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　　“現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)管理型人才需求很大，你有沒有這方面的人才推薦？”近日，北京一家獵頭公司的經(jīng)理李明向記者咨詢。

　　李明告訴記者，最近一些房地產(chǎn)企業(yè)對酒店總經(jīng)理、招商總監(jiān)之類的高級職位需求明顯增加。“既懂房地產(chǎn)又懂商業(yè)運營的人才很是‘搶手’。但這一方面的人才真是供不應(yīng)求。”

　　在李明看來，在房地產(chǎn)住宅市場漸進調(diào)控的大背景下，越來越多的房地產(chǎn)商意識到轉(zhuǎn)型時刻已然來臨。向商業(yè)地產(chǎn)發(fā)力，成為多家房企巨頭的共識。這在一定程度上造成了商業(yè)地產(chǎn)管理人才的缺失。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會5月11日發(fā)布2011年中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告稱，以2010年12月31日收盤價計算，與年初股價相比，147家上市房企中，上漲個股只有28家，占樣本個股總數(shù)的19%，下跌個股數(shù)量達(dá)到119家，占比近8成。其中，上漲個股主要是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)＋X模式或以商業(yè)地產(chǎn)為主的房地產(chǎn)企業(yè)。比如漲幅達(dá)到101%的西藏城投以房地產(chǎn)和礦產(chǎn)資源為雙主業(yè)，SOHO中國也以商業(yè)地產(chǎn)為主業(yè)，股票漲幅達(dá)到39.32%。

　　住宅市場頻受調(diào)控，讓很多房地產(chǎn)開發(fā)商將目光投向商業(yè)地產(chǎn)。然而，商業(yè)地產(chǎn)從拿地到設(shè)計規(guī)劃到開發(fā)建設(shè)以及出讓模式等一系列環(huán)節(jié)，都與普通住宅開發(fā)有著巨大差別，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)存在機會的同時，也伴隨著巨大的風(fēng)險。

　　在住宅市場中做得風(fēng)生水起的開發(fā)商，在商業(yè)地產(chǎn)操盤中能否也游刃有余？會否出現(xiàn)在區(qū)域定位上沒有自身特色，只是簡單復(fù)制翻版的問題呢？這是眾多業(yè)內(nèi)人士關(guān)心的問題。

　　商業(yè)地產(chǎn)為何受“青睞”？

　　“國家對住宅市場的調(diào)控使得專注住宅市場的中國房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整了戰(zhàn)略部署，關(guān)注并積極地介入商業(yè)地產(chǎn)以及其他地產(chǎn)形態(tài)，并試圖以住宅開發(fā)模式化的擴張戰(zhàn)略，來推進地產(chǎn)項目或其他項目。”對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長苗樂如做了如此的評價。

　　苗樂如分析，當(dāng)前住房市場在國家宏觀調(diào)控持續(xù)發(fā)力下，住房市場回歸消費品市場，確定了雙軌運行的住房供應(yīng)體系。那么今年我們的房產(chǎn)住房市場應(yīng)該有望保持量增價穩(wěn)的局面。

　　“寬松的資金環(huán)境將受到擠壓，回歸常態(tài)仍將是一個不短的過程。這些因素將加快推動房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，把開發(fā)企業(yè)由單一的對住宅的開發(fā)，轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、老年住房的投入。”苗樂如說。

　　在苗樂如看來，商業(yè)地產(chǎn)可以給持有者帶來持續(xù)穩(wěn)定的租金收入，在房地產(chǎn)信貸收緊的環(huán)境下，有利于改善企業(yè)現(xiàn)金流的壓力，去除企業(yè)的業(yè)績波動。“同時商業(yè)地產(chǎn)具有的資產(chǎn)證劵化的條件和增值預(yù)期下資產(chǎn)的增值保值，都為企業(yè)增添了融資的新途徑。”苗樂如說。

　　記者了解到，經(jīng)過多年的發(fā)展，全國部分二三線城市已經(jīng)具備了雄厚的經(jīng)濟基礎(chǔ)，而且二三線城市經(jīng)濟發(fā)展處在快速增長期，如合肥、寧波等城市的GDP增長速度已經(jīng)明顯超過了國內(nèi)一些重要城市的發(fā)展，然而在經(jīng)濟高速發(fā)展的同時，城市商業(yè)配套功能卻沒有完全隨之匹配，作為商業(yè)發(fā)展載體的商業(yè)地產(chǎn)越發(fā)受到市場的關(guān)注。

