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　　據(jù)房地產(chǎn)時(shí)報(bào)報(bào)道，今年的上海樓市從3月開(kāi)始回暖，到6月二手房單月成交量創(chuàng)下歷史最高，自7月份開(kāi)始樓市成交量和房?jī)r(jià)開(kāi)始呈現(xiàn)兩極化的分離走勢(shì)：房?jī)r(jià)一路上行，成交量卻小幅下滑。而在銀行這邊，收緊二套房貸的消息頻頻傳來(lái)。這讓人不得不產(chǎn)生疑惑：樓市的調(diào)整期是否即將來(lái)臨？房?jī)r(jià)在連續(xù)上漲6個(gè)月后是否會(huì)出現(xiàn)調(diào)整？8月14日，房地產(chǎn)時(shí)報(bào)組織滬上15家知名中介公司市場(chǎng)部專(zhuān)業(yè)人士，共論下半年市場(chǎng)走勢(shì)以及各自發(fā)展策略，以期對(duì)普通住房消費(fèi)者正確研判后市提供幫助。 

　　成交量先降房?jī)r(jià)跟著跌 

　　■臺(tái)慶房產(chǎn)管小利
 
　　今年2月到6月，上海二手房走出了一波價(jià)量齊揚(yáng)的行情。成交量從2月的1.4406萬(wàn)套逐月上漲，到6月已達(dá)3.0226萬(wàn)套，增長(zhǎng)109.8%；2月上海二手住宅均價(jià)為1.0612萬(wàn)元，而后逐月上揚(yáng)，6月達(dá)1.1696萬(wàn)元，上漲10.2%。價(jià)量均創(chuàng)出火熱的增長(zhǎng)勢(shì)頭。 

　　從7月至今的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，成交量下降7.3%，結(jié)束了5個(gè)月以來(lái)的成交量持續(xù)上升行情。但是，7月二手房均價(jià)仍然上揚(yáng)2.3%。量?jī)r(jià)正式分道揚(yáng)鑣。 

　　從房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，降溫一般先從成交量開(kāi)始，而后開(kāi)始?jí)浩葍r(jià)格下行。原因在于，當(dāng)市場(chǎng)處于量?jī)r(jià)齊揚(yáng)的行情時(shí)，價(jià)格在持續(xù)攀升到一定程度后，勢(shì)必影響成交量。因?yàn)閷?duì)于剛性需求和改善型需求等大部分購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，預(yù)算有一定的限額，價(jià)格一旦上漲到超出其預(yù)算水平，他們會(huì)選擇暫緩購(gòu)買(mǎi)，成交量便會(huì)由此萎縮。另一方面，價(jià)量齊揚(yáng)的市場(chǎng)行情持續(xù)一定時(shí)間后，賣(mài)方也會(huì)出現(xiàn)惜售現(xiàn)象影響到市場(chǎng)供應(yīng)，進(jìn)而影響成交量的表現(xiàn)。 

　　如果沒(méi)有特別的利多或利空因素刺激，預(yù)計(jì)近幾個(gè)月市場(chǎng)表現(xiàn)仍然會(huì)是延續(xù)7月份的量縮價(jià)漲行情，到10月份以后，經(jīng)過(guò)這幾個(gè)月的成交量持續(xù)下降，勢(shì)必會(huì)壓迫價(jià)格向下調(diào)整。屆時(shí)，房?jī)r(jià)可能會(huì)步入向下盤(pán)整的通道。

　　總體而言，下半年房市會(huì)先量縮價(jià)漲，當(dāng)價(jià)格漲至極限，而量又萎縮時(shí)，可能就是大盤(pán)開(kāi)始逆轉(zhuǎn)的時(shí)候。所以，有意賣(mài)房的業(yè)主，要把握最近幾個(gè)月的出售時(shí)機(jī)，以免錯(cuò)失行情。 

　　下半年樓市企穩(wěn)中原不會(huì)“大躍進(jìn)” 

