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    六筆退房大單，驚現(xiàn)杭州樓市。媒體熱議，購(gòu)房者仍是樓盤(pán)投資方，總價(jià)上億元，退房的背后，到底隱藏著怎樣的玄機(jī)？《今日觀察》正在評(píng)論。

　　主持人：這里是正在播出的《今日觀察》，歡迎各位的收看。在今天的節(jié)目當(dāng)中我們要關(guān)注的是最近這段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的“退房潮”。今年以來(lái)樓市的成交回暖，一方面我們也許常常會(huì)在媒體的報(bào)道當(dāng)中看到某些樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)即告售謦，但另一方面，我們也注意到，退房的現(xiàn)象不斷地在增加，根據(jù)媒體的報(bào)道，最近這幾天，杭州就出現(xiàn)了幾大單退房的訂單，涉及的金額高達(dá)了上億元，也許大家想象不到，這些退房的人，原來(lái)就是開(kāi)發(fā)商自己，那么開(kāi)發(fā)商自編、自導(dǎo)、自演的這出退房秀，究竟是一出什么樣的戲呢？在樓市回暖的吆喝聲中，真相到底又是什么？今天我們將就此事來(lái)展開(kāi)評(píng)論。我們的評(píng)論員是霍德明和劉戈，我們也歡迎電視機(jī)前的各位登陸央視網(wǎng)、騰訊搜搜網(wǎng)以及搜狐網(wǎng)發(fā)表您的觀點(diǎn)，稍候我們會(huì)在節(jié)目當(dāng)中關(guān)注各位的網(wǎng)絡(luò)留言。

　　好了，節(jié)目一開(kāi)始我們先來(lái)了解一下相關(guān)的背景。

　　6筆1.17億元退房大單，驚現(xiàn)樓市，退房的原購(gòu)買者竟是樓盤(pán)投資方。連日來(lái)，一篇來(lái)自杭州當(dāng)?shù)貓?bào)紙《錢江晚報(bào)》的報(bào)道，再次引發(fā)了公眾對(duì)當(dāng)下樓市的關(guān)注。報(bào)道介紹說(shuō)，進(jìn)入五月份，杭州樓市退房大單頻頻出現(xiàn)，截止到5月27日，杭州透明售房網(wǎng)上顯示，5月有113套解除合同記錄，是今年以來(lái)，最多的一個(gè)月。最早2筆出現(xiàn)在5月5日和5月8日，涉及杭州城西同一個(gè)樓盤(pán)，原購(gòu)買人王某、徐某退房共八套，兩筆大單共7千多萬(wàn)元，同樣是在5月5日，杭州瑞豐格林苑5號(hào)樓退房14套，金額約1900多萬(wàn)元。

　　緊接著5月7日和5月15日，杭州錢江商務(wù)中心退房11套，金額約870多萬(wàn)元。5月20日，杭州城西樓盤(pán)香墅退房5套，金額約1000萬(wàn)元。5月26日，杭州城北一個(gè)樓盤(pán)退房6套，金額約900多萬(wàn)元，6筆退房記錄涉及金額約1.17億元，銷售出去的這些房子，為何集中在五月退房呢？是誰(shuí)在退房呢？

　　記者通過(guò)杭州透明售房網(wǎng)查詢顯示，部分樓盤(pán)退房的人，實(shí)際上是樓盤(pán)的投資方，杭州瑞豐格林苑5號(hào)樓退房14套，原購(gòu)買人，均為杭州瑞豐格林酒店公司，而瑞豐格林苑5號(hào)樓，實(shí)際上是最佳西方精品——杭州瑞豐格林酒店，也就是說(shuō)，瑞豐格林公司，就是酒店的經(jīng)營(yíng)方。

　　城西樓盤(pán)香墅退房5套，原購(gòu)買人為杭州潤(rùn)安投資有限公司，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，香墅的開(kāi)發(fā)商，杭州富越房產(chǎn)公司的投資方中，杭州潤(rùn)安投資公司便是其中之一。

　　退房的背后到底隱藏了什么玄機(jī)？退房的時(shí)機(jī)選擇究竟有著怎樣的學(xué)問(wèn)？杭州市市長(zhǎng)昨天作客杭州網(wǎng)，與網(wǎng)民交流時(shí)表示，有關(guān)職能部門已經(jīng)引起重視，并將繼續(xù)跟蹤，依法處理，切實(shí)維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。

