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　　衡量房地產(chǎn)市場是否真正繁榮，很大程度上要看投資需求是否活躍。去年下半年投資需求基本絕跡，剛性需求的客戶持幣觀望，大部分業(yè)主捂盤不售，整個交易情況十分低迷。但從今年2月份開始，首先是剛性需求集中爆發(fā)，業(yè)主看到成交活躍，樓價反彈，重新入市。剛性需求的釋放帶動了投資需求回歸。根據(jù)最近幾個月成交數(shù)據(jù)分析，目前置業(yè)的客戶主力已經(jīng)由剛性需求向改善、投資需求轉(zhuǎn)變。說明客戶對后市持樂觀態(tài)度，只要有合適的機會依然會出手。 

　　上海滿堂紅是一家致力于建設(shè)百年老店的企業(yè)，目標(biāo)是在三年內(nèi)爭取成為行業(yè)的領(lǐng)頭者。今年市場出現(xiàn)大幅度反彈，下半年滿堂紅將以穩(wěn)健的步伐，重舉擴(kuò)張大旗。到2009年底，店鋪的數(shù)量將至少達(dá)到20家，以閔行區(qū)為主，爭取完成階段性目標(biāo)——成為閔行區(qū)域的霸主。 

　　后市埋下“有價無市”隱憂 

　　■太平洋房屋周燕
 
　　下半年樓市整體將以平穩(wěn)為主，但房價上漲空間會受到不同程度的制約。 

　　房地產(chǎn)投資和企業(yè)投資可能減慢這兩個因素必須加以關(guān)注。2008年，我國城市房屋銷售價格指數(shù)同比和環(huán)比漲幅均呈現(xiàn)持續(xù)回落態(tài)勢，這一變化引起普遍的看跌預(yù)期，導(dǎo)致住房銷售量減少。從當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化看，預(yù)計這一態(tài)勢會進(jìn)一步發(fā)展。城市房價過快上漲帶來了一系列嚴(yán)重問題，必須加以控制，同時也要注意大漲之后出現(xiàn)大落的可能。如果僅僅由市場進(jìn)行調(diào)節(jié)，預(yù)計未來住房市場將繼續(xù)低迷，加之銀行實行緊縮貸款政策的影響，估計會有越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)因資金鏈斷裂而陷入困境。

　　同時居民的購房能力減弱，主要受兩方面因素的影響：（1）股市走弱，居民財產(chǎn)性收入增速減緩；（2）企業(yè)困難增加和勞動工資成本的提高，就業(yè)人數(shù)降低失業(yè)率增加，進(jìn)而影響居民收入增長。 

　　某些區(qū)域房價短期內(nèi)上漲過快和二套房貸收緊，抑制了買家的購買力，客觀上拉長了成交周期，導(dǎo)致購房者被迫轉(zhuǎn)入觀望，給后市運行埋下“有價無市”的隱憂。在這樣的背景下，二手房成交量從上半年的活躍逐漸趨穩(wěn)到下半年出現(xiàn)小幅回落的現(xiàn)象。 

　　部分高檔房會現(xiàn)追漲行情 

　　■德佑地產(chǎn)龍東平
 
　　對于下半年的中高檔住宅市場，德佑地產(chǎn)謹(jǐn)慎認(rèn)為會呈現(xiàn)價格平穩(wěn)并帶小幅上漲，同時成交量小幅下降的走勢，部分優(yōu)質(zhì)房源不排除有追漲可能。從上海高檔住宅近五年來的一貫走勢看，只要在可承受范圍內(nèi)，投資或自住需求總會進(jìn)場。 

　　作為上海中高檔住宅專家，德佑地產(chǎn)對于2009年下半年保持“謹(jǐn)慎應(yīng)對”的態(tài)度，一如既往，眼睛朝內(nèi)，不斷沉淀并提煉，促進(jìn)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化系統(tǒng)化及企業(yè)深層文化建設(shè)�；仡櫂I(yè)內(nèi)稱之為地產(chǎn)冰河期的2008年，德佑不但沒有關(guān)掉一家門店，而且門店數(shù)量拓增1倍，從9家店變成19家，而且主要分布在主流商圈如陸家嘴、徐家匯、建國路、鎮(zhèn)寧華山板塊等。既擴(kuò)大市場份額，又讓更多的高端客戶群享受到德佑的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 

