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    住宅投資受到限制，市場(chǎng)需求逐漸出現(xiàn)起色，使得小戶型辦公產(chǎn)品受到投資者追捧，投資熱潮自2011年底以來一直延續(xù)到現(xiàn)在。但面對(duì)市場(chǎng)林林總總的同類產(chǎn)品，專家提醒投資者先要算好收益率和出租率兩筆賬。

    投資熱潮持續(xù)

    小戶型辦公產(chǎn)品投資熱還在持續(xù)。

    據(jù)記者了解，新年伊始樓市遇冷，但低總價(jià)、小戶型房源仍頗受市場(chǎng)追捧。其中，由中華企業(yè)上房經(jīng)營(yíng)開發(fā)的印象春城系列收官之作印象生活廣場(chǎng)LOFT-SOHO疊層產(chǎn)品開盤，首批推出238套面積40～60平方米、總價(jià)百萬(wàn)元起的房源，當(dāng)天便一舉售出七成。據(jù)售樓人員透露，購(gòu)買這類產(chǎn)品的為上海當(dāng)?shù)匕最I(lǐng)，多以投資為主。

    近日，記者接到不少熟人的咨詢電話，主題都是關(guān)于小戶型辦公產(chǎn)品。記者發(fā)現(xiàn)，他們聊的大多是如何投資，比如地段的選擇、物業(yè)管理好壞的區(qū)分等等，而非該不該投資這類物業(yè)的話題。可見投資者對(duì)這類物業(yè)的認(rèn)可程度已然不低。市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)相關(guān)數(shù)據(jù)也從側(cè)面印證了這種現(xiàn)象的存在。據(jù)德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，2013年全年寫字樓的成交量為260.1萬(wàn)平方米，與2012年相比上漲53.1%，創(chuàng)下了年度歷史新高。

    這其中，小戶型辦公產(chǎn)品比重在不斷上升。德佑地產(chǎn)有關(guān)人士表示，就面積段而言，對(duì)于成交面積在60平方米以下的小戶型而言，其成交量占寫字樓總成交量的29.6%，接近三成，同樣為近年來的新高。“相對(duì)于2011年的階段性高點(diǎn)17.2%，2013年小戶型辦公產(chǎn)品的占比上漲了近13個(gè)百分點(diǎn)。”德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師朱萍如是說。

    此外，近期的市場(chǎng)變化，也表明小戶型辦公產(chǎn)品的投資熱潮正在持續(xù)。自2013年底上海收緊調(diào)控力度之后，投資者對(duì)小戶型辦公產(chǎn)品的關(guān)注度再次被提升，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2013年12月份，其成交量首次突破10萬(wàn)平方米，達(dá)到10.1萬(wàn)平方米，也同樣創(chuàng)下了歷史新高。

    成交量的大幅上升，也使得開發(fā)商推盤熱情大幅上升。德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)表明，在2013年，全年的供應(yīng)量達(dá)到33.3萬(wàn)平方米，較2012年全年上漲96.0%，供應(yīng)量幾乎上漲一倍。

    諸多因素促成

    促成小戶型辦公產(chǎn)品的投資熱潮的持續(xù)，原因是多方面的。從大的方面來說，主要包括住宅投資受限、投資者“移情別戀”，以及市場(chǎng)需求不斷增加所致;而從小的方面來說，商用物業(yè)價(jià)格漲幅長(zhǎng)期低于住宅，也使其投資價(jià)格得以顯現(xiàn)。

    自2011年年初“限購(gòu)令”出臺(tái)以來，商業(yè)地產(chǎn)越來越受到關(guān)注，其中，寫字樓的成交水平尤為活躍。市場(chǎng)分析人士指出，小戶型辦公產(chǎn)品并不屬于“限購(gòu)”范圍，因此使得部分熱衷不動(dòng)產(chǎn)的投資者，開始關(guān)注此類物業(yè)。2013年底，包括北京、上海、廣州等在內(nèi)的十余個(gè)城市，加大了“限購(gòu)”力度，提高外地人購(gòu)房門檻，同時(shí)也加大了二次購(gòu)房的成本。但不約而同地是，各地并未針對(duì)商用物業(yè)進(jìn)行限購(gòu)，因此從某種程度上來說，使得這類產(chǎn)品成為住宅投資的“替代品”。

    小戶型辦公產(chǎn)品的多重屬性，也使其吸引力大增。記者發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)小戶型辦公產(chǎn)品，并非只能用作辦公，同時(shí)兼具公寓的功能，也可以作為公寓用來居住。這使得不少投資者購(gòu)置此類產(chǎn)品用來出租，甚至有少數(shù)首次置業(yè)者也購(gòu)買這類物業(yè)用于自住。

