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    除土地問題以外，還有房地產(chǎn)金融，到現(xiàn)在為止，房地產(chǎn)企業(yè)直接融資渠道有多少？特別是商業(yè)地產(chǎn)金融支持品種有沒有？世界各個(gè)國家都有針對(duì)政策性住房的金融制度，中國有嗎？這些都需要研究，我們還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有發(fā)揮稅收的作用。

    除房地產(chǎn)自身相關(guān)政策之外，影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展還有背后的一些問題需要調(diào)整，否則房地產(chǎn)市場長期持續(xù)健康發(fā)展也很難做到。就是產(chǎn)業(yè)配置合理、工業(yè)資源配置的優(yōu)化，以及城市均衡發(fā)展。目前為止，中國城市人口6.7億人，現(xiàn)在有600多個(gè)城市，中國大城市發(fā)展的空間還非常多，要培育更多的大城市的成長，讓更多的城市能夠分享更好的公共資源，能夠得到更優(yōu)化的資源配置，包括行政資源的配置，公共資源水平不要差距這么大，從而吸引更多的人到這些城市去就業(yè)，提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。

    德國是世界上房價(jià)最穩(wěn)定國家，從上個(gè)世紀(jì)90年代到現(xiàn)在，房價(jià)幾乎沒有怎么漲。德國8200萬人口，有2000多個(gè)城市，城市發(fā)展均衡，所以德國的房地產(chǎn)市場除了有非常嚴(yán)格的市場管制制度，有非常發(fā)達(dá)的住房金融制度之外，更重要的是城市發(fā)展的相對(duì)均衡，人們?cè)谌魏我粋�(gè)城市居住、生活、工作所得到的機(jī)會(huì)差不多，人們不需要都到大城市中去。所以今后我們城市的發(fā)展更重要的還是調(diào)整城市發(fā)展結(jié)構(gòu)，發(fā)展更多的大城市，提供就業(yè)機(jī)會(huì)多、發(fā)展?jié)摿�好、�?duì)年輕人有吸引力城市的成長，長期持久地推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

    隨著房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)，現(xiàn)在政策重點(diǎn)轉(zhuǎn)向，行業(yè)整合已經(jīng)開始出現(xiàn)，必將持續(xù)發(fā)展，這將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有很大的機(jī)會(huì)。怎么看商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景？就一句話，機(jī)會(huì)很大，風(fēng)險(xiǎn)也很大。

    核心競爭優(yōu)勢(shì)：擁有超強(qiáng)的資本管理能力、租戶網(wǎng)絡(luò)及管理、運(yùn)營管理

    凱德商用在全亞洲都非常具有影響力的商業(yè)地產(chǎn)公司，多年來一直深耕中國市場，在面臨中國持續(xù)而又嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，凱德又是怎么樣進(jìn)行戰(zhàn)略投資決策的？

    凱德商用中國總裁駱偉漢：凱德商用亞洲是最大的上市購物中心，2009年底在新加坡上市，去年在香港第二次上市�，F(xiàn)在我們主要做的物業(yè)是綜合多功能的獨(dú)特服務(wù)中心業(yè)務(wù)模式，現(xiàn)在物業(yè)在五個(gè)國家，新加坡、中國、馬來西亞、印度和日本，總共在51個(gè)城市里有97家商場。

    在國內(nèi)，2003年開發(fā)上海來福士后，陸續(xù)在中國各地開發(fā)了一些項(xiàng)目，具有代表性的項(xiàng)目包括上海來福士、北京來福士等等。去年客流量和租戶在這五個(gè)國家都有非常明顯的漲幅，尤其在中國�，F(xiàn)在承租率高達(dá)97.4%，客流量也增長7.5%，租戶銷售額也增長了13.2%。在中國35個(gè)城市里有56個(gè)項(xiàng)目，這56個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中有42個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開業(yè)，總面積大概是568萬。

