計(jì)新增供應(yīng)量將達(dá)29萬(wàn)平方米。包括位于核心商務(wù)區(qū)的國(guó)大城市廣場(chǎng)、錢江新城板塊的浙江國(guó)貿(mào)總部大樓（自用項(xiàng)目）、迪凱城星國(guó)際大廈A、B座（其中B座預(yù)計(jì)將自用），以及世包國(guó)際中心西塔。

    盡管2018年下半年新增供應(yīng)量比較大，但是預(yù)計(jì)新入市項(xiàng)目將會(huì)或自用或銷售，所以對(duì)整體租賃市場(chǎng)的影響將會(huì)比較有限。

    零售市場(chǎng)
    六大商業(yè)中心開業(yè) 阿里巴巴首個(gè)線下購(gòu)物中心亮相

    2018年上半年，杭州市區(qū)共有六個(gè)新商業(yè)綜合體開業(yè)，新增零售面積53.8萬(wàn)平方米。其中包括位于武林板塊的杭州大廈中央商城、位于城北的西田商業(yè)城二期、位于臨平的余之城和臨平理想銀泰城、位于蕭山的華潤(rùn)·萬(wàn)象匯和位于未來(lái)科技城的親橙里。

    杭州大廈中央商城建筑面積約9.4萬(wàn)平方米，項(xiàng)目成為過(guò)去12個(gè)月核心零售市場(chǎng)的首個(gè)新增供應(yīng)，獲得大量關(guān)注。中央商城位于武林廣場(chǎng)地下，項(xiàng)目共兩層，與地鐵1號(hào)線武林廣場(chǎng)站相連。項(xiàng)目定位為年輕顧客聚集的潮流之地，匯集了一些新潮品牌包括杭州首家考拉網(wǎng)易線下店、中國(guó)首家阿迪達(dá)斯跑步店、超級(jí)物種以及摩根家居等品牌。

    華潤(rùn)·萬(wàn)象匯位于蕭山區(qū)中心位置，與地鐵2號(hào)線與地鐵5號(hào)線（在建）人民廣場(chǎng)站相連。萬(wàn)象匯商業(yè)綜合體總體量32萬(wàn)平方米，購(gòu)物中心部分建筑面積約10萬(wàn)平方米。得益于華潤(rùn)的品牌效應(yīng)和優(yōu)良的位置優(yōu)勢(shì)，華潤(rùn)萬(wàn)象匯開業(yè)出租率接近95%，未來(lái)租金預(yù)計(jì)會(huì)有很大的上升潛力。目前萬(wàn)象匯擁有蕭山區(qū)首家盒馬鮮生、ArmaniExchange、樂高玩具以及戴森等知名品牌。

    阿里巴巴在未來(lái)科技城打造了首個(gè)線下購(gòu)物中心——親橙里。親橙里建筑面積約為4萬(wàn)平方米，項(xiàng)目主要為服務(wù)于阿里巴巴員工日常所需，其中40%的區(qū)域?yàn)椴惋嫛ＳH橙里同時(shí)也是阿里巴巴測(cè)試一些新零售概念的場(chǎng)所，包含AR商場(chǎng)導(dǎo)購(gòu)、VR試衣體驗(yàn)，以及精準(zhǔn)廣告投放。銷售在天貓上熱選商品的淘寶心選、展示阿里最新家用科技產(chǎn)品的天貓精靈未來(lái)館，以及有440個(gè)就餐位的盒馬鮮生均已入駐親橙里。盡管目前阿里巴巴的新零售技術(shù)都還在測(cè)試階段，但預(yù)計(jì)將對(duì)未來(lái)的零售市場(chǎng)帶來(lái)改革效應(yīng)。

    優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心首層租金上漲
    下半年新增73.1萬(wàn)方供應(yīng)

    上半年，杭州優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心首層租金半年環(huán)比上升1.0%至人民幣每平方米每天18.9元。錢江新城板塊租金漲幅最大，半年環(huán)比上升1.7%達(dá)到人民幣每平方米每天26.7元，主要因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)的一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目包括地標(biāo)項(xiàng)目來(lái)福士廣場(chǎng)的出色租賃表現(xiàn)所致。

    由于大量新增供應(yīng)，上半年杭州優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心空置率半年環(huán)比上升2.7個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到11.0%。不過(guò)，得益于包括湖濱銀泰四期等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的良好租賃表現(xiàn)，湖濱板塊項(xiàng)目平均空置率環(huán)比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)。

    杭州市場(chǎng)消費(fèi)能力強(qiáng)，使得這個(gè)城市成為各品牌在中國(guó)東部范圍上海以外首選的開店城市。維多利亞的秘密在In77D（湖濱銀泰三期）開設(shè)了全品類門店。杭州市民熱衷購(gòu)買住宅，家居品牌在杭州零售市場(chǎng)占較大比例。同時(shí)，在餐飲方面，杭幫菜在杭州仍然為最受歡迎菜系，同時(shí)，火鍋、日本/韓國(guó)料理以及四川料理也頗受歡迎，但是粵菜菜系面臨更大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

    下半年，預(yù)計(jì)零售市場(chǎng)將有73.1萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，包括大悅城、黃龍萬(wàn)科中心、湖濱銀泰五期（E區(qū)）等地標(biāo)性項(xiàng)目，而市場(chǎng)空置率預(yù)計(jì)將有所上升。同時(shí)，在嘉里中心、大悅城、來(lái)福士等優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目的帶動(dòng)下，杭州整體零售市場(chǎng)的品質(zhì)將得到進(jìn)一步的提升。
    （原標(biāo)題：杭州商業(yè)地產(chǎn)半年報(bào)出爐 記者：周堅(jiān)洪 數(shù)據(jù)支持：第一太平戴維斯研究部）