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    對此，三益商業(yè)地產(chǎn)投資顧問機(jī)構(gòu)副總裁馬利東也有著自己的觀點(diǎn)，在他看來，因住宅市場萎縮導(dǎo)致的銷售型商鋪、酒店式公寓、LOFT等產(chǎn)品大量入市，一定會產(chǎn)生很多后遺癥。這些項(xiàng)目在后期市場分化中，很可能會被邊緣化，尤其是一些大規(guī)模建設(shè)、完全出售的商業(yè)項(xiàng)目，出現(xiàn)失敗的幾率很大。究其緣由，他認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)原本是一項(xiàng)追求資本升值的不動產(chǎn)，但如今改為商鋪散售，極易出現(xiàn)經(jīng)營混亂、客源缺乏、租金回報率不足等狀況；而頗受歡迎的類住宅則由于售價不低、轉(zhuǎn)手稅費(fèi)過高而不適應(yīng)傳統(tǒng)投資模式。此外，許多地區(qū)對于新開發(fā)的酒店式公寓還作出了必須大于140平方米、限高4米、衛(wèi)生間不超過1個等規(guī)定限制，這樣一來，其原本作為類住宅的功能便幾乎喪失。

　　正因如此，政府的此輪調(diào)控信號，對于商業(yè)地產(chǎn)洗牌或是最好的催化劑，將其優(yōu)勝劣汰的速度再度提升。一如擁有多年商業(yè)地產(chǎn)操盤經(jīng)驗(yàn)的上海證大房產(chǎn)董事吳洋所言，“這個市場和洗衣服一樣，沒有泡沫洗不干凈，泡沫太多也洗不干凈，洗衣粉的多少是關(guān)鍵。”調(diào)控能去掉的或許正是那些多余的洗衣粉，這并不影響商業(yè)地產(chǎn)本身快速的發(fā)展。

　　上海早有準(zhǔn)備

    在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，對于目前的調(diào)控信號，大部分以持有經(jīng)營為主的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商并未有所恐慌，德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示，這看似留有余地的發(fā)文僅會對于一些以銷售為主的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商會帶來直接的影響。“近期諸如SOHO中國等多家開發(fā)商頻頻通過各種方式來上海投資商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，尤其是以銷售為主的公司，項(xiàng)目銷售和資金將面臨新的考驗(yàn)。”

    然而，近年代理了眾多商業(yè)項(xiàng)目的漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡并不認(rèn)同這一觀點(diǎn)，他告訴我們，早在銀監(jiān)局發(fā)文之前的幾個月，上海各主要銀行出于風(fēng)險和額度的原因，就已經(jīng)逐步對期房的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目停止貸款。“目前不少在售的未竣工的辦公、商業(yè)、SOHO項(xiàng)目在客戶蓄水期就已經(jīng)做好了資金回籠周期上的準(zhǔn)備，也與銀行有協(xié)議，讓客戶先簽約、先首付，一旦項(xiàng)目竣工立即放款。因此，對于上海的不少商業(yè)地產(chǎn)房企來說，這一《通知》內(nèi)容早已體會到，并不是突如其來的靴子。”

    施宏叡同時指出，即便是以前，商業(yè)地產(chǎn)不限購，但貸款門檻卻很高，首付5成以上，最長10年，利率至少是基準(zhǔn)貸款利率的1.1倍，因此市場上通過貸款購買商業(yè)地產(chǎn)的客戶比例并不高，限貸的影響自然有限。

    其實(shí)，這樣的爭議并不稀奇，商業(yè)地產(chǎn)圈向來將全部銷售的物業(yè)界定為失敗，但作為圈內(nèi)的前輩，SOHO中國自2009年起便在上海商業(yè)地產(chǎn)市場頻頻出手，今年上半年更是相繼收購了曹家渡地塊、海倫路站地塊、SOHO中山廣場、四川北路站地塊等四個項(xiàng)目，耗資88.04億元。就在銀監(jiān)會發(fā)文之前的半個月，其又以18.9億元收購了位于上海浦東竹園商務(wù)區(qū)的嘉瑞國際廣場，總面積達(dá)4.3萬平方米，收購單價高達(dá)4.2-4.4萬元。而就在今年八月，SOHO中國的中山萬博廣場的成交量為8300平方米，成交金額達(dá)到3.7億元。這一“可喜的成績”或許恰恰印證了外界所言，SOHO中國偏愛收購項(xiàng)目的原因很簡單，已建成的現(xiàn)房經(jīng)過品牌包裝后可以立馬轉(zhuǎn)手出售，迅速產(chǎn)生現(xiàn)金收益，資金回籠后再進(jìn)行下一個項(xiàng)目。如此這般，目前的調(diào)控似乎對其很難產(chǎn)生影響。