　　主持人：看了剛才的這個(gè)短片，我想很多的購(gòu)房者可能會(huì)對(duì)之前大家看到的樓市成交旺盛，打上一個(gè)問(wèn)號(hào)，因?yàn)槠�子�?dāng)中明明白白地告訴我們，在這個(gè)當(dāng)中有可能是投資者自購(gòu)的一個(gè)假象，剛才我們看到的這個(gè)自編、自導(dǎo)、自演的這出退房戲，其實(shí)是開(kāi)發(fā)商自己來(lái)在這當(dāng)中擔(dān)任主角的，那么這到底是什么樣的一出戲，我們來(lái)問(wèn)問(wèn)兩位評(píng)論員？

　　劉戈：我覺(jué)得這出戲就是明修棧道，暗度陳倉(cāng)。

　　主持人：那你能跟大家介紹，明修的什么樣的棧道？暗度了哪一個(gè)陳倉(cāng)？

    制造一個(gè)火爆的假象

　　劉戈：明修的就是買房子，這個(gè)時(shí)候可以制造出來(lái)一個(gè)樓盤(pán)銷售非�；鸨�這樣的一個(gè)現(xiàn)象，是吧，那么吸引了大家來(lái)購(gòu)買，我這房子是不錯(cuò)的。那么到現(xiàn)在，好，房子已經(jīng)要竣工，要交工了，那么最后我又把這個(gè)房子退掉，那么這樣一個(gè)明修這樣的一個(gè)棧道。但是實(shí)際上暗渡一個(gè)什么樣的陳倉(cāng)呢，是這樣的一進(jìn)一出，一買一賣之間他完成了一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資的過(guò)程，為什么這么說(shuō)呢？就是說(shuō)，剛才我們看到有的人一下子買好幾套房子，那么這樣的房屋，很可能最后就是進(jìn)行的，到銀行進(jìn)行的假按揭，我們找到一些人，這些人可能是自己的員工，可能是親戚，或者是其他等這樣一些人，用他們的身份來(lái)購(gòu)買自己的房子，那么也許甚至還要把這個(gè)房?jī)r(jià)拉高一些。比如說(shuō)是一萬(wàn)塊錢一平方米的房子，我拉高到一萬(wàn)三，然后我以這個(gè)價(jià)格賣給這些人，實(shí)際上他們的首付也不用付的，那么只是在作賬的時(shí)候，最后打印一張發(fā)票。最后通過(guò)作賬的話把這個(gè)抹平了，然后那么剩下的，這些人就會(huì)以拿這些人的名義去申請(qǐng)那70%的貸款，那么這樣的話，通過(guò)這樣的一些操作，就是最后開(kāi)發(fā)商以很低的成本，很低的資金的成本，最后拿到一筆錢，這筆錢可以讓他去交土地出讓金，可以讓他把那個(gè)樓封頂了裝修，可以讓他給那些建筑隊(duì)的勞務(wù)費(fèi)，等等。所以在這個(gè)暗度陳倉(cāng)，就是通過(guò)這樣的一個(gè)過(guò)程，最后完成了一個(gè)他在資金鏈上的這樣的一個(gè)緊張情況下的這樣一個(gè)環(huán)境。

　　主持人：我看這個(gè)開(kāi)發(fā)商真是一個(gè)絕佳的編劇，他怎么就想出了這么一招，我知道霍教授您去年也特別想要買房。

　　霍德明：對(duì)。

　　主持人：后來(lái)看來(lái)看去是不是很多的樓盤(pán)都是這樣，一推出就賣完，一推出就賣完，您估計(jì)都沒(méi)趕上。

　　霍德明：我估計(jì)很多地方當(dāng)初我沒(méi)看清楚，不過(guò)今天我看清楚了。

　　主持人：看清楚了，你覺(jué)得這是一出什么樣的戲？

　　霍德明：我先補(bǔ)充一下劉戈剛剛說(shuō)的，退房它不是退訂啊，退訂是我今天看上的話，我交個(gè)訂金，今天不喜歡了，了不起，訂金被你沒(méi)收了。