　　在中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉看來，二三線城市將成為中國未來主要的經(jīng)濟增長點之一，商業(yè)地產(chǎn)的投資價值較高。而且商業(yè)地產(chǎn)抗經(jīng)濟波動性較好，所以一直以來成為房地產(chǎn)商保值舉措的首選。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2011年一季度，萬達(dá)、寶龍、凱德、龍湖、招商、保利、中糧、金地、富力等等眾多品牌公司，或加速擴張、或初嘗淺試，紛紛在本地區(qū)域和全國范圍布子落點。就連一向宣稱“只做住宅”的萬科，也屢屢爆出“加大商業(yè)業(yè)務(wù)份額”的消息。

　　“一線城市的商業(yè)地產(chǎn)泡沫已經(jīng)出現(xiàn)，二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的投資價值卻逐漸凸顯。”韓長吉說。

    拒絕簡單復(fù)制翻版

　　商業(yè)地產(chǎn)從拿地到設(shè)計規(guī)劃到開發(fā)建設(shè)以及出讓模式等一系列環(huán)節(jié)，都與普通住宅開發(fā)有著巨大差別，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)存在機會的同時，也伴隨著巨大的風(fēng)險。

　　在住宅市場中做的風(fēng)生水起的開發(fā)商，會否出現(xiàn)在區(qū)域定位上沒有自身特色，只是簡單復(fù)制翻版的問題呢？會否出現(xiàn)在銷售賣點上概念雷同，尤其是酒店式公寓，在房型面積、配套大同小異呢？

　　萬科北京公司總經(jīng)理毛大慶對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展也曾表示，一家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在開發(fā)前期做好各項準(zhǔn)備，尤其是做好產(chǎn)品的定位，如果連一個項目的主力店應(yīng)做什么都搞不清楚，就可能會導(dǎo)致項目開發(fā)完成后的拆改，造成嚴(yán)重的浪費情況出現(xiàn)。

　　盡管肯定了經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有著廣闊的前景，或者是更大的發(fā)展空間。同時，苗樂如也認(rèn)為，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)要把握機遇，正視挑戰(zhàn)。

　　“城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和城鎮(zhèn)化進程當(dāng)中，部分地方政府超速或膨脹性的思想情緒下，對引進地產(chǎn)項目給予了熱情，可能是存在著，或者會誤導(dǎo)我們對市場的誤判和投資的風(fēng)險。”苗樂如說。

　　對于商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展，苗樂如認(rèn)為，二三線城市的提升和城鎮(zhèn)化的進程，對商業(yè)業(yè)態(tài)配置和管理的新的形勢也會提出新的要求。

　　“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅開發(fā)下的經(jīng)營模式，有的同志把它比喻為地主加工頭，挺形象。”在苗樂如看來，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式可以形容為資本家加廠長，那么，相應(yīng)人才的吸納和現(xiàn)有人才的提升，都是我們要面對的問題。苗樂如看來，成功的萬達(dá)廣場、知名的中國SOHO、香港的太古、紐約第五大道等，他們的經(jīng)驗告訴我們，做好商業(yè)地產(chǎn)一定要打造自身的特色，不能簡單地復(fù)制翻版。也就是要避免“同質(zhì)化”。

　　因此，苗樂如建議，在特色業(yè)態(tài)或者特色產(chǎn)品、特色品牌的背后，都要有前期的策劃、項目招商的落實、品牌的營銷、產(chǎn)品供應(yīng)商、產(chǎn)品銷售商、經(jīng)營者的友好的鏈接。

　　苗樂如建議，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對住宅開發(fā)市場，必須做好或者實現(xiàn)兩個轉(zhuǎn)變。首先，要改變服務(wù)單一的模式。在地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)過程中，必須為銷售商、經(jīng)營商、消費者提供前期的條件，像影院娛樂設(shè)施的不同需求，能夠做到硬件包括設(shè)計、布局、線路等等使用方便，盡量地減少非重復(fù)性的裝修和投資。

　　其次，在環(huán)境服務(wù)管理上，需要將住宅業(yè)主單一的服務(wù)對象，轉(zhuǎn)向為銷售商、經(jīng)營商這樣一個群體提供有效的服務(wù)、提供有效的營銷經(jīng)營環(huán)境。