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    根據(jù)中國(guó)的信貸政策，商業(yè)銀行的住房按揭利率都會(huì)在新的一年開始根據(jù)最近央行發(fā)布的貸款基準(zhǔn)利率進(jìn)行調(diào)整。但是2008年底的情況有所不同，為了應(yīng)對(duì)美國(guó)次貸危機(jī)，在一兩個(gè)月的時(shí)間里，政府公布了不少鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)優(yōu)惠信貸政策，特別是2008年10月27日的房地產(chǎn)新政，對(duì)首次購(gòu)買自住性住房的消費(fèi)者，套型面積不超過90平方米的，優(yōu)惠貸款利率為基準(zhǔn)利率70%。 

    而這些政策出臺(tái)之后，各商業(yè)銀行一直沒有出臺(tái)相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，直到2008年底，在沉默一段時(shí)間后，建設(shè)銀行、工商銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行四大行關(guān)于存量房貸優(yōu)惠利率措施終于在2009年第一天才有具體實(shí)施政策：2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請(qǐng)7折優(yōu)惠利率。在此基礎(chǔ)上，有些銀行還加上了一些附加條件，如近兩年內(nèi)沒有拖欠兩期以上還貸、不存在違約和兩筆以上未結(jié)清房貸的客戶，以及還必須符合“首套貸款”、“普通房”等要求。 

    那么，為什么國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房按揭貸款的態(tài)度，由以往大力搶占市場(chǎng)并快速擴(kuò)張規(guī)模，變成現(xiàn)在不熱衷或沒有主動(dòng)性呢？其實(shí)，最為關(guān)鍵的問題還是在于這些個(gè)人住房按揭優(yōu)惠貸款政策與商業(yè)銀行負(fù)激勵(lì)有關(guān)。 

    在2007年10月359號(hào)文件之前，住房按揭貸款被各家商業(yè)銀行看作是它們最為優(yōu)質(zhì)的、利潤(rùn)水平最好的貸款，因此，各家商業(yè)銀行無不通過各種各樣方式來?yè)屨甲》堪唇屹J款的市場(chǎng)份額。 

    我們可以看到，在2008年10月30日之前，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行加權(quán)利差在3厘以上，這對(duì)于存貸利差為主要贏利模式的國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行來說，住房按揭貸款規(guī)模快速擴(kuò)張對(duì)它們當(dāng)然是相當(dāng)有利的。再加上當(dāng)時(shí)是房?jī)r(jià)處于上升時(shí)期，其按揭信貸風(fēng)險(xiǎn)較低，因此，各商業(yè)銀行也有較強(qiáng)的激勵(lì)加大住房按揭貸款市場(chǎng)份額。但是，新的住房信貸政策之后，商業(yè)銀行住房按揭利差迅速縮小，甚至是負(fù)利率。對(duì)商業(yè)銀行來說，不僅沒有正激勵(lì)，反之是負(fù)激勵(lì)。也就是說，在負(fù)利差的情況下，商業(yè)銀行做按揭貸款越多其虧損就越大。在國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行股份制改造基本完成、國(guó)內(nèi)銀行逐漸商業(yè)化及市場(chǎng)化的情況下，沒有一家國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行會(huì)愿意做虧損生意的，除非國(guó)家給商業(yè)銀行補(bǔ)貼。即使是到2008年底，經(jīng)過央行多次利率的調(diào)整，個(gè)人住房?jī)?yōu)惠按揭貸款負(fù)利率已經(jīng)改變，但是利差水平縮小或降低同樣使得國(guó)內(nèi)商業(yè)沒有動(dòng)力增加個(gè)人住房按揭貸款。因?yàn)�，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格偏高、房地產(chǎn)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)過高、利差水平不及2007年一半的情況下，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行一定會(huì)減弱對(duì)個(gè)人住房按揭貸款信貸規(guī)模擴(kuò)張。 

    到2008年底，個(gè)人住房按揭貸款總額估計(jì)會(huì)達(dá)到3.6萬億元。到2007年底個(gè)人住房按揭貸款為3.3萬億元。如果按照四大國(guó)有銀行現(xiàn)行設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)，那么能享受7折優(yōu)惠利率住房按揭存量貸款大致在3000億元左右，與2007年底利差水平相比，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行這樣做減收只有15億元左右。如果現(xiàn)在住房按揭貸款存量都能夠享受優(yōu)惠利率的話，估計(jì)國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行一年內(nèi)減少收益在200億以上。如果把2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下降的風(fēng)險(xiǎn)考慮在內(nèi)，估計(jì)國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行所遭受到損失比這要大得多。
也就是說，2009年房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)投資下行、住房?jī)r(jià)格回歸理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來越高。在這種情況下，出于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)及利潤(rùn)水平的考慮，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行已經(jīng)沒有早期快速擴(kuò)張住房按揭貸款的動(dòng)力。這就是為什么當(dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行遲遲無法全部滿足所有的客戶優(yōu)惠信貸政策的原因所在？因?yàn)椋�這些政策完全減弱了對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的利益激勵(lì)。
商業(yè)銀行的這些行為，并不是行業(yè)道德倫理的問題，而是商業(yè)行為的問題，如果這些行為沒有與政府政策相沖突，沒有與市場(chǎng)法則相沖突，那么這些行為是無可爭(zhēng)議的。更何況在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，每一個(gè)人都得承擔(dān)其市場(chǎng)行為之責(zé)任。否則，依舊談不上市場(chǎng)機(jī)制了。 

    （作者系中國(guó)社科院金融研究所研究員）