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    “背道而馳”是任何時代的商業(yè)法寶。在多數(shù)商業(yè)項目仍在傾向于強(qiáng)化功能和擴(kuò)大規(guī)模時，另類的文化創(chuàng)意地產(chǎn)的商業(yè)模式正蘊藏著巨大的商機(jī)。憑借老舊建筑帶來的時空穿越，文化味道更濃的創(chuàng)意商業(yè)在成為城市新風(fēng)景的同時，也成為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的新焦點。

    北京798模式的再造與改良

    在北京798藝術(shù)區(qū)，上海新天地、逸飛創(chuàng)意街之后，此類文化創(chuàng)意地產(chǎn)已經(jīng)越來越多地成為城市中重要的商業(yè)力量。

    創(chuàng)意地產(chǎn)可以通過對老建筑歷史文化資源的發(fā)掘，或通過新建筑文化形態(tài)創(chuàng)新的方式發(fā)現(xiàn)價值。通過建筑形式的空間穿越，為地產(chǎn)項目增加更多的文化氣息。

    國內(nèi)的創(chuàng)意地產(chǎn)主要依托創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)市場合理融合的結(jié)果。北京的798藝術(shù)區(qū)是國內(nèi)較早的文化創(chuàng)意園區(qū)，這里原本是一個畫家聚集區(qū)，進(jìn)駐的商家主要是畫家工作室。但是經(jīng)過幾年的發(fā)展之后，濃厚的商業(yè)氛圍讓這里成為了北京一個寸土寸金的文化創(chuàng)意商業(yè)區(qū)。

    798藝術(shù)區(qū)的成功，一方面來自其建筑自身的優(yōu)勢，另一方面則是特定時期特定人群的自發(fā)聚集形成的獨特商業(yè)氛圍。北京798位于北京市區(qū)東北郊機(jī)場路附近的大山子地區(qū)，是上世紀(jì)50年代初，由德國設(shè)計師設(shè)計的老廠房。而對798改造的開始只是一群藝術(shù)家的自發(fā)行為，除了停車場和小商店之外，項目運作之初幾乎沒有任何規(guī)劃。

    與北京798相對應(yīng)的，是上海的新天地，作為一個完整的商業(yè)項目，其建筑過程有嚴(yán)格的程序，從立項對市場的調(diào)研到對現(xiàn)場的實地調(diào)查，確定哪里需要改造，哪里需要確保，以及對舊建筑的改造所采取的策略等，都使得新天地成為中國文化創(chuàng)意地產(chǎn)的代表作品。

    如果說北京798藝術(shù)區(qū)的出現(xiàn)，是以重新啟用老舊建筑為基礎(chǔ)，讓人們重新發(fā)現(xiàn)了老舊建筑商業(yè)價值的話，那么上海新天地則是通過對老舊建筑的完整規(guī)劃和改造，將文化創(chuàng)意地產(chǎn)進(jìn)行了又一次改良和拓展。

    創(chuàng)意地產(chǎn)：泛地產(chǎn)+創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)

    對于創(chuàng)意地產(chǎn)的概念，主流定義為：泛地產(chǎn)+創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，其核心還是一種新型的商業(yè)地產(chǎn)運作模式。它綜合了房地產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)兩個產(chǎn)業(yè)特性，用文化理念的創(chuàng)造，提高房地產(chǎn)商品的附加值。

    在上海新天地的改良方式之后，文化創(chuàng)意地產(chǎn)也從老舊廠房的改造，升級到包括許多全新的地產(chǎn)組合空間形式，以全新的建筑空間來形成新的創(chuàng)意園區(qū)。畫家陳逸飛生前留下的逸飛創(chuàng)意街就是創(chuàng)意街的一個典型項目。該項目建筑面積約2萬平方米，全長800米，與上�？萍拣^隔岸相望，整體外觀通過重新組合展現(xiàn)了歷史與現(xiàn)代交融的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)特征。通過該創(chuàng)意街許多現(xiàn)代、時尚的頂級創(chuàng)意工作室和藝術(shù)創(chuàng)作工作室進(jìn)駐。上海逸飛創(chuàng)業(yè)街還帶動了周邊餐飲類、休閑類、購物類等商業(yè)的發(fā)展。