　　投資市場活躍租賃難有起色 

　　■立超地產(chǎn)何萍
 
　　上海商業(yè)地產(chǎn)受2008年金融風(fēng)暴影響最大，至今寫字樓租金下挫20%-30%，商鋪成交量也急劇萎縮。 

　　到2009年第一季度，商鋪租賃也開始慢慢萎縮，不少連鎖品牌大面積關(guān)店收縮，整個商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了最低迷的時期。從第二季度開始，刺激經(jīng)濟(jì)政策的效應(yīng)顯現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)投資市場逐步活躍起來。據(jù)立超商業(yè)地產(chǎn)成交量統(tǒng)計，二季度交易量是一季度的近5倍，而租賃交易量僅為一季度的1.03倍。很明顯，商業(yè)地產(chǎn)買賣與租賃市場冰火兩重天。由此預(yù)計，下半年商業(yè)地產(chǎn)投資市場活躍將延續(xù)，而租賃市場不會有太大改觀。

　　這是因為下半年通脹依然有壓力，很多投資客為了規(guī)避這一風(fēng)險，選擇購買房產(chǎn)來保值增值。其次，住宅市場在上半年價格普遍高漲，而商業(yè)地產(chǎn)上半年買賣價格未有明顯變化，其價值洼地也越來越顯現(xiàn)。在同一地區(qū)，住宅與商業(yè)地產(chǎn)的最高價差達(dá)到30％－40％，而年租金回報率在5％左右。這大大吸引了很多投資客轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)。還有很多投資者在配備自己的投資產(chǎn)品中住宅類居多，為了規(guī)避投資風(fēng)險，商業(yè)地產(chǎn)成為新選擇。 

　　如果經(jīng)濟(jì)形勢繼續(xù)企穩(wěn)，至少需要10-15個月才能恢復(fù)到2008年的商業(yè)地產(chǎn)租金水平。如今寫字樓租金比去年同期相比跌了2-3成，很多企業(yè)為了減少租金，從高檔寫字樓搬到中低檔乙級寫字樓，從市中心搬到郊區(qū)或者干脆合并、關(guān)閉。商鋪上半年市場價格同比去年跌了1-2成，很多企業(yè)與業(yè)主重新修訂了價格，回歸到2007年底的價格水平。一些連鎖品牌的企業(yè)今年停止了拓展新的門店，需求的疲軟，外圍的不確定，在加上新型低成本網(wǎng)絡(luò)商業(yè)的出現(xiàn)導(dǎo)致商鋪市場有很難的改觀。 

　　調(diào)整、轉(zhuǎn)變、全攻 

　　■美聯(lián)物業(yè)楊帆
 
　　2009年是中介行業(yè)規(guī)模化重組的一年。顯而易見，單一的二手房交易不再是中介企業(yè)唯一的生存之道，多元化、多渠道經(jīng)營是現(xiàn)時中介企業(yè)謀求發(fā)展的方式。 

　　首先，美聯(lián)物業(yè)將著手將傳統(tǒng)二手中介營銷模式向全攻型網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)模式轉(zhuǎn)變，公司已于4月正式推出“上海網(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀(jì)人”板塊。該板塊是一個為廣大客戶推薦公司明星經(jīng)紀(jì)人，推薦筍盤以促成交易的信息化平臺。通過幾個月的完善及發(fā)展，該板塊點擊率逐月上升。服務(wù)產(chǎn)品種類也在向“買賣、租賃、貸款、投資”一條龍的服務(wù)模式轉(zhuǎn)變。

　　預(yù)測下半年二手房市場，“金九銀十”會讓剛性以及置換型需求持續(xù)釋放。為迎接2009年的發(fā)展，上海美聯(lián)在2008年初就調(diào)整了店鋪以及內(nèi)部的培訓(xùn)機制，加強前線員工的培訓(xùn)，培養(yǎng)及提升一大批實戰(zhàn)型的業(yè)務(wù)人才。對于下半年新一波市場行情，上海美聯(lián)已經(jīng)做好充分準(zhǔn)備。 

　　應(yīng)對市場周期謀求多元發(fā)展 

　　■智恒房產(chǎn)魯元龍 

　　剛剛邁入8月，滬上多家中介信息表明，二手房市場繼續(xù)出現(xiàn)成交萎縮，觀望情緒似乎回潮。而在7月份，上海二手房在成交量萎縮的同時，房價卻再度創(chuàng)下新高。“市場的變化周期正在縮短，樓市的‘熱夏’與‘寒冬’正在不斷交替，公司想要走得更遠(yuǎn)，就必須嘗試全面、多元化的發(fā)展。” 

　　自2009年年初，智恒房產(chǎn)就明確了“加盟授權(quán)事業(yè)、獨立經(jīng)紀(jì)人事業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)代理事業(yè)”三足鼎立的發(fā)展態(tài)勢。 

