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    而8月的豪宅放量正說(shuō)明了樓市的“饑渴”。佑威房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月全市高端項(xiàng)目供應(yīng)面積為14.17萬(wàn)平方米，而7月份供應(yīng)面積不到1萬(wàn)平方米。 8月高端項(xiàng)目成交排名前10的項(xiàng)目中，星河灣、黃浦灣、新華路1號(hào)都是在當(dāng)月新公開(kāi)的項(xiàng)目，可見(jiàn)，8月高端項(xiàng)目的火爆成交與高端項(xiàng)目供應(yīng)集中放量密切相關(guān)。而隨著鵬利海景公寓、四季雅苑、外灘九里、海珀日暉、上海紫園、園林天下二期等單價(jià)至少在4萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目上市，未來(lái)的豪宅市場(chǎng)還是值得期待。

    存量豪宅“以舊翻新” 

    在一手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)強(qiáng)于租賃市場(chǎng)的局面下，一些開(kāi)發(fā)商禁不住巨額現(xiàn)金回報(bào)的誘惑，乘機(jī)將手里存量多年的項(xiàng)目翻新后推上銷(xiāo)售市場(chǎng)，進(jìn)一步推高豪宅本輪及下一輪行情。

    嘉里華庭二期第二座60套房源8月開(kāi)始銷(xiāo)售，售價(jià)7.5萬(wàn)—11萬(wàn)元/平方米。嘉里華庭二期共有三座住宅大樓，其中第一座及第三座為服務(wù)式公寓，由開(kāi)發(fā)商保留長(zhǎng)期出租，其四房戶(hù)型月租金約為人民幣5萬(wàn)至6萬(wàn)元。據(jù)了解，第二座裝修標(biāo)準(zhǔn)比另外兩座要新。

    湯臣一品近兩個(gè)多月來(lái)共成交了34套房源，與湯臣一品、盛大金磐三足鼎立在小陸家嘴區(qū)域的鵬利海景公寓也將于近期推出房源，該項(xiàng)目一直沒(méi)有對(duì)外出售，去年年底曾經(jīng)將其中317套打包做為上海鵬利輝盛閣公寓出租，戶(hù)型面積從200至400平方米不等，并有700多平方米的頂層復(fù)式房。

    花木板塊的四季雅苑也被其東家和記黃埔重新裝修后于近期出售，目前首批推出的67棟獨(dú)立別墅和74棟聯(lián)體別墅，積累的意向客戶(hù)已有五、六百組。報(bào)告顯示，四季雅苑占地面積27萬(wàn)平方米，獨(dú)立別墅面積占7成左右，聯(lián)體別墅占3成左右。按照四季雅苑目前周邊御翠園、九間堂獨(dú)立別墅售價(jià)8萬(wàn)—12萬(wàn)元/平方米、聯(lián)體別墅7萬(wàn)—9萬(wàn)元/平方米的價(jià)格水平，預(yù)期獨(dú)棟別墅售價(jià)10萬(wàn)元/平方米左右，聯(lián)體別墅售價(jià)在8萬(wàn)元/平方米左右，如此算來(lái)整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入在100億左右。據(jù)了解，四季雅苑首批房源在1998年開(kāi)始招租，每棟別墅的月租金在3完—7萬(wàn)元/平方米不等，大多數(shù)是美、德等國(guó)在陸家嘴、張江、金橋企業(yè)的高管。

    反方 

   后市疑重現(xiàn)僵局

   中國(guó)指數(shù)研究院華東分院副院長(zhǎng) 陳晟 

    今年以來(lái)，全國(guó)樓市快速回暖，交易量連創(chuàng)新高，價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，有重回2007年樓市“高燒之勢(shì)”。但年中銀行放貸節(jié)奏的放緩，且由于前期房?jī)r(jià)已推至較高水平，持幣觀望再次出現(xiàn)，為抑制房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，銀監(jiān)會(huì)重申對(duì)“2 套放貸”政策嚴(yán)格執(zhí)行，市場(chǎng)由此產(chǎn)生未來(lái)進(jìn)一步市場(chǎng)調(diào)控政策推出的預(yù)期，改善及投資性需求受到影響，加上淡季影響和去年壓抑的剛性自住需求在上半年成交量大大擴(kuò)大后逐漸消耗，7 月出現(xiàn)的熱銷(xiāo)局面難以為繼，導(dǎo)致重點(diǎn)城市的成交水平呈快速走跌之勢(shì)，至此，今年樓市初現(xiàn)與2007年同期不一致的走向。

