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　　截止11月3日，市區(qū)出讓46宗經(jīng)營性用地，共約1868畝，成交金額約為258億元。截止目前來看，杭州土地市場推地數(shù)量呈上升趨勢，但全年土地出讓成交價格曲線，前低、中高、后低的形態(tài)已幾成定局。

　　商業(yè)用地市場風光依舊

　　住宅用地市場相對清冷，商業(yè)用地市場風光依舊，且有適當升溫。

　　相較于以往住宅用地占大頭的行情，今年以來，杭州土地市場一大特點是商業(yè)用地與住宅用地量平分秋色，且商業(yè)用地行情好于住宅市場；相較于以往市場行情較好的年份，今年商業(yè)用地市場風光依然，且有適當升溫。

　　據(jù)統(tǒng)計，截止目前，市區(qū)共出讓18宗、950畝宅地（其中3宗為住宅、商業(yè)辦公混合用地，計入宅地），非住宅用地28宗、918畝。其中住宅用地皆在5月份以后，杭州市出臺保障房配建政策后推出，市場競爭并不激烈，特別是7月份以來，不少地塊無書面競價，只在起價基礎上加價一百萬元成交。

　　相較于住宅市場的清冷，商業(yè)用地市場升溫則較為明顯。4月14日，位于江干區(qū)天城單元、東站樞紐黃金地段的杭政儲出[2011]9號地塊盡管只有8.2畝，但吸引了20多家開發(fā)企業(yè)報名參與競買，經(jīng)過29輪書面競價，最終由浙江中鐵房地產(chǎn)集團有限公司以3.07億元拿下，溢價率達175%，創(chuàng)今年以來出讓地塊溢價率之最。10月14日，位于拱墅區(qū)米市巷單元的杭政儲出[2011]36號地塊，一宗只有9.8畝的商業(yè)用地，由于地段極好，規(guī)模袖珍，對資金總量相對要求不大，吸引了多家開發(fā)企業(yè)報名參與競買，經(jīng)過15輪書面競價，由杭州蘇寧電器有限公司以4.32億元競得，樓面單價達20567元/平方米，盡管溢價率只有約8.7%，但成交樓面單價創(chuàng)今年以來出讓地塊之最；10月31日，位于武林廣場的43號商業(yè)金融業(yè)用地，以26.8185億出讓，創(chuàng)今年以來成交總價之最。

　　國企成土地市場主力

　　以往活躍于杭州土地市場的本土民企，今年引領市場的風騷不再；國企與境外企業(yè)成市場主力。

　　值得注意的是，國企不僅拿地量兇猛，拿地價格也相當豪氣。創(chuàng)今年以來溢價率之最的9號地塊競得者，浙江中鐵即為國字號企業(yè)。另外，今年以來多宗成交總價較高的地塊皆為國字號企業(yè)拿下：杭州地鐵置業(yè)有限公司以26.8185億拿下43號地塊（武林廣場04號地塊）33.8畝商業(yè)金融用地；11月3日，同樣是國企背景的中維地產(chǎn)股份有限公司則以23億余元囊括了西湖區(qū)之江板塊的218畝土地，其中中維地產(chǎn)股份有限公司拿下的45、46號宅地僅其一家報名競價，最后在起價基礎上加價一百萬元拿下，但兩宗住宅用地總價皆超10億元，國企拿地豪氣與眾多目前千方百計“儲糧過冬”的民企形成強烈對比。另外，今年以來國字號企業(yè)拿的12宗土地中，有8宗為非住宅用地，用途為商業(yè)、金融業(yè)用地。

　　此外，境外企業(yè)今年在杭州土地市場表現(xiàn)也相當搶眼。8月16日，新加坡番尼西瓦私人有限公司以11.1398億元拿下位于拱墅區(qū)的27號宅地（和睦A-26地塊)，總面積48.1畝，樓面單價為13906元/平方米。另外，同樣為境外公司，在杭拿地的還有澳門萬城置業(yè)投資有限公司拿下位于下沙的14號地塊，利楓有限公司拿下38號地塊，華潤萬家（香港）有限公司拿下40號地塊等。