　　在加盟授權(quán)事業(yè)方面，智恒房產(chǎn)把2009年定義為“服務(wù)深化年”。近期實行的“智恒精英店東成長培養(yǎng)計劃”，目的就是幫助加盟商實現(xiàn)在房地產(chǎn)中介事業(yè)上的飛躍，與智恒房產(chǎn)一同成長。此計劃一經(jīng)推出便受到廣大加盟商的紛紛參與。同時，智恒在原有河南、重慶區(qū)域授權(quán)的基礎(chǔ)上，積極拓展泛長三角地區(qū)。日前，寧波、安徽等地已進(jìn)入授權(quán)磋商的最后階段。 

　　于2008年下半年開展的獨立經(jīng)紀(jì)人事業(yè)在今年下半年還將繼續(xù)進(jìn)行。智恒當(dāng)初設(shè)立此項目的初衷并不是為了單純謀求經(jīng)濟(jì)效益，而是對一種暫新的房地產(chǎn)中介經(jīng)營模式進(jìn)行有益的探索與嘗試。為了能夠在理論上論證此模式的可行性，智恒正聯(lián)合有關(guān)機構(gòu)對獨立經(jīng)紀(jì)人運營模式進(jìn)行課題調(diào)研。事實上，在智恒獨立經(jīng)紀(jì)人事業(yè)的實際運作過程中所研發(fā)的新服務(wù)不僅適用旗下的獨立經(jīng)紀(jì)人，還受到體系內(nèi)加盟商及廣大消費者的認(rèn)可。其中包括經(jīng)紀(jì)人移動pos機的配備、房地產(chǎn)買賣代理機制的嘗試等。

　　成立7年“零投訴” 

　　■志遠(yuǎn)地產(chǎn)江國芳 

　　志遠(yuǎn)地產(chǎn)創(chuàng)立于2002年，短短數(shù)年，已從單一的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司發(fā)展成為房地產(chǎn)全程營銷代理、商業(yè)地產(chǎn)招商運營、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)三位一體的綜合房地產(chǎn)服務(wù)運營商，并擁有系列子公司，備受各界認(rèn)可。 

　　志遠(yuǎn)地產(chǎn)的品牌優(yōu)勢在于品質(zhì)服務(wù)，公司成立7年以來，連續(xù)保持三大行政主管部門“零投訴”的記錄并連續(xù)4屆蟬聯(lián)行業(yè)最高榮譽獎項“金橋獎”。同時，志遠(yuǎn)地產(chǎn)成立了“名仕會”，這一致力于為豪宅客戶、名流人士提供最及時的信息、最通暢的交流平臺及最貼心的附加服務(wù)的豪宅客戶俱樂部，至今成功舉辦了多次VIP客戶互動講座及戶外體驗活動。 

　　志遠(yuǎn)始終堅持人才自主培養(yǎng)，堅持不從同業(yè)挖墻腳，堅持為無行業(yè)經(jīng)驗的新進(jìn)同仁提供系統(tǒng)的培訓(xùn)，堅持為員工提供最切身的福利保障。2009年下半年志遠(yuǎn)更是將所有的工作重心都放到了人才的培養(yǎng)和招募上，力求培養(yǎng)更多高素質(zhì)的服務(wù)精英為更多客戶提供最專業(yè)的貼心服務(wù)。 

　　5年邁向1000店 

　　■信義房屋張元琦
 
　　信義房屋早在去年市場不景氣的背景下，就全面啟動店面改造工程。在形象換裝工程中，信義房屋將品牌發(fā)展定位為“精致中介”，象征信義房屋已立于國際視野，步入品牌國際化新階段。目前，大中華地區(qū)信義房屋門店總數(shù)已累積超過300家。

　　在集團(tuán)內(nèi)部，國際化發(fā)展腳步更是迅速。信義企業(yè)集團(tuán)不僅早在2007年已以人民幣12.5億元的巨資，購買位于臺灣地區(qū)頂級辦公區(qū)—信義計劃區(qū)內(nèi)面積近2.37萬平方米的信義大樓，作為信義全球營運總部，積極籌劃信義企業(yè)集團(tuán)在兩岸和全球各地的快速發(fā)展工作，制訂了“千店計劃”，到2012年在全球門店數(shù)量將超過1000家，其中中國市場門店將達(dá)到700家以上。信義房屋將朝“來自華人世界之全球第一不動產(chǎn)連鎖品牌”道路上大步前進(jìn)。