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    繼北京出臺(tái)禁酒令、城市中心區(qū)商業(yè)禁止分割出售的政策后，近日，上海又對(duì)商業(yè)地產(chǎn)出臺(tái)了限制性政策。

    政策要求“禁止個(gè)人消費(fèi)信貸用于購(gòu)買商業(yè)”，雖然有利于降低商業(yè)投資的資金杠桿，但是銀行對(duì)于個(gè)人消費(fèi)信貸的投資上限一般不超過50萬(wàn)元。因此，叫停個(gè)人消費(fèi)貸款購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)于房款總額低的小面積商業(yè)會(huì)造成一定影響，但對(duì)于標(biāo)的額大的大型寫字樓、商業(yè)則不會(huì)產(chǎn)生影響，因而對(duì)整體商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的作用也微乎其微。

    此外，政策還要求“上海各商業(yè)銀行必須在商業(yè)用房竣工驗(yàn)收成為現(xiàn)房后，才能對(duì)買房人發(fā)放商業(yè)貸款”，而之前則是在結(jié)構(gòu)封頂后。這項(xiàng)新規(guī)對(duì)于開發(fā)商自持或出租經(jīng)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)沒有任何影響，但對(duì)于銷售型商業(yè)地產(chǎn)則會(huì)產(chǎn)生重大影響。商業(yè)地產(chǎn)從封頂?shù)娇⒐を?yàn)收比一般的住宅地產(chǎn)周期要長(zhǎng)得多，一般會(huì)達(dá)到一年甚至兩年的時(shí)間，這期間的工程費(fèi)用、財(cái)務(wù)成本、管理成本都需要大量資金支持，貸款發(fā)放時(shí)間延后，對(duì)開發(fā)商的資金門檻要求更高，阻攔了一部分企業(yè)投資商業(yè)地產(chǎn)。

    盡管政策對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的投資影響不大，但是卻向市場(chǎng)傳遞了政策對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)管控的加強(qiáng)。

    仲量聯(lián)行董事覃小梅向記者表示，目前業(yè)內(nèi)有消息傳出，監(jiān)管部門正在研究提高商業(yè)地產(chǎn)的首付比例和縮短貸款時(shí)間的政策。現(xiàn)行的政策是，商業(yè)地產(chǎn)的首付比例為50%，按揭時(shí)限為10年。

    近幾年，由中央到地方均出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，但主要針對(duì)住宅地產(chǎn)，特別是一線城市的住宅地產(chǎn)產(chǎn)生了嚴(yán)重打壓。一時(shí)間，商業(yè)地產(chǎn)成為了開發(fā)商規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)的“避風(fēng)港”，大型開發(fā)企業(yè)紛紛宣布大手筆布局商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)劃。前幾年商業(yè)地產(chǎn)需求不足、發(fā)展緩慢，價(jià)格漲幅也低于住宅地產(chǎn)，特別是一線城市的商業(yè)地產(chǎn)，價(jià)格一直被嚴(yán)重低估，甚至出現(xiàn)了商住價(jià)格的倒掛。企業(yè)加大投資必然造成局部市場(chǎng)的熱潮興起，開發(fā)企業(yè)的動(dòng)向也在影響著投資人的投資方向，樓市熱錢開始向以北京為首的一線城市中不限購(gòu)的商業(yè)地產(chǎn)涌入。

    據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，北京2011年1-8月共售出了276萬(wàn)平方米商業(yè)地產(chǎn)，達(dá)到了近十年間的次高，僅略低于去年同期，但同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)成交價(jià)格創(chuàng)下十年來(lái)的最高價(jià)，每平方米的平均售價(jià)達(dá)到了23942元。另外，2011年前8個(gè)月北京商業(yè)地產(chǎn)的銷售市值高達(dá)661億元，相當(dāng)于同期住宅地產(chǎn)銷售市場(chǎng)值的48%，這一比值也是近十年來(lái)的最高值，顯示出2011年，在住宅地產(chǎn)成交低迷的情況下商業(yè)地產(chǎn)一枝獨(dú)秀，不僅量?jī)r(jià)齊升，而且市場(chǎng)的投資熱情也開始向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。

    但是，在商業(yè)地產(chǎn)投資熱情高漲的背后，不能不看到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中面臨的問題。開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于開發(fā)商的專業(yè)水平要求很高，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)都需要豐富的操作經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)，對(duì)開發(fā)企業(yè)自有資金的要求也顯著提高，在任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都可能出現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，造成項(xiàng)目銷售困難甚至爛尾。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至目前，北京商業(yè)地產(chǎn)存量面積959萬(wàn)平方米，就算按照今年較快的銷售速度計(jì)算，也需要至少28個(gè)月才能消化完成，沉淀的資金金額高達(dá)2296億元。從這組數(shù)據(jù)明顯可以看出，開發(fā)商在以往進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)過程中存在著非理性投資行為，加大了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)。