　　■中原地產(chǎn)王芳
 
　　綜合各方因素，下半年樓市成交價(jià)格下跌的可能性較小。 

　　上海中原研究咨詢(xún)部數(shù)據(jù)顯示，截至8月11日，一手住宅可售面積519.86萬(wàn)平方米、共3.5754萬(wàn)套。按1-7月平均215萬(wàn)平方米成交計(jì)算，在無(wú)新增供應(yīng)前提下，2.4個(gè)月可全部消化完庫(kù)存。這種供應(yīng)不足，一是去年開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期悲觀，紛紛放緩開(kāi)工速度，二是又遇今年部分開(kāi)發(fā)商又出現(xiàn)“捂盤(pán)惜售”或“少量多批次”的銷(xiāo)售策略，導(dǎo)致今年供應(yīng)有所不足。供應(yīng)跟不上需求的節(jié)拍將導(dǎo)致價(jià)格繼續(xù)攀升。從二手房市場(chǎng)看，2008年上海二手房年成交面積為976.2萬(wàn)平方米，而2009年上半年已成交超過(guò)1000萬(wàn)平方米，因此下半年成交量可能有所下滑，但是價(jià)格依然保持小幅上漲。 

　　從2月份開(kāi)始，上海中原已為這一波行情作好了充分準(zhǔn)備。門(mén)店缺人先招人、組別不夠先增組別、區(qū)域門(mén)店少的就開(kāi)門(mén)店，這是中原應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)整的“三步走”。對(duì)于步入成熟期的中原來(lái)說(shuō)，今年新增門(mén)店相對(duì)謹(jǐn)慎，現(xiàn)有150余家門(mén)店，不急于布新點(diǎn)。 

　　上海中原的一手代理業(yè)務(wù)，在連續(xù)多月榮登全市代理公司銷(xiāo)售金額、成交面積前三名后，下半年將繼續(xù)在商業(yè)地產(chǎn)和高端物業(yè)代理方面發(fā)力。正在操作的30余個(gè)項(xiàng)目包括“瑞安翠湖天地”、“中信泰富朱家角新城”、“萬(wàn)科燕南園”、“金地格林世界”等熱銷(xiāo)樓盤(pán)。除了繼續(xù)發(fā)揮“渠道營(yíng)銷(xiāo)”帶來(lái)的絕對(duì)銷(xiāo)售代理優(yōu)勢(shì)外，在前期研究、全程營(yíng)銷(xiāo)、招商運(yùn)營(yíng)等方面亦不斷深化，力爭(zhēng)為合作開(kāi)發(fā)商提供全面全程專(zhuān)業(yè)高效的服務(wù)。

　　月成交保持2.5萬(wàn)套左右 

　　■21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)李明麗 

　　上海樓市在經(jīng)歷去年下半年調(diào)整之后，于今年年初復(fù)蘇，成交量逐步增長(zhǎng)、屢創(chuàng)新高，尤其是二手房市場(chǎng)表現(xiàn)更為明顯。 

　　下半年，上海樓市進(jìn)入自身正常調(diào)節(jié)：7月二手房成交量從6月高點(diǎn)小幅回落，預(yù)計(jì)下半年月成交量有望保持在2.5萬(wàn)套左右，但沖上3萬(wàn)套關(guān)口的概率不大。究其原因，局部熱點(diǎn)板塊房?jī)r(jià)過(guò)度上漲促使購(gòu)房者產(chǎn)生觀望情緒；其次，房貸政策調(diào)整抑制需求繼續(xù)釋放。但是，從宏觀調(diào)控“保增長(zhǎng)、促內(nèi)需”的基調(diào)判斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)相關(guān)政策的微調(diào)，而不會(huì)遭遇嚴(yán)厲的抑制政策。另外，基于龐大的購(gòu)房需求客觀存在，今年第三、第四季度二手房成交量較二季度會(huì)出現(xiàn)一定回落，但仍將保持在較高水平，下半年樓市將進(jìn)入溫和的恢復(fù)性階段。 

　　在此背景下，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)在上海的發(fā)展采取穩(wěn)健策略，“內(nèi)修外練”缺一不可。一方面堅(jiān)持以二手房經(jīng)紀(jì)服務(wù)為核心、為購(gòu)房者提供更完善的服務(wù)，在此基礎(chǔ)上加強(qiáng)房地產(chǎn)金融按揭業(yè)務(wù)和一手房代理業(yè)務(wù)，拓展為國(guó)外公司提供辦公選址、簽約等系列專(zhuān)業(yè)服務(wù)；另一方面完善內(nèi)部體系，提升團(tuán)隊(duì)管理能力和經(jīng)紀(jì)人的專(zhuān)業(yè)服務(wù)能力，同時(shí)嘗試穩(wěn)健的、適度的規(guī)模擴(kuò)張，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。 

