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　　將住宅用于經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)或者作為辦公場(chǎng)所使用，這在福州是個(gè)見(jiàn)怪不怪的普遍現(xiàn)象。我市日前決定嚴(yán)厲制裁改變住宅功能的行為：尚未辦理產(chǎn)權(quán)證的住宅，不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；已辦理產(chǎn)權(quán)證的住宅，產(chǎn)權(quán)交易登記部門(mén)在若干年內(nèi)實(shí)施產(chǎn)權(quán)凍結(jié)。記者昨日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，此舉有望使原本就已十分火爆的福州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)更加火爆。

　　現(xiàn)狀：住宅商用非常普遍

　　有人在你的住宅樓里開(kāi)公司、開(kāi)超市、開(kāi)美容院甚至辦培訓(xùn)班，你作何感想？

　　這樣的現(xiàn)象，在福州大多數(shù)居民小區(qū)都能看到。家住臺(tái)江武夷綠洲三期的黃先生，當(dāng)年買(mǎi)房時(shí)特別避開(kāi)東街口等繁華地段，挑選了一套自認(rèn)為“安靜”的房子，沒(méi)想到現(xiàn)實(shí)與理想大不相同。“這是純住宅小區(qū)，可現(xiàn)在‘商用價(jià)值凸顯’。有的一樓業(yè)主將房子改為小賣(mài)鋪、商店，有的業(yè)主則將房子租給公司，還有的則在房子里開(kāi)辦了兒童托管所。”黃先生說(shuō)。

　　而位于繁華地帶的樓盤(pán)，就更加“熱鬧”了。昨日上午，記者走進(jìn)東街口附近一個(gè)住宅小區(qū)，發(fā)現(xiàn)很多居民樓的窗戶上貼著房產(chǎn)中介、攝影、出國(guó)中介等廣告。業(yè)主告訴記者，由于商用住宅太多了，一些住戶不堪其擾，只得將房子租給商戶。

　　即使是在人們覺(jué)得以居住為主要功能的金山，不少純住宅小區(qū)里也進(jìn)駐了不少企業(yè)。如記者昨日在金山大道北側(cè)一個(gè)大型樓盤(pán)里看到，部分住宅里放置的是辦公用的隔斷，員工們埋頭工作，儼然是個(gè)寫(xiě)字樓。

　　正是因?yàn)?ldquo;住改商”太普遍了，福州市多位人大代表此前都提交建議，要求住宅小區(qū)不得出租給公司經(jīng)營(yíng)者，以維護(hù)小區(qū)公共安全。

　　商家：租用住宅降低成本

　　記者采訪了解到，本地“住宅商用”現(xiàn)象基本分為兩類(lèi)，一種是便民類(lèi)，一種是創(chuàng)業(yè)類(lèi)。

　　便民類(lèi)的商家主要包括蔬菜店、副食店、干洗店等，一些小區(qū)因種種原因，相關(guān)的服務(wù)和商業(yè)配套設(shè)施跟不上，這類(lèi)便民類(lèi)商家的出現(xiàn)，基本上能得到周邊住戶的默許。

　　而創(chuàng)業(yè)類(lèi)商家主要包括一些科技公司、廣告公司、中介公司等。這些剛剛起步的小公司，為了降低創(chuàng)業(yè)成本，把自購(gòu)或租賃的民宅作為經(jīng)商辦公地點(diǎn)。

　　“純商務(wù)寫(xiě)字樓租金遠(yuǎn)高于住宅，對(duì)中小企業(yè)是一筆沉重的負(fù)擔(dān)。”在東街口紅霞新城，一位商業(yè)租戶告訴記者，目前福州市中心區(qū)域的寫(xiě)字樓，中等水準(zhǔn)的平均租金水平是60元／平方米／月，100平方米的月租金為6000元，高檔寫(xiě)字樓的租金水平是100元／平方米／月，100平方米的月租金為10000元，高的可達(dá)到17000元。而且很多寫(xiě)字樓的面積比較大，難以租到“小戶型”。相比之下，同面積的高檔商住公寓租金每月僅4000元~5000元，而普通住宅的租金每月只要2000元~3000元。

