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    黃金跌跌不休、股市行情不穩(wěn)、收藏品價格太高……在各類投資品前景不明的狀態(tài)下，擁有一套產(chǎn)權(quán)商鋪成為眾多中小投資者的首選。從2012年至今，看好商鋪銷售前景的省城各大住宅項(xiàng)目，紛紛在小區(qū)內(nèi)配建大量的社區(qū)商鋪。而在開發(fā)成本因素、市場需求旺盛的情形下，省城社區(qū)商鋪的價格正在快速上升，直逼市區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的商鋪價格。

　　價低受歡迎

    自2011年省城限購政策出臺之后，省城的中小投資者紛紛將眼光瞄向了社區(qū)商鋪。“社區(qū)商鋪價格僅為市區(qū)臨街商鋪的三分之一，而投資前景也相對穩(wěn)定。”2010年在省城小店區(qū)某名盤購買了社區(qū)商鋪的耿波告訴記者，他購社區(qū)商鋪時價格僅為1萬元/平方米。時至今日，與該小區(qū)相近的項(xiàng)目，其社區(qū)商鋪價格直逼4萬元/平方米。

    事實(shí)上，在剛剛過去的2013年，包括恒大綠洲、萬科金域國際的社區(qū)商鋪均價都達(dá)到3.5萬元/平方米，與下元片區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目的商鋪價格相差不多。但即便如此，名盤住宅供應(yīng)售罄之后推出的社區(qū)商鋪，都取得了火熱的銷售業(yè)績，甚至出現(xiàn)“日光盤”。

　　供應(yīng)持續(xù)走高

    業(yè)內(nèi)人士李明鐸介紹，按照商鋪投資的規(guī)律，10年內(nèi)收回投資成本為最理想的狀態(tài)。超過15年其投資即為失敗的。按照其說法，耿波先生于三年前購買的商鋪投資總額達(dá)到120萬元，每年的租價為8萬元，15年才能收回投資。而2014年面市的大量社區(qū)商鋪，售價在1.2萬元—4萬元之間，最長的投資回報(bào)期達(dá)到23年。

    但即便如此，省城社區(qū)商鋪供應(yīng)量依然在增長。省城正在發(fā)售的60余個在售樓盤中，均配有社區(qū)商鋪，其價格為住宅的2—3倍，而各樓盤的社區(qū)商鋪配比面積正在提升，由原來的社區(qū)外圍，深入到社區(qū)內(nèi)部；從一層商鋪提升至三層；而有些樓盤將一樓設(shè)計(jì)為樓中樓，價格遠(yuǎn)高于平層戶型，目的也是要體現(xiàn)一層住宅的商鋪價值。“社區(qū)商鋪的價格近兩年平均漲幅一成多，遠(yuǎn)比住宅價格漲幅更高。社區(qū)臨街優(yōu)質(zhì)商鋪與劣質(zhì)商鋪的價差達(dá)到6—8倍。”唯變商業(yè)策劃機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人張治波稱，沒有招商的社區(qū)商鋪大面積開發(fā)，給開發(fā)商和業(yè)主都帶來風(fēng)險。

　　成熟需要3—5年

    當(dāng)住宅需求得到滿足后，人們對商業(yè)地產(chǎn)的需求隨之而來。而社區(qū)商鋪的小面積、總價低吸引著大批投資者趨之若鶩。然而，與專業(yè)商業(yè)項(xiàng)目相比，社區(qū)商鋪的成熟期一定與小區(qū)的入住率緊緊相連。

    西華苑城市廣場的負(fù)責(zé)人介紹，西華苑3、4期交房僅有一年，但項(xiàng)目的入住率高達(dá)80%，遠(yuǎn)比高端樓盤的入住率高。因?yàn)槿胱÷矢�，包括便利店、銀行、郵政等服務(wù)點(diǎn)，在西華苑城市廣場落地很快。社區(qū)商鋪的經(jīng)營者有利可圖，但是“越是高端社區(qū)的商鋪，反而出租率越低。”

    據(jù)了解，地處省城城郊地帶的住宅社區(qū)商鋪及高端樓盤社區(qū)商鋪，其商業(yè)成熟期要達(dá)到3—5年。這無形中給商鋪投資者帶來了壓力。

    張治波稱，一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要進(jìn)入良性運(yùn)營，一般都需要一個較長的養(yǎng)商期。從省城新建項(xiàng)目的布局來看，2009年前開發(fā)的大型樓盤社區(qū)商鋪，隨著項(xiàng)目周邊環(huán)境的成熟，現(xiàn)在陸續(xù)進(jìn)入良性循環(huán)期。但是，2014年銷售的社區(qū)商鋪，暗藏價格泡沫隱憂，其養(yǎng)鋪期也在增長。即使考慮物價上漲等因素，省城的部分社區(qū)商鋪也存在投資風(fēng)險。業(yè)主購置社區(qū)商鋪，最好要了解清楚社區(qū)商圈的經(jīng)營和招商由誰負(fù)責(zé)，零散業(yè)主靠自然到訪的租客來經(jīng)營社區(qū)商圈，等待商圈成熟的時間更久。