　　主持人：是的。

　　霍德明：退房對(duì)于我們一般老百姓來(lái)講，買了一棟房子以后還要再退給開(kāi)發(fā)商，這是很困難的事情。

　　劉戈：對(duì)。

　　霍德明：而今天我們看到退房這么一個(gè)大規(guī)模的現(xiàn)象，而且又是以期房為主，基本上現(xiàn)房沒(méi)有退房的，當(dāng)我們今天看到的大規(guī)模的“退房潮”，而國(guó)家什么時(shí)候開(kāi)始宏觀調(diào)控房?jī)r(jià)的呢？大概是去年年終的時(shí)候，所以你看，從去年6月份，7月份開(kāi)始，由于過(guò)去房?jī)r(jià)漲的過(guò)高，而開(kāi)發(fā)商應(yīng)該是把房?jī)r(jià)降下來(lái)的，可是很多時(shí)候我們看到房?jī)r(jià)持平了，到今天為止總算了解了，哦，原來(lái)他是用，當(dāng)初用一些人頭，或者一些關(guān)系，找人先把這個(gè)房子買下來(lái)了，經(jīng)過(guò)銀行的審批貸款可能也批到了，對(duì)不起，他拿這個(gè)錢就像你剛剛講的，明修棧道，暗度陳倉(cāng)，暫時(shí)把這個(gè)不景氣，或者房?jī)r(jià)下降的壓力，把它撐起來(lái)，撐過(guò)去，到今天為止稍微有一點(diǎn)點(diǎn)房?jī)r(jià)好像看起來(lái)“回春”的樣子，于是他就把手中原來(lái)訂的房退掉了，而且還是大規(guī)模退房，不是大規(guī)模退訂。

    烘托市場(chǎng)的力量

　　主持人：是，這個(gè)烘托市場(chǎng)的力量，可能是之前我們大家沒(méi)想到的，這個(gè)事情被媒體報(bào)道之后，也引發(fā)了我們網(wǎng)友強(qiáng)烈的反響，馬上我們就來(lái)看看網(wǎng)友在這一刻上傳的一些網(wǎng)絡(luò)留言。

　　首先我們來(lái)關(guān)注的這位網(wǎng)友，他的署名是“白眉大俠”，他說(shuō)“根據(jù)杭州某房產(chǎn)公司的朋友說(shuō)，他們預(yù)期下半年的樓市會(huì)很慘淡。因此現(xiàn)在抓住人們‘買漲不買跌’的普遍的心理，想辦法來(lái)炒作房市，制造房?jī)r(jià)上漲的假象，以多出貨，能出多少算多少。”

　　再來(lái)看看下面這位“在角落”，這位網(wǎng)友說(shuō)，“杭州曝出了億元的退房大單，原系樓盤(pán)投資方自賣自買，開(kāi)發(fā)商寧可騙人，也不愿意降價(jià)，真是無(wú)恥到了極點(diǎn)！敲骨吸髓的開(kāi)發(fā)商們無(wú)恥并快樂(lè)著。”看來(lái)這個(gè)“在角落”的這位網(wǎng)友已經(jīng)氣的必須要跳出這個(gè)角落了。

　　來(lái)，我們?cè)賮?lái)看一看下面這位網(wǎng)友署名叫“小肩膀”，他說(shuō)“這事不僅在杭州，全國(guó)遍地都是。咱老百姓不管它，讓他們演去，算計(jì)來(lái)算計(jì)去，咱老百姓就是不掏錢，氣死那些開(kāi)發(fā)商……”

　　再來(lái)看一位好了，這位“小朋友”看看有什么樣的高見(jiàn)，“上有政策下有對(duì)策！別的地方樓市何嘗不是如此呢？開(kāi)發(fā)商自買自退在業(yè)內(nèi)已是司空見(jiàn)慣的事情了�，F(xiàn)在各樓盤(pán)的空置率出奇的高，原因就是開(kāi)發(fā)商在演戲！”

　　其實(shí)他說(shuō)的確實(shí)很有道理，我們梳理了一下，也發(fā)現(xiàn)了這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的“退房潮”并不僅僅是杭州一地，獨(dú)有的現(xiàn)象，在全國(guó)其他城市也在天天上演著，我們來(lái)看看下面這個(gè)短片。

　　樓市的“紅五月”是個(gè)迷，一邊是商品住宅的熱銷，另一邊卻是一些城市退房事件頻發(fā)。樓市的確是霧里看花，水中望月。

　　《人民日?qǐng)?bào)》的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)，北京的一些在售項(xiàng)目的退房率超過(guò)10%，有的甚至超過(guò)30%。