　　未來(lái)二手房主導(dǎo)房產(chǎn)流通領(lǐng)域 

　　■易居臣信張卉
 
　　目前，內(nèi)環(huán)區(qū)域二手房交易獨(dú)占鰲頭，中環(huán)區(qū)域一二手房各占半壁江山，而外環(huán)區(qū)域仍以一手房為主。

　　2008年樓市成交低迷，開(kāi)發(fā)商不敢擴(kuò)張拿地并且降低新開(kāi)工面積，而2009年上半年購(gòu)房需求的猛烈爆發(fā)又讓開(kāi)發(fā)商措手不及，一手樓盤(pán)儲(chǔ)備幾乎消化完畢、同時(shí)新增供應(yīng)量又無(wú)法快速跟上�？紤]到2010年世博會(huì)召開(kāi)、中心區(qū)域樓盤(pán)建設(shè)進(jìn)度相繼放緩，可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)市中心區(qū)域一手新盤(pán)供應(yīng)量將十分短缺。事實(shí)上，購(gòu)房群體對(duì)于市中心居住環(huán)境的偏好仍十分明顯，在這種情況下，購(gòu)房者如果想買(mǎi)市中心的房子怎么辦？只有選擇二手房。 

　　房地產(chǎn)中介企業(yè)未來(lái)發(fā)展的空間和舞臺(tái)將越來(lái)越寬廣：首先，世博會(huì)期間會(huì)推高上海房屋的租賃需求；其次，必定吸引更多外省市和境外人士關(guān)注上海，這給樓市帶來(lái)新的需求。加上本地自住需求，整個(gè)二手房交易量必將沖高，2005年一季度中介從業(yè)高峰預(yù)計(jì)會(huì)在2010年下半年重現(xiàn)。 

　　即使是在整體市場(chǎng)大好的情況下，易居臣信也不會(huì)盲目擴(kuò)張。在區(qū)域選擇上更注重鞏固原有業(yè)務(wù)分布的薄弱環(huán)節(jié)，同時(shí)加強(qiáng)單店及人均的績(jī)效。目前易居臣信的擴(kuò)店計(jì)劃主要集中于寶山、松江和閔行等外圍區(qū)域。這些區(qū)域的共同特征是需求量較大，比市中心發(fā)展空間更大。對(duì)市中心部分門(mén)店的位置將進(jìn)行調(diào)整，力求在不增加過(guò)多運(yùn)營(yíng)成本的前提下提高單店效率。一二手聯(lián)動(dòng)業(yè)務(wù)模式越來(lái)越專(zhuān)精，聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目從住宅、辦公，直至商鋪，產(chǎn)品越來(lái)越多樣化。二手中介門(mén)店的配合，為一手銷(xiāo)售提供了強(qiáng)大的客戶“蓄水”，起到錦上添花的作用；另一方面，易居臣信還將配合集團(tuán)公司代理的大型社區(qū)型的樓盤(pán)，有針對(duì)性地進(jìn)行設(shè)店，在協(xié)助購(gòu)房者做好交房工作的同時(shí)，增強(qiáng)區(qū)域服務(wù)的輻射面。同時(shí)，2010年易居中國(guó)作為唯一世博會(huì)參展的房地產(chǎn)流通服務(wù)企業(yè)，門(mén)店也將作為展示窗口，成為品牌宣傳的渠道之一。

　　樓市可能進(jìn)入階段性調(diào)整 

　　■合富置業(yè)蔣曉春
 
　　房?jī)r(jià)上漲過(guò)快和房貸政策調(diào)整是造成近階段成交局面有所變化的主要因素。 

　　一方面，樓市成交逐步回暖助推價(jià)格向高位增長(zhǎng)，部分業(yè)主的心態(tài)重返樂(lè)觀令房源緊缺、供不應(yīng)求的局面再次顯現(xiàn)。另一方面，政府層面看到樓市正處于非理性暴漲的階段，不免與樓市應(yīng)穩(wěn)定穩(wěn)固增長(zhǎng)的大方向背道而馳，房貸政策開(kāi)始從嚴(yán)控制。樓市在近半年的量?jī)r(jià)齊升后，未來(lái)可能進(jìn)入階段性調(diào)整。 