    創(chuàng)意地產(chǎn)的開發(fā)還必須注重時尚消費文化的經(jīng)營，通過具有創(chuàng)意性的會展、餐飲、娛樂、休閑、體育、購物、旅游等場所的興建，借以傳播時尚，引領(lǐng)時尚消費經(jīng)營。

    因此，對于文化創(chuàng)意地產(chǎn)，經(jīng)營期間的物業(yè)服務(wù)也十分重要。北京競園是從視覺角度利用老建筑的空間，該項目定位于北京影像產(chǎn)業(yè)基地，區(qū)內(nèi)商業(yè)機(jī)構(gòu)以商業(yè)攝影機(jī)構(gòu)、藝術(shù)攝影機(jī)構(gòu)和文化傳播機(jī)構(gòu)為主。對于這些需要視覺效果的企業(yè)來說，競園的老舊工廠帶來的歷史沉淀和多重空間組合，正能滿足他們的需求。此外，競園還將大空間的舊廠房改造為新聞發(fā)布會中心和藝術(shù)展覽場所，使得該商業(yè)區(qū)有了區(qū)別與一般酒店會議廳的會議功能，保時捷911新品發(fā)布會、Google音樂搜索發(fā)布會等國際知名企業(yè)的新聞活動都被安排在了這里。

    在整合了場地資源的同時，競園還聯(lián)合進(jìn)駐的眾多商業(yè)攝影機(jī)構(gòu)和影視制作機(jī)構(gòu)，為客戶提供整體的創(chuàng)意、拍攝及后期制作的服務(wù)，不但讓客戶可以在這里得到一站式的形象類服務(wù)，也幫助園區(qū)內(nèi)的進(jìn)駐商業(yè)企業(yè)之間充分發(fā)揮自己的資源優(yōu)勢。

    從歷史到未來的穿越

    在文化產(chǎn)業(yè)被列為國家支柱產(chǎn)業(yè)之后，文化創(chuàng)意地產(chǎn)的未來已經(jīng)被越來越多的企業(yè)所看好。但是，在未來還沒有來到時，文化創(chuàng)意地產(chǎn)的現(xiàn)實仍然有很多煩惱。

    文化創(chuàng)意地產(chǎn)作為一個符號化的商業(yè)區(qū)和窄眾商業(yè)模式，項目的硬件條件必不可少，文化創(chuàng)意項目需要尋找有文化屬性，又可以滿足商業(yè)物業(yè)需求的老建筑，而這就給文化創(chuàng)意商業(yè)的選址帶來了諸多限制。

    在文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目中，對老舊廠房的改造，大多有三種模式：即老廠房自己成立運營公司運營老舊廠房；商業(yè)運營公司租賃老舊廠房土地，由商業(yè)運營公司負(fù)責(zé)項目運營；房地產(chǎn)企業(yè)自建并運營創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)項目。

    由于大多文化創(chuàng)意商業(yè)的老舊建筑并不屬于文物，也缺少特定的保護(hù)制度，所以物業(yè)問題往往成為文化創(chuàng)意商業(yè)發(fā)展一個障礙。

    位于北京朝陽區(qū)的尚8CBD文化創(chuàng)意園就因為沒有躲過城市拆遷，最終半途而廢。2007年，尚巴（北京）文化有限公司租用北京市電線電纜總廠的土地，改造成為了北京尚8文化創(chuàng)意園，但是在運營了幾年之后，最終由于CBD二期工程的規(guī)劃，使得項目沒有延續(xù)下來。

    因此，在文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，通過房地產(chǎn)自建物業(yè)形式出現(xiàn)的文化創(chuàng)意項目也越來越多。去年落成的上海證大喜馬拉雅藝術(shù)中心，就是一個完整的自建文化創(chuàng)意商業(yè)項目。該項目擁有美術(shù)館、劇場、多廳影院等文化活動空間和商場、酒店、品牌展示中心等多種業(yè)態(tài)資源。

    與老舊建筑的穿越歷史不同，這類自建的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)則更像是面向未來的文化穿越。但不管怎樣，只要有被認(rèn)可的藝術(shù)建筑形態(tài)，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的商業(yè)價值都會得以挖掘。