　　西安期房的退房率超過(guò)6%，南京4月以來(lái)，退房套數(shù)近200套。此外，深圳、長(zhǎng)沙、杭州、成都等一些地區(qū)也相繼出現(xiàn)了較多的退房。業(yè)內(nèi)指出，一個(gè)項(xiàng)目的退房率一般不超過(guò)1%，即便出現(xiàn)后期大幅度降價(jià)等特殊情況，退房率一般也不應(yīng)超過(guò)5%。為什么退房呢？來(lái)聽(tīng)聽(tīng)退房人自己的解釋吧。一、資金緊張，大單集中退。在北京某項(xiàng)目的銷售人員表示，在售房源不足50套，一家公司曾經(jīng)一次買了20多套，后來(lái)因?yàn)橘Y金緊張，全部退掉，因此退房率顯得比較高。二、別人優(yōu)惠，覺(jué)得自己買的虧，退。在北京東四環(huán)百子灣，一個(gè)樓房項(xiàng)目的銷售人員表示，由于樓盤(pán)春節(jié)期間優(yōu)惠力度大，一些前期的老業(yè)主覺(jué)得吃虧，提出退房。他們表示這都是正�，F(xiàn)象，退掉的房子，沒(méi)用多長(zhǎng)時(shí)間也快賣完了。但不少業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，退房現(xiàn)象增加的背后，不排除某些開(kāi)發(fā)商制造假按揭的可能。

　　假按揭，是開(kāi)發(fā)商由于資金緊張，通過(guò)內(nèi)部銷售，或者找員工親戚做托，給一定好處，假借他們的身份，簽訂購(gòu)房合同，從銀行騙取貸款，當(dāng)市場(chǎng)回暖時(shí)，開(kāi)發(fā)商再把房子退掉，重新銷售，這樣一來(lái)，不僅解決了資金難題，還能在熱銷時(shí)賺上一筆。最高人民法院副院長(zhǎng)希小明表示，僅今年一至二月，全國(guó)法院受理房地產(chǎn)糾紛案件就已經(jīng)達(dá)到了24349件，同比上升15.56%，虛假按揭貸款案件開(kāi)始明顯增多。

　　主持人：看來(lái)這樣的退房現(xiàn)象除了杭州之外，在其他城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)上也同樣是屢見(jiàn)不鮮，但是雖然它是屢見(jiàn)不鮮，很多的人依然是看不明白，開(kāi)發(fā)商究竟這樣自產(chǎn)自銷的這出退房戲唱的到底是什么內(nèi)容，我們想問(wèn)問(wèn)兩位評(píng)論員，你們?cè)谶@個(gè)退房潮的背后到底看到了什么？

    退房是一件很復(fù)雜的事情

　　劉戈：其實(shí)我們對(duì)于一個(gè)購(gòu)房者，我不知道偉鴻應(yīng)該也是自己買過(guò)房子，我也是自己買過(guò)房子的人，我曾經(jīng)的話，我還真是因?yàn)檎{(diào)整房子的時(shí)候，我退過(guò)房子，很復(fù)雜的一件事情。

　　主持人：手續(xù)非常多。

　　劉戈：對(duì)。

　　主持人：而且一般開(kāi)發(fā)商不太愿意你退房。

　　劉戈：對(duì)。最近的話，還有一位原來(lái)的同事，現(xiàn)在問(wèn)我有沒(méi)有和什么開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)，就是因?yàn)橥朔孔拥氖隆４蟾攀菐讉�(gè)月前買的房子，他覺(jué)得不太好，現(xiàn)在想退掉，非常的難，開(kāi)發(fā)商一口拒絕。但是在這個(gè)地方的話，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，他真的是，他這個(gè)房子想買多少買多少，想什么時(shí)候退什么時(shí)候退，對(duì)于自己來(lái)說(shuō)的話，就是變成了一個(gè)非常容易的事情，而且這個(gè)過(guò)程里邊的話呢，銀行應(yīng)該說(shuō)，因?yàn)樗�買和賣，最后的話呢，買和退都是為了什么呢？獲得銀行的貸款。那么在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中的話呢，似乎暢通無(wú)阻，那么一定是有一種潛規(guī)則在里邊，而這種潛規(guī)則可能是開(kāi)發(fā)商和某些銀行達(dá)成的共識(shí)，或者是開(kāi)發(fā)商和銀行里的某些員工或者是某些部門達(dá)成的共識(shí)，那么在整個(gè)的這樣一個(gè)潛規(guī)則影響下，我們每一個(gè)買房人，在貸款的時(shí)候，遇到的那些電話探訪是吧，每一個(gè)收入證明的核實(shí)，這些過(guò)程可能都被忽略掉了。

　　主持人：或者是刻意地把它免去了。

　　劉戈：那么就變成了一個(gè)天知、地知、你知、我知這樣的一種默契。那么這樣的一種默契的情況下，這個(gè)自己買房子也好，自己退房子也好，拿到按揭貸款也好，就變成了一件非常容易的事，所以一旦有了這樣一個(gè)潛規(guī)則運(yùn)行起來(lái)就非常的順暢。