　　在物業(yè)費(fèi)方面，目前福州高檔寫(xiě)字樓的物業(yè)費(fèi)大約為每月每平方米5元~6元，而高檔住宅物業(yè)費(fèi)為每月每平方米2元左右，普通住宅物業(yè)費(fèi)只要每月每平方米0.5元~1.5元。此外在水費(fèi)、電費(fèi)方面，寫(xiě)字樓的價(jià)格均比住宅貴一到兩倍以上。綜上所述，租用住宅辦公比租寫(xiě)字樓成本要低很多。

　　對(duì)房東來(lái)說(shuō)，將房子租給企業(yè)也遠(yuǎn)比租給住戶合算。在紅霞新城、五洲大廈，一些業(yè)主告訴記者，一套面積為100多平方米的房源，租給企業(yè)的月租金是5000元~6000元，租給住戶只有2000元~2500元。

　　即使是物業(yè)管理公司，也能從中得到好處。一位海潤(rùn)濱江花園的業(yè)主告訴記者，將住宅變商用，要向物業(yè)交雙倍物業(yè)費(fèi)。據(jù)記者調(diào)查，在東街口區(qū)域，多個(gè)商住樓的物業(yè)也是這樣收費(fèi)的。

　　商產(chǎn)小戶型：“三不限”優(yōu)勢(shì)明顯

　　由于市場(chǎng)缺口比較大，加上受限購(gòu)令的影響，從去年開(kāi)始福州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租金一路上揚(yáng)，刺激了許多人投資寫(xiě)字樓市場(chǎng)。據(jù)了解，福州原有寫(xiě)字樓60多座，而今年上半年動(dòng)建或是公開(kāi)的項(xiàng)目就有20多個(gè)。加上許多正在開(kāi)發(fā)的城市綜合體項(xiàng)目，福州今年的寫(xiě)字樓市場(chǎng)正在大爆發(fā)。

　　不過(guò)，高端寫(xiě)字樓項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)成本高，實(shí)力有限的投資者很難掏出千萬(wàn)元去購(gòu)買(mǎi)。對(duì)一般小企業(yè)來(lái)說(shuō)，租賃高檔寫(xiě)字樓也不太現(xiàn)實(shí)。這樣，不受限購(gòu)令影響、具有商業(yè)產(chǎn)權(quán)、面積又比較小的商業(yè)產(chǎn)權(quán)小戶型(SOHO)就開(kāi)始被市場(chǎng)雙方看好。

　　商業(yè)產(chǎn)權(quán)小戶型，或者說(shuō)酒店式公寓，作為商業(yè)地產(chǎn)的特殊體，既具有星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又具有寫(xiě)字樓的特點(diǎn)。相對(duì)于寫(xiě)字樓而言，商業(yè)產(chǎn)權(quán)小戶型投入成本低，風(fēng)險(xiǎn)小，投資自住兩相宜。

　　福州幾家房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)的報(bào)告顯示，越來(lái)越多的投資客熱衷于“三不限”(不限購(gòu)買(mǎi)套數(shù)、不限按揭貸款套數(shù)、不限外地戶口購(gòu)買(mǎi))的商業(yè)產(chǎn)權(quán)小戶型，不僅因其回報(bào)率穩(wěn)定，而且因其集住宅性商用性于一身，作為過(guò)渡性物業(yè)居住或投資均比較理想。尤其是小戶型項(xiàng)目，因面積小總價(jià)低，投資門(mén)檻較低，頗受投資客青睞，它們的熱銷(xiāo)成了樓市一景。

　　目前榕城銷(xiāo)售的酒店式公寓以小戶型居多，面積一般為四五十平方米，單價(jià)大多為每平方米 12000元~20000元，在豪宅林立的2011年占有較大的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。對(duì)創(chuàng)業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，租用這類(lèi)小戶型能控制成本，是回避住宅禁商令的有效出路。

　　從目前行情來(lái)看，榕城市場(chǎng)上的商業(yè)產(chǎn)權(quán)小戶型項(xiàng)目已經(jīng)形成一定規(guī)模，無(wú)論是供應(yīng)量還是銷(xiāo)量均突飛猛進(jìn)。從去年到今年，福州部分酒店式公寓項(xiàng)目已連續(xù)多次名列商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售排行榜之首，甚至出現(xiàn)加價(jià)購(gòu)買(mǎi)的現(xiàn)象。