　　買賣規(guī)避風(fēng)險

　　對于SOHO中國的“瘋狂行為”，有業(yè)內(nèi)人士通過本刊給予提醒：“雖然該企業(yè)品牌名氣較響，但作為小業(yè)主，選擇投資其商辦物業(yè)時仍須謹(jǐn)慎，畢竟人家是賣完就走，而經(jīng)營者卻可能會被套很久。”

　　這樣的提醒既非空穴來風(fēng)，也非獨(dú)此一家，即便是“成功”如萬達(dá)，同樣有部分入駐商家難以營利。事實(shí)上，大部分人只看到萬達(dá)的迅速擴(kuò)張，卻不曾了解其營利的模式，形式上的模仿很可能導(dǎo)致失敗。“萬達(dá)是特殊時期的產(chǎn)物，在同有關(guān)部門之間的談判中，他們有著自己的品牌優(yōu)勢。以帶動新興城區(qū)地價為‘籌碼’，換取以周邊地區(qū)1/8-1/5的樓板價拿地，16月快速交房成了交換資本之一。此外，‘捆綁’一系列合作商家，商鋪部分持有30%，出售70%，再將未來租金收益進(jìn)行抵押貸款，從而在大量信托之外，補(bǔ)充資金……這樣的‘資本游戲’，正是他們無法被復(fù)制的原因。”一位不愿具名的五大行分析師告訴我們。他同時表示，其實(shí)這樣的持有比與“物業(yè)貸”模式已然成為業(yè)內(nèi)成功商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)心照不宣的潛規(guī)則，但轉(zhuǎn)行進(jìn)入的住宅開發(fā)商就未必深諳此道了。

　　同樣對萬達(dá)模式有所了解的馬利東也表示，萬達(dá)的發(fā)展道路并不具備推廣性。大型開發(fā)商不必學(xué)，而中小企業(yè)估計也很難學(xué)。相比之下，對于由住宅轉(zhuǎn)型的房企，他更推薦招商、保利式的商業(yè)模式——無需太大的地，無需過多精力去平衡各種產(chǎn)品，在純粹的一種商辦物業(yè)中做尖、做鉆，這才是揚(yáng)長避短的最佳選擇。當(dāng)然，如果企業(yè)自身具備華潤這樣豐厚資本和多條產(chǎn)業(yè)鏈的先天優(yōu)勢，將市政、文娛、商場、辦公、酒店融為一體的“萬象城”模式也同樣不失為一種選擇。

　　無論是哪一種模式的商業(yè)地產(chǎn)，如果僅僅是為了資金避險而進(jìn)入，恐難以持續(xù)。鵬欣集團(tuán)首席運(yùn)營官徐洪林就公開指出：“進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，尤其是限購下由住宅轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)一定要慎重。除了資金儲備、招商策劃等內(nèi)外在因素，更重要的是決策層和團(tuán)隊有沒有具備較強(qiáng)的商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營能力。住宅開發(fā)商至少要經(jīng)過五年的陣痛期才能進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。”

　　同樣需要慎重的，還有一心想在商業(yè)地產(chǎn)中尋求收益的投資者，克而瑞商業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳倍麟坦言，“這個市場總有開發(fā)商前赴后繼地進(jìn)入，其中不乏無力長期經(jīng)營，只求短期利益的機(jī)構(gòu)。而政府出于政績形象等因素，對于諸如城市綜合體等商業(yè)項(xiàng)目的推廣可能會先于城市化進(jìn)程，從而導(dǎo)致部分區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目不得不經(jīng)歷漫長的人氣聚集期。”

    如此，想要在這一領(lǐng)域選對投資方向，即使有調(diào)控開始形成保護(hù)，恐怕還是風(fēng)險重重。更何況，誰也不能預(yù)料調(diào)控這把達(dá)摩利斯之劍下一步會指向何方，倘若商業(yè)地產(chǎn)投資過熱最終產(chǎn)生巨大泡沫而引發(fā)社會問題，保不準(zhǔn)也會遭限，屆時要脫身，恐怕就更難了。