　　主持人：霍教授您怎么看，在這背后到底可以看到一些什么？

　　霍德明：我這里看到的是一個(gè)房地產(chǎn)商和銀行之間的潛規(guī)則，或者是說(shuō)正在形成的潛規(guī)則。

　　主持人：怎么講呢？

　　霍德明：在北京市有一個(gè)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)，我今天下午特別上去查了一下，那個(gè)管理網(wǎng)大概從2005年以后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)案子網(wǎng)上都有登記的，所以那里邊大概有1100多個(gè)項(xiàng)目，而這個(gè)里面你仔細(xì)翻了一下，大概是從2008年以后，這個(gè)所謂退房的數(shù)量，顯著增加。

　　主持人：比例不斷提高。

　　霍德明：看2006年、2005年，2007年這一段時(shí)間，退房一個(gè)項(xiàng)目里邊，大概就兩件三件一件退房的這種情況。而到了2007年底，08年以后，房地產(chǎn)退房的絕對(duì)數(shù)量一個(gè)按揭一個(gè)樓盤(pán)，它可能有個(gè)好幾百個(gè)退房的次數(shù)，而這里有一個(gè)樓盤(pán)叫做萬(wàn)象新天，仔細(xì)查了一下，它退房的絕對(duì)數(shù)量和它銷售的單位數(shù)，你知道退房數(shù)已經(jīng)到達(dá)了80%。

　　主持人：非�？膳碌囊粋�(gè)數(shù)字。

　　霍德明：這是2008年以后的事情，而這個(gè)正好和我們的宏觀調(diào)控房?jī)r(jià)，以及過(guò)去的這一段時(shí)間，國(guó)際的不景氣，當(dāng)然也導(dǎo)致國(guó)內(nèi)的一些所謂資金緊張的現(xiàn)象。所以我想整個(gè)退房的比率來(lái)看，在過(guò)去這段時(shí)間，的確有增加的趨勢(shì)，而這個(gè)趨勢(shì)，所以我說(shuō)，它很可能是一個(gè)即將形成的房地產(chǎn)商、銀行之間的潛規(guī)則，潛規(guī)則是什么？去對(duì)付或者是逃避房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。

    房地產(chǎn)的健康發(fā)展一直備受關(guān)注

　　主持人：實(shí)際上我想對(duì)于我們節(jié)目的熱心的觀眾來(lái)說(shuō)，您會(huì)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展一直是我們《今日觀察》節(jié)目非常關(guān)注的，所以細(xì)細(xì)想來(lái)呢，房地產(chǎn)市場(chǎng)的很多亂象我們?cè)诠?jié)目當(dāng)中都探討過(guò)，比如說(shuō)房托，比如說(shuō)假按揭，再到今天的自產(chǎn)自銷的退房戲，那么在這一系列亂象當(dāng)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的真相到底又是什么呢？馬上繼續(xù)我們的評(píng)論。

　　退房增加的背后隱現(xiàn)假按揭，開(kāi)發(fā)商自買自賣的苗頭，帶給房地產(chǎn)市場(chǎng)怎樣的警示？《今日觀察》正在評(píng)論。

　　主持人：歡迎回到節(jié)目現(xiàn)場(chǎng)，繼續(xù)和我們一塊兒在今天的節(jié)目當(dāng)中來(lái)關(guān)注最近一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)的退房潮，馬上我們來(lái)看看網(wǎng)友剛剛上傳的這兩幅漫畫(huà)，在這個(gè)幅漫畫(huà)當(dāng)中，明明白白地表露了，他們對(duì)一個(gè)問(wèn)題的一個(gè)看法，首先我們看到的這幅漫畫(huà)的主人公是房地產(chǎn)商，我們看到在房?jī)r(jià)的紅箭頭兩側(cè)，兩個(gè)人雖然沒(méi)有很明確地畫(huà)出他們的表情，但是眉開(kāi)眼笑，我們還是能看得到的，因?yàn)橐粋�(gè)人可能去買了房，另外一個(gè)人在退房，那么明明白白的是一人分飾二角，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一人就扮演了買房、退房全部的過(guò)程當(dāng)中的所有角色，這個(gè)是第一幅漫畫(huà)。

　　再來(lái)看一看下一幅漫畫(huà)，哦，這幅漫畫(huà)描述的主題同樣還是開(kāi)發(fā)商的退房戲，在這當(dāng)中，這幾個(gè)詞二位評(píng)論員有什么看法，一個(gè)是“假按揭”，一個(gè)是“套取銀行的貸款”，那么銀行在這旁邊，他的表情你們看出來(lái)是什么樣的一個(gè)表情？