　　購(gòu)房者對(duì)后市走向“看不清”是構(gòu)成此輪成交量小幅下滑的根本原因。剛性需求依然是購(gòu)房大潮的主力軍，房?jī)r(jià)讓其中一部分人望而卻步，但這只是一種需求的壓抑，而不是放棄。加上好房源一直處于稀缺狀態(tài)，所以后市房?jī)r(jià)可能穩(wěn)中微漲。 

　　今年上半年，上海合富置業(yè)所屬合富輝煌集團(tuán)已經(jīng)完成去年一年的一手房銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，上海合富置業(yè)也重在寶山地區(qū)新開(kāi)兩家分行。近期，還斥資購(gòu)本田轎車(chē)獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)秀員工，激勵(lì)團(tuán)隊(duì)士氣。 

　　全年二手房成交創(chuàng)十年之高 

　　■我愛(ài)我家朱春輝
 
　　截至目前，上海二手房成交量已近17萬(wàn)套，2009年全年成交量創(chuàng)10年以來(lái)上海二手房交易總量的最高值已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。 

　　交易總量“井噴”也導(dǎo)致交易價(jià)格非理性上漲。自第二季度開(kāi)始，二手房交易均價(jià)出現(xiàn)明顯的上行走勢(shì)，再加上上半年剛性需求集中釋放造成后續(xù)需求不足，以及部分業(yè)主盲目提價(jià)所致的觀望情緒回潮，這些不利因素很可能迫使房?jī)r(jià)再次回落。量?jī)r(jià)齊降或許將成為后半年，尤其是第四季度二手房市場(chǎng)的主旋律。 

　　出于對(duì)后市的集體看好，5月份以來(lái)無(wú)論是品牌中介還是小中介都開(kāi)始了擴(kuò)張道路，中介門(mén)店如雨后春筍出現(xiàn)在大街小巷。我愛(ài)我家會(huì)盡量選擇一些不好的門(mén)店進(jìn)行調(diào)整，而不會(huì)大規(guī)模擴(kuò)店，著力打造門(mén)店的服務(wù)水平和業(yè)務(wù)能力，讓每一家門(mén)店都成為一流的門(mén)店。

　　市場(chǎng)觀望不會(huì)超出一個(gè)月 

　　■福美來(lái)不動(dòng)產(chǎn)戰(zhàn)丹丹 

　　福美來(lái)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)下半年上海樓市充滿信心和期待。無(wú)論是交易量還是成交價(jià)都將趨穩(wěn)。如果沒(méi)有更有力的政策出臺(tái)，市場(chǎng)觀望情緒也會(huì)很快被購(gòu)房者和業(yè)主消化。 

　　推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向上發(fā)展的主要因素，如經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)、城市化、人口增長(zhǎng)等因素在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)很難改變。在此大背景下，政府保增長(zhǎng)是目前的首要目標(biāo)。而上海房地產(chǎn)市場(chǎng)是全國(guó)的龍頭，明年世博會(huì)的召開(kāi)，都將對(duì)樓市產(chǎn)生正面向上的影響。而在一手房供不應(yīng)求的局面下，二手房市場(chǎng)也將繼續(xù)迎來(lái)好形勢(shì)。 

　　雖然第二套房貸開(kāi)始收緊，物業(yè)稅出臺(tái)的預(yù)期等因素或多或少都會(huì)對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方心理預(yù)期產(chǎn)生一定影響，但如果沒(méi)有其他更有力的政策出臺(tái)，應(yīng)該很快會(huì)被買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)迅速消化，下半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量和價(jià)格將趨穩(wěn)。 

　　福美來(lái)不動(dòng)產(chǎn)作為一家突破傳統(tǒng)，勇于創(chuàng)新的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，爭(zhēng)取在年底門(mén)店數(shù)量達(dá)到150家，躋身滬上品牌房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司前三名。 

　　成交量現(xiàn)短暫回落 

　　■滿堂紅徐潔
 
　　今年上半年，上海二手房成交量連續(xù)6個(gè)月環(huán)比增長(zhǎng)，與此對(duì)應(yīng)的是二手房成交均價(jià)不斷攀升。根據(jù)滿堂紅成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅7月份莘莊板塊某樓盤(pán)的成交均價(jià)就出現(xiàn)了70％的增長(zhǎng)。對(duì)于下半年走勢(shì)，滿堂紅抱著謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度，成交量會(huì)出現(xiàn)短暫下降。