    下半年樓市走向主要取決于兩個(gè)指標(biāo)，即供應(yīng)能否放量以及政策走向。就供應(yīng)方面而言，市場(chǎng)供應(yīng)量仍受到去年企業(yè)拿地減少、開(kāi)發(fā)延緩的影響，而銷(xiāo)售速度相對(duì)較快，也導(dǎo)致庫(kù)存很快被消化，杭州、深圳、廣州等城市的庫(kù)存已經(jīng)降到了歷史較低水平，全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的幾個(gè)城市中上海的存量消化周期僅為2個(gè)月，樓市供求矛盾還是非常突出，這也是導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)形勢(shì)長(zhǎng)期吃緊而房?jī)r(jià)借機(jī)不斷被抬高的一個(gè)重要原因。另一方面，7—8月全國(guó)信貸增量已經(jīng)明顯放緩，而二套房貸的實(shí)際執(zhí)行力度較上半年已經(jīng)收緊，在資金成本上升、房?jī)r(jià)業(yè)已出現(xiàn)新一輪高企的情況下，目前的市場(chǎng)形勢(shì)疑重現(xiàn)僵局。

    正方

    走勢(shì)依舊穩(wěn)中看漲

    戴德梁行華東區(qū)研究部主管 肖恩 

     今年傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季金九銀十值得樂(lè)觀看待。

     從價(jià)格和需求來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的快速上揚(yáng)確實(shí)對(duì)剛性及改善性需求有所抑制，但是沖擊力度有限。這部分買(mǎi)家通常只是推遲購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃，而這種情況在水漲船高的銷(xiāo)售市場(chǎng)中一直存在。即便新近的剛性或改善性需求或許會(huì)因?yàn)闈q勢(shì)暫時(shí)掛起，也總會(huì)有一些已經(jīng)等候多年的需求在現(xiàn)階段入市，總的購(gòu)買(mǎi)量基本是持穩(wěn)的。況且2007—2008年上海經(jīng)歷了一輪生育高峰，改善性需求居高不下�？偟脕�(lái)看，上海商品住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售量在年底前還會(huì)維持在高位。而且不能僅憑價(jià)格判斷住宅市場(chǎng)已經(jīng)后繼乏力，追漲殺跌心態(tài)并不是投資客或者高端置業(yè)者獨(dú)有的，剛性需求買(mǎi)家也不例外。

    從供應(yīng)來(lái)看，對(duì)于上海盛會(huì)期間部分項(xiàng)目面臨停工的說(shuō)法，雖然有盧灣、黃浦及浦東三個(gè)行政區(qū)的在建項(xiàng)目會(huì)受影響，但其所占上海新增住宅供應(yīng)的比重很小，不會(huì)對(duì)明年年市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)生顯著壓力。而隨著下半年住宅用地供應(yīng)力度的加大，以及大量竣工新盤(pán)相繼入市，供應(yīng)緊張的局面將得到很大緩解。近期房地產(chǎn)上市公司發(fā)布的中報(bào)，也從側(cè)面反映了房地產(chǎn)企業(yè)將在下半年加大投資開(kāi)發(fā)力度。

   樓市觀測(cè)站三：企業(yè)動(dòng)態(tài)

   大規(guī)模融資步入“窗口期” 

   地產(chǎn)大鱷集體補(bǔ)充“彈藥” 

    萬(wàn)科A8月27日宣布了再融資計(jì)劃，擬公開(kāi)增發(fā)A股，發(fā)行股票數(shù)量不超過(guò)招股意向書(shū)公告日萬(wàn)科總股本的8%，扣除發(fā)行費(fèi)用后的募集資金凈額不超過(guò)人民幣112億元。這是繼2007年8月底公開(kāi)增發(fā)100億之后，萬(wàn)科的第二次公開(kāi)增發(fā)融資超百億資金。除萬(wàn)科發(fā)布公告將通過(guò)增發(fā)融資112億元外，金地、萬(wàn)達(dá)、復(fù)地、首創(chuàng)等多家地產(chǎn)公司也在8月通過(guò)不同的方式進(jìn)行融資。截至2009年8月底，共有近40家上市房企通過(guò)資本市場(chǎng)獲得融資金額超過(guò)1000億元，同時(shí)，有多家銀行近期向房企發(fā)放的銀行授信總額逾1500億元。為什么大型房企熱衷于圈錢(qián)呢？業(yè)內(nèi)認(rèn)為，一方面每個(gè)企業(yè)都認(rèn)同錢(qián)多不壓身，只要有機(jī)會(huì)，現(xiàn)金多一些總歸是沒(méi)錯(cuò)的。而更為重要的原因是，萬(wàn)科、金地、保利等大型房企在拼命“收集子彈”，目的是進(jìn)一步在全國(guó)攻城略地，搶占下一輪的發(fā)展先機(jī)。

