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　　近日，上海銀監(jiān)局發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提示的消息出臺(tái)，明確叫停個(gè)人消費(fèi)貸款購買商業(yè)用房，并要求本地各商業(yè)銀行，必須在商業(yè)用房竣工驗(yàn)收，成為現(xiàn)房后，才能對(duì)買房人發(fā)放貸款。這意味著開發(fā)企業(yè)和投資者“一哄而上”，持續(xù)推高商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的局面將降溫，開發(fā)商拿地投資將更為謹(jǐn)慎，急于回籠資金的開發(fā)商，下半年或更依賴整購交易。

　　商辦地塊底價(jià)成交居多

　　作為銀監(jiān)局發(fā)布商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)后的第一場(chǎng)商辦地塊拍賣，日前，永航置業(yè)以1.2億元底價(jià)摘的松江區(qū)玉樹路6號(hào)商辦地塊，樓板價(jià)僅為3814元；上海遠(yuǎn)洲酒店有限公司以2.64億元底價(jià)競(jìng)得長寧區(qū)新涇鎮(zhèn)225街坊2丘商業(yè)地塊；此前準(zhǔn)備受關(guān)注的虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期02號(hào)地塊，則被紅星美凱龍家居集團(tuán)股份有限公司、深圳市盛世萬象投資管理有限公司、沈陽首源投資管理有限公司聯(lián)合體，以30.67億元的總價(jià)聯(lián)合拿下，招標(biāo)起始價(jià)為30.63億元。

　　對(duì)此，萊坊中國區(qū)董事孫俊安表示：“隨著商辦市場(chǎng)快速升穩(wěn)，今年二季度起，開發(fā)商拿地報(bào)價(jià)就相當(dāng)謹(jǐn)慎，雖然長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)、虹橋商務(wù)核心區(qū)、莘莊商務(wù)區(qū)集中推地，二季度的總成交金額達(dá)到57.4億元，但多數(shù)地塊成交價(jià)格與起始價(jià)相差并不顯著，甚至底價(jià)成交。究其原因，商業(yè)地產(chǎn)的資金回籠周期更長，開發(fā)商對(duì)未來市場(chǎng)的判斷也必須謹(jǐn)慎。”

　　大宗交易迎來更多機(jī)會(huì)

　　二季度以來，上海寫字樓整購市場(chǎng)活躍，出現(xiàn)多宗整體交易。昆山統(tǒng)一食品公司通過股權(quán)收購的方式以6.3億元收購了長寧臨空?qǐng)@區(qū)的“卡帝樂鱷魚大廈”，寶鋼旗下寶鋼資源斥資15.42億元從方興地產(chǎn)購入上海港國際客運(yùn)中心一號(hào)辦公樓，折合單價(jià)72000/平方米，比國投亞華在2009年購買三號(hào)樓的價(jià)格高出20%。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，事實(shí)上，綜觀大宗交易頻現(xiàn)的年份，一般有兩種情形導(dǎo)致，一是開發(fā)商的資金鏈緊張或急于回收資金，二是買賣雙方對(duì)于市場(chǎng)前景出現(xiàn)不同預(yù)期。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，不少現(xiàn)金充裕的投資方認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，可轉(zhuǎn)讓的好項(xiàng)目非常多。龍倉業(yè)績(jī)會(huì)上，其副主席吳天海表示繼續(xù)堅(jiān)持加大內(nèi)地投資物業(yè)的戰(zhàn)略，公司上半年內(nèi)地投資額達(dá)到了200億元；而SOHO中國今年以來在二級(jí)市場(chǎng)頻繁出手，截至到8月份，公司已經(jīng)動(dòng)用133億人民幣收購項(xiàng)目；一些過去在做商業(yè)地產(chǎn)和目前戰(zhàn)略重心正在向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的公司，都加大了從國外籌集資金的力度，華潤、遠(yuǎn)洋、富力等企業(yè)今年上半年在海外市場(chǎng)均有融資動(dòng)作。“從外部環(huán)境來看，美債危機(jī)后，美聯(lián)儲(chǔ)首次承諾未來兩年低息，美國第三輪定量寬松貨幣政策呼之欲出。與之形成鮮明對(duì)比的是，國內(nèi)貨幣政策一再緊縮，上半年央行數(shù)次加息和上調(diào)存準(zhǔn)。內(nèi)外息差與人民幣升值趨勢(shì)下，外資看好中國市場(chǎng)，而做商業(yè)地產(chǎn)又需要強(qiáng)大的現(xiàn)金流，二者可謂一拍即合。”評(píng)論員高崗分析。

　　接棒經(jīng)營性贏利更關(guān)鍵

　　事實(shí)上，今年以來，隨著商辦物業(yè)投資資金規(guī)模的增加，京滬兩地的商辦物業(yè)拋盤量已經(jīng)無法滿足巨量資金的需求。 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，京滬核心商圈每年大宗交易不超過30筆。受此影響，商辦投資目標(biāo)城市已經(jīng)擴(kuò)大至深圳、廣州，甚至大連、青島、天津等二線城市，這也是商辦市場(chǎng)近期出現(xiàn)的新特點(diǎn)。

　　值得注意的是，由貨幣政策差異引發(fā)的資本流入，帶有較強(qiáng)的短期效應(yīng)。這反映到市場(chǎng)上就是直接收購成熟項(xiàng)目或者幾近完工的項(xiàng)目，以加快資金的周轉(zhuǎn)速度。

　　對(duì)此，高崗一針見血的指出：“分析目前資本交易的盈利模式，可發(fā)現(xiàn)其獲利來源主要來自兩個(gè)方面，第一是資產(chǎn)升值帶來的溢價(jià)，第二是人民幣升值帶來的匯兌收益，而這兩種盈利均不是依靠經(jīng)營性贏利產(chǎn)生，而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，接棒并做好經(jīng)營性贏利，才是一個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的真正體現(xiàn)，投資者須對(duì)經(jīng)營階段的風(fēng)險(xiǎn)有充分的認(rèn)識(shí)和準(zhǔn)備。”