　　霍德明：就很顯然，就是銀行和開(kāi)發(fā)商串謀在企圖共同逃避房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。

　　主持人：我想剛才我們看到的這兩幅漫畫(huà)，當(dāng)然不足以展示所有關(guān)于退房潮的觀點(diǎn)，那么最近一段時(shí)間，媒體針對(duì)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的退房潮也集中發(fā)表了很多的評(píng)論，我們一塊兒來(lái)梳理一下。

　　針對(duì)購(gòu)買退房的鬧劇，今天多家媒體紛紛發(fā)出警示。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》發(fā)表“購(gòu)房假按揭無(wú)疑是一種危險(xiǎn)‘游戲’”的文章。文章指出，這種現(xiàn)象所制造的房子旺銷假象帶來(lái)的房?jī)r(jià)虛高等問(wèn)題倒在其次，更重要的是在房?jī)r(jià)處于低潮時(shí)，即使有房產(chǎn)可以抵貸，也可能給銀行造成大量呆壞賬。

　　《中國(guó)證券報(bào)》也把眼光定在了退房潮背后假按揭的問(wèn)題上。文章說(shuō)，銀行須完善風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，審查不嚴(yán)，當(dāng)事人虛構(gòu)購(gòu)房合同貸款融資的假按揭貸款屢有發(fā)生，當(dāng)遭遇金融寒流，資金鏈發(fā)生斷裂后，銀行將面臨巨大的資金風(fēng)險(xiǎn)。

　　《新京報(bào)》的文章關(guān)注的是房?jī)r(jià)，“假按揭”營(yíng)造的熱銷假象，讓購(gòu)房者在購(gòu)買意愿上失去理智的判斷力，誘使購(gòu)房者產(chǎn)生購(gòu)房沖動(dòng)。從這個(gè)角度看，這種行為已經(jīng)涉嫌欺詐消費(fèi)者。

　　主持人：其實(shí)正像剛才有一些媒體說(shuō)的，某些開(kāi)發(fā)商通過(guò)退房這樣的一種方式從銀行來(lái)套取貸款，其實(shí)是一種危險(xiǎn)的游戲，但是我們關(guān)注的就是為什么這樣的危險(xiǎn)游戲，還能夠繼續(xù)下去，甚至是在許多的城市一而再，再而三的繼續(xù)？

　　劉戈：這兩個(gè)因素，一方面對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這樣的一個(gè)資金的來(lái)源，是一個(gè)非常劃算的，非常低成本的一個(gè)來(lái)源，一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在先期的話，可以通過(guò)某些抵押獲得一些銀行的貸款，在整個(gè)的過(guò)程當(dāng)中的話，他可能就很難貸到款了。那么這個(gè)時(shí)候，如果他通過(guò)其他的融資渠道，比如說(shuō)甚至南方的話，一些地下錢莊，那么整個(gè)這個(gè)貸款的利息是非常高的，10%、10%幾，但是如果要是他通過(guò)這樣一種，個(gè)人貸款的這樣一種方式，比如說(shuō)，半年期的貸款，那么他整個(gè)各種稅費(fèi)加起來(lái)，最后恐怕就是2%-3%這樣的一個(gè)利息。那么這樣的話呢，有了這些低成本的資金，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的話，他就一定會(huì)有這樣的一種沖動(dòng)，我怎么樣去拿到這樣的一筆錢，這是一方面；同時(shí)呢，銀行在利益上，也有這樣的一種沖動(dòng)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的個(gè)人按揭貸款已經(jīng)成為很多銀行的最穩(wěn)定的，最安全的一種收入。所以呢，他們?cè)敢馕�收這樣的一些貸款，所以的話呢，很多開(kāi)發(fā)商也是各家銀行爭(zhēng)搶的這樣一個(gè)“香餑餑”，這樣的話，為了獲得這樣的一種客戶資源，所以呢，可能在具體的貸款，那么是出現(xiàn)了這樣的一種情況下呢，睜一只眼，閉一只眼，最后達(dá)成某種默契。

    這樣的做法有利可圖

　　主持人：其實(shí)在一部分開(kāi)發(fā)商的眼里，這樣的一種做法是有利可圖的，因?yàn)樗�用低成本，從銀行拿到的這筆錢，可以一方面解了他的燃眉之急，另外一方面在度過(guò)了這個(gè)資金的困境之后，現(xiàn)在可以通過(guò)退房的方式，讓自己再賺一把，何樂(lè)而不為？但實(shí)際上我想這是一個(gè)非常危險(xiǎn)的一個(gè)游戲，我想問(wèn)問(wèn)霍教授，這個(gè)危險(xiǎn)在您的觀察和分析當(dāng)中，到底危險(xiǎn)在哪里？危險(xiǎn)有多么大？

