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    “未來(lái)三年是上海城市綜合體的高速發(fā)展期。”易城中國(guó)副總裁柳費(fèi)國(guó)在近日舉行的“新政下的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化”論壇上表示。據(jù)他介紹，2011年至2013年，上海將有50多個(gè)、總面積約1360萬(wàn)平方米的城市綜合體項(xiàng)目建成投入市場(chǎng)，年均新增建筑面積450萬(wàn)平方米。“由于未來(lái)城鎮(zhèn)化趨勢(shì)將變被動(dòng)為主動(dòng)，商用地產(chǎn)將成地產(chǎn)發(fā)展的重要方向，其中，配有購(gòu)物中心、酒店、寫(xiě)字樓等多種業(yè)態(tài)的城市綜合體項(xiàng)目極具發(fā)展?jié)摿Α?rdquo;

    新增項(xiàng)目主要集中在浦西

    據(jù)柳費(fèi)國(guó)介紹，上海未來(lái)三年主要的綜合體供應(yīng)量分布在浦西。從項(xiàng)目數(shù)量上看，浦東只要臨港新城、三林地區(qū)和竹園區(qū)域的個(gè)別項(xiàng)目。未來(lái)三年嘉定區(qū)的城市綜合體建筑面積最多，是由于政府最近正在積極投資嘉定新城建設(shè)。而長(zhǎng)寧、青浦、閔行的大部分綜合體新增項(xiàng)目將集中在大虹橋地區(qū)。

    據(jù)悉，在未來(lái)三年的總量1360萬(wàn)平方米的城市綜合體供應(yīng)量中，大虹橋地區(qū)的城市綜合體供應(yīng)量的總建筑面積占到了總體供應(yīng)量的24%，嘉定地區(qū)的供應(yīng)量占總體的16%。由此可見(jiàn)未來(lái)這兩個(gè)區(qū)域?qū)⑹鞘袌?chǎng)供應(yīng)的熱點(diǎn)。而在市區(qū)方面，徐匯區(qū)未來(lái)新增量將占整個(gè)市場(chǎng)的15%排名第二，主要是有恒盛尚海灣（約80萬(wàn)平方米）和徐家匯中心（約60萬(wàn)平方米）這兩個(gè)項(xiàng)目。排名第三的普陀區(qū)也將有13%的市場(chǎng)新增量，主要是和黃真如項(xiàng)目（約80萬(wàn)平方米）以及品尊國(guó)際項(xiàng)目（約50萬(wàn)平方米）。

    此外，值得注意的是上海未來(lái)三年的供應(yīng)量較之前將有大幅提高，主要供應(yīng)將是以新興城區(qū)型綜合體，交通樞紐型綜合體為主，較2008-2010年新興城區(qū)型供應(yīng)面積將增長(zhǎng)3倍，交通樞紐型將增長(zhǎng)8倍。其中2013年大規(guī)模的交通樞紐型城市綜合體進(jìn)入市場(chǎng)，主要部分由虹橋商務(wù)區(qū)的各種類(lèi)型的綜合體構(gòu)成，由此可以看出在市中心日益飽和的條件下，城市擴(kuò)張的進(jìn)程。

    “通過(guò)對(duì)城市綜合體的研究，我們觀察到整個(gè)城市正在向西方向延伸，而浦東陸家嘴金融區(qū)仍然會(huì)是一個(gè)集優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的區(qū)域繼續(xù)吸引銀行、保險(xiǎn)、基金等金融行業(yè)入駐。”柳費(fèi)國(guó)表示。

    公共交通的發(fā)展將促進(jìn)新城商業(yè)機(jī)會(huì)

    根據(jù)最新的上海交通規(guī)劃，到2015年基本形成“45、60、90”的通行格局，即中心城內(nèi)出現(xiàn)平均時(shí)間不超過(guò)45分鐘，郊區(qū)新城到市中心區(qū)出行平均時(shí)間不超過(guò)60分鐘，本市到長(zhǎng)三角核心地區(qū)主要城市出行平均不超過(guò)90分鐘。其中，2011年，上海在加快郊區(qū)新城基礎(chǔ)建設(shè)方面，將以郊區(qū)軌道交通、快速道路、越江設(shè)施等為重點(diǎn)。