    大規(guī)模融資意在土地市場(chǎng) 

    “大型房企通過(guò)各種渠道融資后，手里的資金急需尋找出處投資。而土地是最好的投資。”上海乘星行副總經(jīng)理趙春雷表示，“作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，融資與拿地始終是其最重要的環(huán)節(jié)，也是得以持續(xù)發(fā)展的保障，同時(shí)，融資的成功與否也決定了拿地時(shí)的底氣。”

    以上海近期關(guān)注度最高的第54、57號(hào)兩幅公告為例，嘉定區(qū)菊?qǐng)@新區(qū)B10地塊、松江區(qū)古樓路2號(hào)地塊以及57號(hào)公告中的大熱地塊寶山區(qū)盤(pán)古路南側(cè)地塊參與競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)的企業(yè)都已達(dá)到兩位數(shù)。其54號(hào)公告中，長(zhǎng)風(fēng)6B（B6）、7C地塊競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)企業(yè)已近七十家。

    與此同時(shí)，不少房企巨頭也開(kāi)始將目光聚焦到二、三線城市。從近期土地成交情況看，萬(wàn)科、保利、金地、碧桂園等地產(chǎn)大鱷紛紛增加在二、三線城市的土地儲(chǔ)備。其中保利和金地分別以5.62億元和5.05億元各自拿下一處佛山的商住用地，碧桂園以6億元的成交總價(jià)拿下東莞的一處商住用地。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，拿地積極性的提高正體現(xiàn)了房企巨頭們的擴(kuò)張勢(shì)頭。

    融資潮將增加樓市供應(yīng)

    2009年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了2008年的深度調(diào)整后實(shí)現(xiàn)了“V”型反轉(zhuǎn)，各主要城市商品住宅成交活躍、量?jī)r(jià)齊升。鑒于上半年的良好銷(xiāo)售行情和市場(chǎng)供應(yīng)總量的不斷降低，各大房地產(chǎn)企業(yè)加快土地拓展計(jì)劃，并大幅調(diào)高開(kāi)工計(jì)劃。萬(wàn)科在融資方案中表示，募集的112億元中有92億元將投入14個(gè)住宅項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)。上述十四個(gè)住宅項(xiàng)目投資總額約為365.8 億元。

    “從目前各地的新房供需情況來(lái)看，7月份主要城市的成交批售比為1.78，和6月持平，明顯高于2008年同期的0.58和2007年同期的1.13，因此盡管市場(chǎng)成交量環(huán)比有所下降，但新房供應(yīng)更加緊張，短期內(nèi)局面很難改變。企業(yè)上調(diào)開(kāi)工面積，增加供應(yīng)是順應(yīng)市場(chǎng)的行為。”萬(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)譚華杰表示。

    而在8月份融資金地也將年度開(kāi)工計(jì)劃由135.50萬(wàn)平方米提至157.60萬(wàn)平方米。不過(guò)，新開(kāi)工面積對(duì)市場(chǎng)的影響要在今年底和明年年初才能有所體現(xiàn)。

   評(píng)論

   萬(wàn)元盤(pán)難覓影響不容忽視

    沒(méi)有大型綠地，也沒(méi)有成熟的商業(yè)配套，個(gè)別板塊僅靠一個(gè)軌道交通概念，便上演了一場(chǎng)房?jī)r(jià)飆升的好戲。無(wú)論是貨真價(jià)實(shí)還是跟風(fēng)上漲，總之每平方米單價(jià)萬(wàn)元以下樓盤(pán)難覓對(duì)樓市的影響已經(jīng)不容忽視。近幾年，在周住宅成交榜上，萬(wàn)元以下樓盤(pán)的成交比例在前十中占到8席以上是常有的事，但最近幾個(gè)月以來(lái)，往往是有2至3席。從前的萬(wàn)元以下樓盤(pán)依舊是熱銷(xiāo)樓盤(pán)，只不過(guò)身價(jià)早已晉級(jí)。每平方米單價(jià)萬(wàn)元以下樓盤(pán)的消失，令很多剛需購(gòu)買(mǎi)者不得不停下腳步。樓市成交僅僅依靠豪宅的成交只能維持表面的光鮮。更為深刻的一點(diǎn)是，單價(jià)萬(wàn)元以下樓盤(pán)難覓，使得不少自住型客戶(hù)購(gòu)房熱情已不及以往，長(zhǎng)此如此，不免有些心驚。