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    一場房地產(chǎn)調(diào)控，促使商業(yè)地產(chǎn)迎來了百花齊放的時代�？此埔�(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控政策的商業(yè)地產(chǎn)，果真這邊風景獨好？實則不然，潛在的風險已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　運行了十余年的商業(yè)地產(chǎn)真正迎來爆發(fā)式的增長是在2010年，彼時，新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控大規(guī)模展開，而經(jīng)濟的復蘇使得商業(yè)地產(chǎn)投資價值顯現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)成為開發(fā)商最佳的避風港選擇，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也給商業(yè)地產(chǎn)的擴張帶來了發(fā)展機遇。

　　2010年，執(zhí)著于城市綜合體模式的萬達地產(chǎn)掌門人王健林登上“胡潤房地產(chǎn)富豪榜”頭把交椅，這更堅定了地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的決心，加之住宅地產(chǎn)的“去住宅化”勢頭，自此，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等泛商業(yè)地產(chǎn)開始加速前進。

　　有機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2010-2020年是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展黃金10年，他們的判斷標準是，從去年第一季度開始，北京、上海、廣州、深圳、天津五大城市的商業(yè)地產(chǎn)的售價增長、租金增長跟空置率的降低同時發(fā)生。然而，由于大批開發(fā)商把商業(yè)地產(chǎn)作為調(diào)控下的“避風港”，短期內(nèi)開發(fā)規(guī)模過大并集中入市，較大的市場風險已經(jīng)醞釀。

　　“那么多企業(yè)進入，未來的商業(yè)項目供應量肯定會大幅增加，供應增加意味著競爭加大。”陽光新業(yè)總裁助理兼北京瑞景陽光商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理李睿直接指出，目前商業(yè)地產(chǎn)貌似火爆的現(xiàn)狀，對行業(yè)的健康發(fā)展來講并不一定是件好事。

　　卓越集團總裁李曉平同樣認為，目前業(yè)界開始對商業(yè)地產(chǎn)又有點過于樂觀了。和住宅市場相比，其實，商業(yè)地產(chǎn)也有自身的風險和困難。因為商業(yè)市場的客戶資源沒有住宅客戶那么廣闊，特別是持有經(jīng)營，靠租金收益的話，整個項目的投資回報期很長，會影響到企業(yè)的財務經(jīng)營指標。

　　大量企業(yè)的進入，面對有限的土地資源，爭奪自然激烈，地價被逐步抬高，開發(fā)成本也隨之增加，再融資渠道收緊的大環(huán)境下，高息舉債是房地產(chǎn)開發(fā)商迫不得已的選擇。大量項目的短期激增，為爭奪有限的目標客戶，商業(yè)項目的同質(zhì)化是其一，供過于求將導致項目惡性競爭，商業(yè)地產(chǎn)空置率上升，收益率下降，持有成本增加。

　　鵬欣集團首席運營官徐洪林認為，從長時間的住宅開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型大約需要七年的時間。李睿預測，在未來1-2年時間內(nèi)，就有很多商業(yè)地產(chǎn)項目陸續(xù)出現(xiàn)問題。在3年左右，必然會出現(xiàn)一批倒閉的項目。“那時候也會有商業(yè)地產(chǎn)大鱷涌現(xiàn)，同時會引發(fā)并購潮。”結(jié)合兩位業(yè)內(nèi)人士的判斷，多數(shù)以住宅為主的房地產(chǎn)企業(yè)將“倒在”轉(zhuǎn)型的路上。

　　從企業(yè)本身的層面來看，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)人才，尤其是近期加入到商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型隊伍的房地產(chǎn)企業(yè)，人才的爭奪也會在這個逐漸壯大起來的市場發(fā)展，并不排除商業(yè)地產(chǎn)市場再次上演“海盜計劃”。另外，商業(yè)地產(chǎn)資金需求量大，投資回報周期長，與住宅開發(fā)相對較大的資金杠桿模式完全不同。