    這種交通的改善將使得未來(lái)市民可以輕松地往返上海大虹橋、中心區(qū)、大浦東各大都市圈的任何地點(diǎn)，使得這三個(gè)地區(qū)之間的聯(lián)系更為密切。居民因此可能離開(kāi)擁擠和昂貴的市中心地區(qū)而選擇具有更加舒適生活環(huán)境的新興城區(qū)作為生活工作的地方，當(dāng)然也會(huì)催生新城地區(qū)的相關(guān)商業(yè)、娛樂(lè)、文教等配套設(shè)施的需求。

    結(jié)合虹橋交通樞紐的輻射區(qū)域，柳費(fèi)國(guó)認(rèn)為，上海西北部的嘉定新城和西南部的松江新城地區(qū)將會(huì)在未來(lái)有較大的發(fā)展機(jī)會(huì)。“交通方面除了受益于虹橋綜合交通樞紐，這兩個(gè)新城地區(qū)都分別有地鐵11號(hào)線和9號(hào)線連接至市中心。”柳費(fèi)國(guó)表示，產(chǎn)業(yè)支持方面，兩個(gè)新城附近的嘉定汽車(chē)城和松江工業(yè)園等都會(huì)支持新城的發(fā)展。尤其是近兩年新規(guī)劃的嘉定新城，有著更清晰的定位和規(guī)劃，而且伴隨著知名開(kāi)發(fā)商的入駐，這勢(shì)必會(huì)推動(dòng)整個(gè)新城地區(qū)土地價(jià)值的提升，并帶動(dòng)周邊地區(qū)的發(fā)展。

    “新城將依托上海的綜合優(yōu)勢(shì)，優(yōu)先發(fā)展附加值高、輻射能力強(qiáng)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，要以汽車(chē)產(chǎn)業(yè)為核心，重點(diǎn)培育以大型制造業(yè)、企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)—研發(fā)和行政總部集聚地為特征的總部經(jīng)濟(jì)。目前中信泰富地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、日月光地產(chǎn)等諸多知名地產(chǎn)集團(tuán)已經(jīng)在新城地區(qū)購(gòu)地開(kāi)發(fā)綜合體項(xiàng)目。”

    城市綜合體將加速大虹橋商務(wù)區(qū)建設(shè)

    在過(guò)去的五年中，上海已經(jīng)逐步清晰地顯現(xiàn)出甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)向東轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，集中在陸家嘴金融商務(wù)區(qū)，因此陸家嘴地區(qū)作為上海金融中心在未來(lái)幾年仍將是重要的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力區(qū)域，推動(dòng)大浦東的發(fā)展。

    不過(guò)浦東由于其特殊的地理位置，兩面臨海造成交通上的限制和空間拓展上的局限性。交通上相比大虹橋地區(qū)的綜合交通樞紐，浦東交通設(shè)施的人流聚集效應(yīng)則顯得相對(duì)較弱。“綜合體建成之后的運(yùn)營(yíng)，是需要大量的人流和消費(fèi)作為支持，因?yàn)槲覀冋J(rèn)為浦東未來(lái)城市綜合體的發(fā)展是有一定限度的。”柳費(fèi)國(guó)說(shuō)。

    相比之下，浦西大虹橋地區(qū)則更顯現(xiàn)出發(fā)展城市綜合體的優(yōu)勢(shì)。虹橋交通樞紐是集合航空、高速鐵路、高速公路、地鐵、公交為一體的綜合交通樞紐，作為上海連接其他城市的重要門(mén)戶，預(yù)計(jì)日人流量將達(dá)到110萬(wàn)-140萬(wàn)。在虹橋商務(wù)核心地區(qū)，目前已有瑞安集團(tuán)、上海地產(chǎn)集團(tuán)等綜合體項(xiàng)目。而作為上海新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎，該地區(qū)持續(xù)獲得政府政策和資金方面的支持，今年初，政府又在此區(qū)域投資230億元打造建筑面積達(dá)120萬(wàn)平方米的世界最大的展覽中心。