　　據(jù)粗略統(tǒng)計，今年以來，超過14宗土地為國字號背景企業(yè)拿下（包括兩宗中石化杭州分公司拿下的共計9畝多加油站地塊），面積約為474畝，成交總金額約104億；境外企業(yè)拿地也相當給力，共計5宗，面積約為295畝，成交總金額約為29億。截止目前，兩類企業(yè)拿地面積達769畝，成交總金額約133億，分別占成交量的41.2%和51.6%。

　　未來宜持謹慎態(tài)度伺機拿地

　　未來土地市場的走勢，是大多數(shù)參與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與市民關注內(nèi)容之一。與樓市未來走勢一樣，杭州土地市場走勢與國家經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策、金融政策及地方房地產(chǎn)調(diào)控政策等多種因素高度關連。

　　近年來，國家一直提要加大力度調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，改變經(jīng)濟發(fā)展方式，而改變地方政府的土地財政，特別是發(fā)達區(qū)域?qū)ν恋刎斦�的依賴程度，更是國家調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的重點內(nèi)容之一。而在這一經(jīng)濟發(fā)展價值的主導之下，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策方向也很明確，國務院放話要堅持調(diào)控直至看到明顯成效，相關的限購與貸款政策即是基于此價值下的行為。個人對于調(diào)控取得明顯成效的理解是，房地產(chǎn)價格有較為明顯的下降，企業(yè)與個人在房地產(chǎn)方面的投資回報率要調(diào)控下來。而且，近來，國家層面消息頻傳，接下來，房地產(chǎn)稅收改革將替代目前房地產(chǎn)調(diào)控權(quán)宜之策的房地產(chǎn)限購，以此逐步縮小民怨最集中、也最為表象的貧富分化。隨著中央對地方政績考察指揮棒指向的變化，地方政府對于土地財政的動力也將減弱，即便地方政府有不舍，也只能在無可奈何花落去中貫徹落實中央政策，另覓他途增加財政收入。比如房地產(chǎn)稅就能給予地方政府一定程度的補充。作為一種國家稅收，房地產(chǎn)稅相對具有恒定與長期性，那么其對于樓市的調(diào)節(jié)作用也就是長期持續(xù)的，以往基于調(diào)控政策具有不確定及周期性的投機心理而形成的樓市購買需求也會得到消除。

　　另一方面，相對于長三角發(fā)達區(qū)域的地級市、縣等三四線城市以及中西部二三線城市，長三角等發(fā)達區(qū)域的一、二線城市化率空間相對較小，從而導致未來這些城市對于房產(chǎn)品的居住與投資需求與過去相比會有較大的回落。

　　不論從國家政策調(diào)控方向與城市本身的需求空間來看，杭州的房地產(chǎn)投資的黃金十年已然過去，樓市集體高回報率、集體狂歡的時間基本結(jié)束。但從短期來看，自調(diào)控以來，特別是今年以來，房地產(chǎn)市場受調(diào)控影響，土地成交量特別是商品住宅成交量大幅縮減，這導致未來兩至三年內(nèi)商品住宅，特別是區(qū)別于兩年后上市的大量保障房的改善型住宅供應還是偏少（從這個角度看，限購政策取消，改善型商品住宅比普通商品住宅具有較大的比較優(yōu)勢），在限購政策調(diào)控下的清冷土地市場中尋覓機會，掌握節(jié)奏，伺機拿地做一些高品質(zhì)的改善型住宅也不失為一種選擇；另外如杭州這樣的發(fā)達區(qū)域城市，在城市容量與經(jīng)濟發(fā)展達到一定程度，商業(yè)服務的需求必將有一個較大的突破，而受清冷的土地市場整體氛圍影響，商業(yè)用地競爭相對也較為平和，誤傷了一些好的商業(yè)地塊，有資金的企業(yè)不妨關注一下立足于區(qū)域商業(yè)服務的優(yōu)質(zhì)商業(yè)用地。