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    現(xiàn)實回報下滑不敵未來“增長誘惑”

    上海商業(yè)地產(chǎn)暗流涌動。

    在前七月各類商業(yè)地產(chǎn)的租金和成交頻頻下滑的同時，8月伊始，各路資本不約而同地開始在上海高調(diào)布局。因回報率持續(xù)偏低而顯得沉寂的上海商業(yè)地產(chǎn)，由此大事頻頻：北軍南下，SOHO中國首次進入上海商業(yè)地產(chǎn)市場；國企搬遷，中國商飛公司正式入駐以4.6億元價格自購的商飛大廈；本土企業(yè)發(fā)力，老牌滬企上海新梅即將開出蘇州河北岸最大的時尚購物中心。

    25日下午，坐在剛落成不久的甲級寫字樓時代金融中心的38樓辦公室，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)上市龍頭世茂股份(600823)的董事長許榮茂告訴中國證券報記者，市場普遍對于商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)暖的心理預期不足的眼下，正是進入和做強商業(yè)物業(yè)的大好時機。由于此刻的商業(yè)地產(chǎn)和資產(chǎn)的價格并不高，企業(yè)絕對要抓住這個機會多買土地和多談項目。他樂觀預計，這個適合企業(yè)“低吸”的“窗口期”下半年還將延續(xù)。 
 
    回報下滑與投資加速并存

    與春季就已經(jīng)轉(zhuǎn)暖并一路火熱的住宅市場相比，上海商業(yè)地產(chǎn)上半年的表現(xiàn)堪稱萎靡。在剛剛過去的7月，上海商鋪市場成交價格跌至1.29萬元/平方米，環(huán)比下跌7.43%，辦公樓成交則減至11.88萬平方米，環(huán)比下降16.32%；至于租金，二季度浦東租金環(huán)比下跌8.5%，浦西則環(huán)比下跌10.5%。7月上海甲級寫字樓租金為7.99元/平方米/天，價格微降1個百分點。

    國務院發(fā)展研究中心研究員任興洲上周末在上海的“商業(yè)地產(chǎn)博覽會”上表示，上半年商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)可以稱作“冰火兩重天”。據(jù)中國房協(xié)統(tǒng)計，上半年商業(yè)地產(chǎn)銷售面積下降的城市有16個，北京、上海、深圳等城市的商業(yè)地產(chǎn)延續(xù)了租金下降的趨勢。上半年上海浦東寫字樓租金累計下跌11%，廣州甲級寫字樓的租金跌回2005年的水平，北京上半年新增的商業(yè)地產(chǎn)供應量減少，空置率達到23%，同比增長3.4%，CBD租金和零售物業(yè)租金下降均較大。

    但萎靡不振的數(shù)據(jù)卻被獨具慧眼的企業(yè)看作是雙刃劍，租金回報率、成交價格和成交量下滑的背后，涌現(xiàn)著各路資金尋覓“反周期”入市的良機。上海市投資學會副會長陳湛勻表示，商業(yè)地產(chǎn)需要反周期做——經(jīng)濟低的時候一定要有高的做法。他舉例稱，商業(yè)地產(chǎn)大鱷新鴻基在經(jīng)濟周期好的時候，就拼命抓銷售；當經(jīng)濟處于低點時候，就抓租賃，靠左手銷售、右手租賃，17年中一直高居香港股票市場市值十大地產(chǎn)公司之首。

    旗下也有香港上市公司的許榮茂便是“反周期”操作的贊成者，他表示，商業(yè)地產(chǎn)的走強是必然，只是和住宅市場有“時間差”而已，“經(jīng)濟一旦回暖，不會一邊獨冷一邊獨熱，只是有的領域快一步，有的領域慢一步”。

    上海統(tǒng)計局人士透露，1-7月，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資777.15億元，比去年同期增長0.9%。其中，上半年火爆的商品住宅市場的背后，新增投資為451.37億元，比去年同期下降6.2%；而表面平淡的辦公樓市場投資103.8億元，增長8%。據(jù)統(tǒng)計，加上商鋪和其他物業(yè)投資，住宅市場外的物業(yè)投資已經(jīng)超過300億元。

    “價值洼地”

    一位資深商業(yè)地產(chǎn)研究人士25日表示，目前上海新天地項目的“慢燉”模式已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)玩家的共識，大家提前布局的主要理由：一是做好拉長回報周期的準備；二是著眼于當前與住宅市場已經(jīng)形成巨大價差的商業(yè)地產(chǎn)價格。

    上海社科院商業(yè)研究中心主任朱連慶表示，相對于住宅市場，目前上海的商業(yè)地產(chǎn)供應量充分，甚至市場上常常會出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項目銷售價格低于同區(qū)域住宅的現(xiàn)象。這樣的市場狀況，對于有商業(yè)經(jīng)營能力或購買能力的投資者來說是不可多得的機會。