    為什么進(jìn)入中國市場？中國最近五年來發(fā)展增長率還是最強(qiáng)的。人均購物消費(fèi)在中國還是非常低，這也代表了成長潛能非常高。即到發(fā)達(dá)國家的消費(fèi)還有很大發(fā)展空間。

    組織型零售行業(yè)主要從商務(wù)中心和百貨來組織零售行業(yè)，在國內(nèi)來看也有很大空間。新加坡已經(jīng)達(dá)到65%，中國只是20%，所以接下來還有很多購物中心的需求。

    從消費(fèi)跟GDP增長的角度看，中國非常大的市場，我們?cè)谥袊�有很大的希望。城市化�?.8%-5%的成長率，對(duì)我們來說有很大的市場。人均收入的增長也非常高，將會(huì)更好地刺激消費(fèi)。接下來四年能夠進(jìn)入銷售行業(yè)、進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)也具有很大吸引力。

    正因?yàn)橛心敲创蟮氖袌�，我們�(nèi)ツ觊_了三個(gè)購物中心，包括上海凱德龍之夢(mèng)，北京精品購物中心。今年對(duì)我們來講是很重要的一年，2012年我們將開七個(gè)項(xiàng)目，包括北京太陽宮項(xiàng)目將在年中開業(yè)，還有山東日照、東北哈爾濱，也會(huì)開兩個(gè)來福士項(xiàng)目，包括寧波和成都，年底在西安也會(huì)開兩個(gè)項(xiàng)目。

    凱德商用如何能夠在這個(gè)行業(yè)取得優(yōu)勢(shì)？我們的業(yè)務(wù)模式是比較獨(dú)特的，從政府手上拍地或者從開發(fā)商手上買下購物中心，或者把已開業(yè)的項(xiàng)目買下來。我們可以自己去投資開發(fā)建立購物中心，也可以自己去經(jīng)營管理購物中心，資產(chǎn)的管理和資金的管理都是我們自己公司管理，所以從整個(gè)價(jià)值鏈來看都能夠在各方面操作。尤其是資本管理這方面，對(duì)于管理商場來說非常重要，我們?cè)谶@方面有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，因?yàn)槲覀冇卸嘣�化的投資能力，還有多元化的融資渠道。我們利用私募基金和信托基金能夠持有這些項(xiàng)目，當(dāng)然也有傳統(tǒng)的銀行貸款。在新加坡和香港上市以后，也比較容易從資本市場獲得一些股權(quán)融資或是債權(quán)融資，對(duì)我們來說有一個(gè)很好的資本管理能力。

    租戶網(wǎng)絡(luò)對(duì)我們來說是非常大的優(yōu)勢(shì)�，F(xiàn)在國內(nèi)有5000多個(gè)租約，代表的4000多個(gè)不同品牌業(yè)態(tài)，每開一個(gè)商場，租戶都跟著我們?nèi)�，打造一個(gè)更好的購物中心。我們本身是不做零售業(yè)的，所以對(duì)不同的商家都一視同仁。無論是餐飲，還是服裝，都有很多的品牌在我們的商場里。

    怎么拉動(dòng)客流呢？市場推廣活動(dòng)非常重要，在這方面我們有很多經(jīng)驗(yàn)，也能夠融入在五個(gè)國家內(nèi)不同商場的經(jīng)驗(yàn)，做出更多的活動(dòng)。

    租戶進(jìn)入商場后，我們也給他們?cè)鲋�。如何把他們的設(shè)計(jì)做得更好，能夠做出比較獨(dú)特的門店，更好地吸引顧客，這也是我們非常重要的優(yōu)勢(shì)。物業(yè)管理方面無論是環(huán)保、安全、培訓(xùn)，都達(dá)到了國際標(biāo)準(zhǔn)。

    對(duì)于凱德商用說，要繼續(xù)在中國發(fā)展，必須具備三大能力，第一是資本管理，第二是租戶的網(wǎng)絡(luò)和管理，第三是運(yùn)營管理。