　　霍德明：開(kāi)發(fā)商自導(dǎo)自演，套取銀行的貸款，這個(gè)危險(xiǎn)可以分成兩個(gè)方向，第一個(gè)就是他在獲取銀行貸款的時(shí)候，那個(gè)時(shí)候他找了一些人頭，一下貸了10幾戶房子的款，價(jià)錢是多少錢，也許以杭州那個(gè)例子來(lái)講的話，去年年底的房?jī)r(jià)，也許市面上只是一萬(wàn)塊錢，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以填個(gè)一萬(wàn)三千塊錢，打個(gè)七折吧。

　　主持人：對(duì)。

　　霍德明：他可以貸到9000塊錢的款，把房?jī)r(jià)虛托了，托高了，這個(gè)時(shí)候，當(dāng)然如果杭州的房?jī)r(jià)，從去年年底再往下降的話，這個(gè)時(shí)候銀行的風(fēng)險(xiǎn)就非常大了；第二個(gè)方面，銀行一般貸款，是分散風(fēng)險(xiǎn)的。也就是說(shuō)我今天貸給老王、老張、老陳，這三個(gè)人的行為是分開(kāi)來(lái)的，當(dāng)你把一筆貸款同時(shí)貸給跟開(kāi)發(fā)商他串謀起來(lái)的十幾個(gè)人的話，這就不是分散風(fēng)險(xiǎn)了，這是分散風(fēng)險(xiǎn)的相反，叫集中風(fēng)險(xiǎn)。

　　主持人：把所有風(fēng)險(xiǎn)集中到一塊了。

　　霍德明：這個(gè)在銀行經(jīng)營(yíng)上面是兵家大忌，所以我想兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，都應(yīng)該是在事前來(lái)看，第一個(gè)不可以把所有的錢都貸給相關(guān)人的，或者相關(guān)群體上面；第二個(gè)當(dāng)初貸款的那個(gè)金額肯定是有風(fēng)險(xiǎn)的。

　　主持人：其實(shí)我想在您分析完了這個(gè)背后的風(fēng)險(xiǎn)之后，我們也來(lái)看看網(wǎng)友是不是跟您有共鳴�？纯淳W(wǎng)友是如何來(lái)看待現(xiàn)在在各地紛紛上演的退房秀。

　　馬上我們來(lái)看到這樣的一位網(wǎng)友，他的署名叫“芭比鹿”，他說(shuō)“看過(guò)聽(tīng)過(guò)好多起這樣的報(bào)道了，好像沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)有被處罰的消息，怪象！監(jiān)管在哪呢？這種行為已經(jīng)嚴(yán)重?cái)_亂了市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，在社會(huì)上造成了不安和恐慌！政府應(yīng)該有所作為了！不要每件事都要等輿論滿天的時(shí)候，才被動(dòng)地有所行動(dòng)！”看得出大家的心聲。

　　再來(lái)看一看署名“竹林深處”的這位網(wǎng)友，他說(shuō)“處罰開(kāi)發(fā)商，罰多少錢并不是這件事情的核心，核心是要建立起一套監(jiān)控系統(tǒng)和銀行按揭風(fēng)險(xiǎn)的防范機(jī)制，使這種情況一旦發(fā)生，馬上就能發(fā)現(xiàn)，予以制止，銀行則不提供按揭，控制風(fēng)險(xiǎn)，這樣開(kāi)發(fā)商既無(wú)法套現(xiàn)，又無(wú)法操縱房?jī)r(jià)，自賣自買誤導(dǎo)公眾。”

　　對(duì)于今天我們探討的這件事情，我們之前也采訪了我們的特約評(píng)論員，馬上也來(lái)聽(tīng)一聽(tīng)他們的觀點(diǎn)。

　　倪鵬飛(中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)所住宅與房地產(chǎn)研究室主任)：根本的原因就是市場(chǎng)的監(jiān)管不嚴(yán)格，監(jiān)管制度不完善，一個(gè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的監(jiān)管，還有一個(gè)是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管，也就是銀行對(duì)貸款的監(jiān)管，銀行本身不希望房地產(chǎn)向下調(diào)整，它希望維持房地產(chǎn)的繁榮，甚至是虛假的繁榮。其實(shí)關(guān)于假按揭問(wèn)題，關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，消費(fèi)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題，無(wú)論是銀監(jiān)會(huì)，還是各大商業(yè)銀行，都有比較完善的措施，主要在于執(zhí)行。如果認(rèn)真地、切實(shí)地履行這些措施的話，以上的現(xiàn)象都不會(huì)出現(xiàn)。

