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　　無(wú)疑，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的限貸，將延長(zhǎng)此類(lèi)開(kāi)發(fā)商的變現(xiàn)周期，他們的資金壓力將進(jìn)一步加大。“對(duì)出售型的商業(yè)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，增加了項(xiàng)目銷(xiāo)售難度，資金方面他們需要更多的銀行渠道或非傳統(tǒng)渠道來(lái)支撐項(xiàng)目達(dá)到現(xiàn)房進(jìn)行銷(xiāo)售。”同策房產(chǎn)研究總監(jiān)張宏偉表示。

　　資金引向住宅？

　　對(duì)商業(yè)地產(chǎn)“限貸”看似突然，卻讓人無(wú)法不聯(lián)想到地方政府糾結(jié)的心態(tài)。

　　蔡為民指出，除了防范商業(yè)地產(chǎn)中的風(fēng)險(xiǎn)，上海銀行監(jiān)管部門(mén)在8月底出臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)的限貸措施，可能還想達(dá)到一種“擠出效應(yīng)”：把有限的資金從商業(yè)地產(chǎn)引向住宅。

　　“上海住宅的存量達(dá)到高峰——近900萬(wàn)平方米，有研究人員認(rèn)為按上海目前的銷(xiāo)售速度消化如此大存量房可能需要一年。樓盤(pán)賣(mài)得不好，開(kāi)發(fā)商手里沒(méi)錢(qián)了就不愿意再去拿地。這直接導(dǎo)致上海在土地方面收入的縮減，這又給地方財(cái)政收支帶來(lái)了壓力。而銀行本來(lái)信貸額度就少，如果把信貸額度投到商業(yè)地產(chǎn)上，住宅的銷(xiāo)售不是更加雪上加霜了？對(duì)商業(yè)地產(chǎn)限貸，某種程度上也是讓市場(chǎng)上有限的資金先存在那里，在適當(dāng)?shù)臋C(jī)會(huì)看是否能夠流向住宅領(lǐng)域去，以加快住宅的銷(xiāo)售。”蔡為民指出，開(kāi)發(fā)商手里有了錢(qián)，拿地的意愿會(huì)逐漸增加。

　　易居中國(guó)9月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月上海土地出讓金743.1億元，僅為去年全年的48.4%。

　　“地方政府的日子不好過(guò)。在調(diào)控樓市的同時(shí)，地方財(cái)政方面又面臨著壓力。對(duì)房地產(chǎn)和土地出讓的依賴(lài)，很難在短期內(nèi)根本轉(zhuǎn)變。”尹伯成表示，多出讓土地、把土地價(jià)格降下來(lái)，成了地方政府當(dāng)前的一種選擇。

　　實(shí)際上，5月份上海就對(duì)土地預(yù)申請(qǐng)進(jìn)行了松綁，到了7月份，上海開(kāi)始加大土地出讓的力度。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，8月份上海累計(jì)共成交各類(lèi)地塊100幅，環(huán)比上漲78.6%。8月經(jīng)營(yíng)性用地環(huán)比提升3.27倍、累計(jì)成交47幅，為年內(nèi)最高。其中純商業(yè)、辦公屬性用地成交15幅，是7月份的7倍。

　　在加大推地力度的同時(shí)，上海土地出讓的價(jià)格卻有所下降。

　　8月31日，虹橋商務(wù)核心區(qū)出讓的今年第六幅土地，最終被紅星美凱龍以30.67億元的價(jià)格獲得，其溢價(jià)率還不到1%。

　　以底價(jià)成交并不是個(gè)案，而是近期上海土地市場(chǎng)低迷的真實(shí)寫(xiě)照。8月24日，青浦區(qū)白鶴鎮(zhèn)一幅12萬(wàn)平方米的純住宅用地，僅有綠地一家企業(yè)提出競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)。該地塊最終以底價(jià)成交，樓板價(jià)只有1903元/平方米。

　　“我們也很奇怪，怎么來(lái)拍地的人這么少。如果是往年，房企對(duì)純住宅類(lèi)地塊的爭(zhēng)奪是相當(dāng)激烈的。”綠地集團(tuán)相關(guān)人士說(shuō)。

　　而在7月份上海只成交了一幅住宅用地，同樣是以低價(jià)成交。這幅位于朱家角的地塊被上海久青房產(chǎn)以接近底價(jià)的8.26億元摘得，溢價(jià)率僅為1.5%。而相比去年該區(qū)域出讓土地1.5萬(wàn)元/平方米純住宅的樓板價(jià)，7651元/平方米的土地樓板價(jià)幾乎縮水了近一半。

　　上海一家開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)部經(jīng)理告訴記者，最近上海出讓土地的底價(jià)較年初時(shí)有所下調(diào)，土地的實(shí)際成交價(jià)格也比去年降低了不少。“可很多開(kāi)發(fā)商手里沒(méi)錢(qián)，而且對(duì)未來(lái)一年的市場(chǎng)都不看好，現(xiàn)在拿地的意愿都跌至了谷低。”上述市場(chǎng)部經(jīng)理說(shuō)。

　　“對(duì)政府來(lái)說(shuō)，雖然下調(diào)土地價(jià)格很不情愿，但在房企手頭資金有限的情況下，要解決土地收入的問(wèn)題，也只有先把土地價(jià)格降下來(lái)了。”尹伯成表示。