    商業(yè)地產(chǎn)不確定性與風(fēng)險(xiǎn)控制

    只選城市中最好地段是其一直的投資思路，每個(gè)項(xiàng)目都成為一件公共藝術(shù)是其追求的目標(biāo)。認(rèn)為地點(diǎn)和設(shè)計(jì)師是房地產(chǎn)“基因”的恒隆地產(chǎn)總裁陳啟宗，又是怎樣把握商業(yè)地產(chǎn)市場不確定性和控制風(fēng)險(xiǎn)的？

    香港恒隆地產(chǎn)有限公司董事長陳啟宗：討論商業(yè)房地產(chǎn)不確定性和風(fēng)險(xiǎn)控制，首先要把定義搞清楚，到底商業(yè)房地產(chǎn)是怎么回事？作為商業(yè)房地產(chǎn)商應(yīng)該問自己兩個(gè)問題，第一是為何，第二是如何。

    為什么要做商業(yè)房地產(chǎn)？我個(gè)人觀察，中國內(nèi)地真正以商業(yè)房地產(chǎn)為主的發(fā)展商不太多，主要還是以住房為主，但在住房領(lǐng)域開發(fā)一段時(shí)間之后，發(fā)現(xiàn)有幾個(gè)大問題，第一，市場波動(dòng)很大；第二，盈利很可能不穩(wěn)定；第三，政府的參與可能會(huì)越來越多。政府參與又從兩方面說，第一是調(diào)控。第二是政府甚至?xí)�直接參與，就像去年出臺(tái)的在五年之內(nèi)建3600萬套保障房，第一年就要開工一千萬套，我聽了這個(gè)數(shù)字大吃一驚。我翻了一下記錄，2010年全國商品住房大概是930萬套。去年政府根據(jù)溫總理說的要開工保障房是1000萬套，也就是說比前一年所有商品住房的總量還要大，你要是住房發(fā)展商很容易得出一個(gè)結(jié)論，我的餅小了很多，所以不少房地產(chǎn)商會(huì)向商業(yè)房地產(chǎn)挪移。

    他們沒想到，住房開發(fā)跟商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)是不同的領(lǐng)域。

    第二個(gè)問題，是如何。住房房地產(chǎn)是一個(gè)量的較量，必須做大、做多；住房房地產(chǎn)也是一個(gè)速度的較量，必須蓋得快，能夠快快進(jìn)到市場，特別是你要貸很多款，資金流轉(zhuǎn)需要回籠時(shí)就需要快，所以住房開發(fā)是量的較量，是速度的較量。

    但商業(yè)房地產(chǎn)是絕對(duì)不可以用量和速度來衡量的，否則，都是水平不夠的。有些房地產(chǎn)商說一年要蓋12個(gè)商場甚至18個(gè)商場！難怪他蓋出來的都是垃圾，好東西是不可能那么快就蓋出來的，所以“如何”是個(gè)大問題。

    住房蓋了是要賣的，商業(yè)房地產(chǎn)基本是不可以賣的，要賣只能整棟的賣，不可以分層賣。但我也知道，中國的房地產(chǎn)整個(gè)領(lǐng)域還處于一個(gè)非常初級(jí)的階段，也就是商場切開一層一層或是一個(gè)單位一個(gè)單位進(jìn)行出售，這會(huì)破壞整個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，是很可惜的一件事。

    做房地產(chǎn)開發(fā)還要有文化的理念，你那么快地蓋，蓋了又賣掉，不可能有文化的理念。只有那些慢慢蓋，蓋起來以后不賣，自己擁有，才會(huì)真正有文化的理念注入到你產(chǎn)品里。

    我多次跟人說，恒隆的產(chǎn)品每一個(gè)都是公共的藝術(shù)。工程院院長徐匡迪先生曾經(jīng)跟我說了一句話，他說每天上班都看到你的恒隆廣場，就很舒服。

    可惜的是在國家大發(fā)展的過程里，很多垃圾大樓被蓋起以后，在視覺上污染了大家。我住20樓，早上把窗簾打開一看，對(duì)不起，都是垃圾，沒有給我半點(diǎn)文化的培養(yǎng)，我覺得這是很可惜的事。