    到底真相是什么

　　主持人：那么對(duì)于我們今天探討的這個(gè)話題，其實(shí)我想在二位的心里還會(huì)有很多的觀點(diǎn)要表達(dá)，但是我想最重要的一點(diǎn)，就是在這一片亂象當(dāng)中，到底真相是什么？如何讓這個(gè)行業(yè)能夠真正地健康起來(lái)？想聽(tīng)聽(tīng)二位的觀點(diǎn)？

　　霍德明：“退房潮”就目前來(lái)看，還是限于比較幾個(gè)少數(shù)的樓盤(pán)，少數(shù)的幾個(gè)開(kāi)發(fā)商，中小的行開(kāi)發(fā)商。

　　劉戈：中小型。

　　霍德明：所以我說(shuō)剛剛是潛規(guī)則，不過(guò)正在形成中的潛規(guī)則，千萬(wàn)不能夠把這個(gè)潛規(guī)則，變成真正行業(yè)的潛規(guī)則，那就糟糕了。國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，我們從去年開(kāi)始就一直在喊，房?jī)r(jià)該降的時(shí)候就要降，而那個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商還提到了，你要我降房?jī)r(jià)，我就是不降，等到我死的時(shí)候，銀行一起死，現(xiàn)在我知道了，他原來(lái)有些開(kāi)發(fā)商真的是從銀行里面，把這個(gè)按揭把這個(gè)貸款套出來(lái)。

　　劉戈：對(duì)。

　　霍德明：而在這個(gè)過(guò)程中間，如果銀行監(jiān)理，金融監(jiān)理的力度不到的話，國(guó)家尊嚴(yán)何在，更何況的就是萬(wàn)一將來(lái)這個(gè)景氣循環(huán)要是一旦不好，所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都學(xué)會(huì)了這一套東西，不好了，我就跟銀行比較便宜的資金，撐過(guò)半年，撐過(guò)一年，反正將來(lái)銀行由政府托到，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有錢能夠頂住，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不降下來(lái)，這個(gè)時(shí)候我想對(duì)老百姓的福利真的損失太大。

　　主持人：所以我們真的不希望今天我們探討的這個(gè)現(xiàn)象成為一個(gè)負(fù)面效應(yīng)。

　　霍德明：那當(dāng)然。

　　主持人：未來(lái)波及到更多的房地產(chǎn)商，還好，它現(xiàn)在僅僅是在局部地區(qū)的，小范圍當(dāng)中有所抬頭，來(lái)，劉戈你的觀點(diǎn)？

　　劉戈：在2007年，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了一個(gè)非常嚴(yán)厲的這樣的一個(gè)規(guī)定，關(guān)于深入貫徹國(guó)家宏觀調(diào)控政策，切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款管理的通知，那么這個(gè)通知，嚴(yán)厲地批評(píng)了一些銀行就是說(shuō)，他們的調(diào)查制度形同虛設(shè)，那么銀監(jiān)會(huì)得出來(lái)的結(jié)論是有數(shù)十億元的這樣一種假按揭貸款，而且在有些銀行假按揭占到整個(gè)按揭貸款的6%，那么這樣的話，其實(shí)這是一個(gè)挺可怕的數(shù)字，所以現(xiàn)在杭州這件事報(bào)出來(lái)了，同時(shí)我們也看到北京等等很多城市，西安，這些城市里邊也會(huì)有這樣的集中的這種退房潮，那么退房潮，退的時(shí)候，當(dāng)時(shí)買的時(shí)候，是從哪家銀行貸的款，是從哪家，哪個(gè)信貸員身體上走的這一筆款，那個(gè)信貸員是不是盡職盡責(zé)了，那么進(jìn)行了這樣一個(gè)受信的調(diào)查，所以我覺(jué)得，現(xiàn)在這件事情不應(yīng)該一走了之，就這件事完就完了，那么其實(shí)不光是……

　　主持人：其實(shí)應(yīng)該有所追究的。

　　劉戈：應(yīng)該有所追究，到底是從哪家銀行出去的。

　　主持人：所以這些違規(guī)的做法，也不能就一退了之了。

　　霍德明：當(dāng)然不可以。

　　劉戈：對(duì)。

　　主持人：但是在這個(gè)市場(chǎng)上，我們注意到這么多的亂象，未來(lái)開(kāi)發(fā)商還會(huì)出什么樣的招，我們的購(gòu)房者以什么樣的心態(tài)……