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    第三輪調(diào)控背景下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，成交低迷持續(xù)剛剛過(guò)去的“金九”成“銅九”，南京9月商品住宅成交同比去年下降五成；“銀十”，各地樓市亦是開門不紅，截至10月12日，南京庫(kù)存商品住宅量居42000多套的高位，按照目前日均百套左右的認(rèn)購(gòu)速度，僅這些庫(kù)存房源，足以銷售14個(gè)月。

    “過(guò)去的10年，是住宅開發(fā)高速發(fā)展的10年，而這種高速正在切換。”招商地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)中心總經(jīng)理助理毛偉東接受記者專訪時(shí)說(shuō)，盡管如此，現(xiàn)階段卻會(huì)慎用促銷手段。“因?yàn)檎{(diào)控目標(biāo)從來(lái)沒說(shuō)去降價(jià)，而是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，漲幅在合理的范圍之內(nèi)。”

    招商地產(chǎn)之所以敢言不降價(jià)，除當(dāng)前資金狀況尚好外，更因?yàn)槠湟亚娜贿M(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，即在住宅之外，有商業(yè)地產(chǎn)的盈利支撐生存。而這一現(xiàn)象目前并非個(gè)別，仍以該企業(yè)為例，早在10余年前，就已進(jìn)軍五星級(jí)酒店、服務(wù)式公寓、研發(fā)廠房和城市商業(yè)綜合體的開發(fā)。據(jù)稱，即便住宅市場(chǎng)萎縮，這部分現(xiàn)金流也足以維持企業(yè)。從前年開始，他們更是加大了商業(yè)地產(chǎn)土地儲(chǔ)備，目前在手的商業(yè)用地已達(dá)140萬(wàn)平方米，至年底則將達(dá)到200萬(wàn)平方米。

    其實(shí)，“招保萬(wàn)金”四大龍頭企業(yè)中的另三家也沒有閑著。保利、萬(wàn)科、金地等龍頭房企公布2011年發(fā)展規(guī)劃及行業(yè)展望均顯示，謹(jǐn)慎擴(kuò)張土地儲(chǔ)備、轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，是其戰(zhàn)略選擇之一。

    金地此前堅(jiān)持純住宅開發(fā)，現(xiàn)在卻提出了“以住宅業(yè)務(wù)為核心，以商業(yè)地產(chǎn)和金融業(yè)務(wù)為兩翼”的戰(zhàn)略構(gòu)想，向復(fù)合型房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型；做住宅起家的萬(wàn)科，雖然在商業(yè)地產(chǎn)方面并不愿對(duì)外界更多地“顯山露水”，但暗中從去年開始，加大了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資源的儲(chǔ)備，在國(guó)內(nèi)多個(gè)城市緊鑼密鼓地推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，投資總額超200億元，手筆不可謂不大；“十一”前夕來(lái)南京的萬(wàn)科總裁郁亮則對(duì)媒體表示，將加大對(duì)具有長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的商業(yè)地產(chǎn)的投入，這既是無(wú)奈之舉，也是戰(zhàn)略需要。

    在房地產(chǎn)大佬加大力度進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，其他大大小小的房企也正“擠道”商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域希望能分得一杯羹，以對(duì)沖調(diào)控帶來(lái)的業(yè)績(jī)波動(dòng)。

    而尤其不容忽視的是，當(dāng)前不少地方政府為了能穩(wěn)定土地收益，正轉(zhuǎn)而更多地推出城市綜合體用地等商業(yè)地塊，讓開發(fā)商提升資源獲取的能力；同時(shí)，一些地方在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃上的不盡合理，如某二線城市竟規(guī)劃要建設(shè)150個(gè)城市商業(yè)綜合體，這些，都在助長(zhǎng)商業(yè)地產(chǎn)“泡沫”的蘊(yùn)積。

    “去年至今，宏觀調(diào)控對(duì)住宅地產(chǎn)的擠出效應(yīng)和各地方城市加大城市基礎(chǔ)投資的沖動(dòng)，帶來(lái)各路資金紛紛涌入，使得二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)泡沫正在形成。”郁亮對(duì)此不無(wú)擔(dān)憂。

    毛偉東也看到了其中的風(fēng)險(xiǎn)。“商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于資金的占用非常大，開發(fā)周期會(huì)比較長(zhǎng)，絕不像住宅那樣，從拿地、施工到入住只需要約2年；開發(fā)、設(shè)計(jì)也不像住宅那樣容易復(fù)制；同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)如只租不售，資金的沉淀也非常大。另外，商業(yè)項(xiàng)目如能成功開業(yè)很容易，但真正運(yùn)營(yíng)得好，難度卻很大，起碼有5年的成長(zhǎng)期。”

    在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)一定程度上似乎更像一個(gè)花團(tuán)錦簇的“雷區(qū)”。鏈家地產(chǎn)分析師張?jiān)卤硎荆��?dāng)前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域確已出現(xiàn)“一哄而上”的態(tài)勢(shì)，但不少房企卻是“被商業(yè)”，是被動(dòng)、臨時(shí)加入商業(yè)綜合體的。“商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)面對(duì)的消費(fèi)人群不一樣，因此在規(guī)劃的時(shí)候就應(yīng)當(dāng)對(duì)其規(guī)模、配套、定位、周邊環(huán)境進(jìn)行充分預(yù)估，由專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)來(lái)經(jīng)營(yíng)，不是每個(gè)商業(yè)地產(chǎn)都能活。”

    而這，不僅對(duì)開發(fā)商是考驗(yàn)，對(duì)地方政府也是一個(gè)考題。比如：如何避免商業(yè)地塊大量出讓的沖動(dòng)，如何嚴(yán)把審批關(guān)、進(jìn)行科學(xué)合理規(guī)劃，如何在發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域內(nèi)使商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局更具前瞻性等。當(dāng)然，對(duì)投資者而言，“謹(jǐn)慎入市”四個(gè)字同樣適用。