    更為主要的是，雖然近年來房?jī)r(jià)保持強(qiáng)勁上漲態(tài)勢(shì)，但商用物業(yè)的價(jià)格上漲幅度卻低于住宅，價(jià)值洼地逐漸形成，這也讓很多投資者看到了投資機(jī)會(huì)。2013年，北上廣深等一線城市住宅價(jià)格上漲幅度均已超過20%，但辦公樓宇成交均價(jià)卻走出了相反的行情。根據(jù)德佑地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表明，2013年辦公樓宇成交均價(jià)為22577元/平方米，與2012年相比不升反跌，下跌幅度為6.9%。

    此外，小戶型辦公產(chǎn)品以其低總價(jià)的特點(diǎn)，博得大多投資者的青睞。據(jù)了解，這類物業(yè)面積主要在40～60平方米，總價(jià)最低的只有百萬(wàn)元左右，而這相對(duì)于動(dòng)輒三五百萬(wàn)元的市中心公寓來說，投資壓力也要小得多。

    投資打好算盤

    投資小戶型辦公產(chǎn)品，是不是“撿到籃子里都是菜”?專家表示，雖然市場(chǎng)上很多此類產(chǎn)品都打出自住、辦公兩用招牌，但從本質(zhì)上來說，由于此類物業(yè)仍然沒有脫離辦公類物

業(yè)的范疇，所以如果脫離這個(gè)思路去投資這種產(chǎn)品，將會(huì)遭遇不小的風(fēng)險(xiǎn)。

    雖然目前很多小戶型辦公產(chǎn)品兼具居住功能，有些項(xiàng)目索性自稱公寓式辦公樓，在戶型設(shè)計(jì)上也是更多傾向于居住，但由于這類項(xiàng)目的建設(shè)用地為商業(yè)用地，因此這決定了這類物業(yè)不能完全當(dāng)做公寓對(duì)待。其中最大的區(qū)別在于土地使用年限，商業(yè)用地只有40年，而非住宅的70年。此外，由于水電成本的不同，以及無法接通煤氣等，也會(huì)給居住帶來一些不便。

    因此這類產(chǎn)品最大的受眾為創(chuàng)業(yè)者，以及一些外派機(jī)構(gòu)。由于這類公司員工人數(shù)不多，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，辦公不需要太大的空間。還有一些公司因?yàn)橹鳡I(yíng)業(yè)務(wù)不同，也不需要太大的辦公空間，選擇小戶型辦公室能夠有效控制成本。這種需求的大量出現(xiàn)，使得小戶型辦公產(chǎn)品有很大的市場(chǎng)需求。

    專業(yè)人士提醒說，投資小戶型辦公產(chǎn)品，應(yīng)該嚴(yán)格按照投資辦公樓的方式來操作，首先要關(guān)注的是收益率。國(guó)際上有個(gè)通行的計(jì)算原則，衡量一幢物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為“年收益×15年=總價(jià)”。若物業(yè)年收益×15年大于購(gòu)房款，則表明該項(xiàng)目尚具投資價(jià)值。舉例說明，投資一套總價(jià)在200萬(wàn)元的小戶型辦公產(chǎn)品，每月租金11000元左右，才能保證其具有投資價(jià)值。

    除了收益率這個(gè)指標(biāo)之外，還需要關(guān)注另一項(xiàng)重要指標(biāo)，即出租率。這個(gè)指標(biāo)包括兩個(gè)方面，其一是區(qū)域內(nèi)小戶型辦公樓的整體出租情況，空置率有多高;其二是區(qū)域內(nèi)同類型辦公樓出租狀況。如果區(qū)域內(nèi)出租率一般，即使開發(fā)商宣稱的收益率再高，也得三思而后行。

    除此之外，投資者還需要關(guān)注的是區(qū)域發(fā)展?jié)摿�，以及物業(yè)本身的后期管理方面。投資不動(dòng)產(chǎn)有個(gè)根本原則，就是對(duì)地段的關(guān)注。物業(yè)的價(jià)值，在很大程度上是其地段價(jià)值的體現(xiàn)，所以投資者需要關(guān)注物業(yè)所處區(qū)域的發(fā)展?jié)摿�。如果區(qū)域具有很大的發(fā)展空間，那么也就意味著未來地段價(jià)值會(huì)得到提升，而物業(yè)的價(jià)值也會(huì)由此而水漲船高。還有就是后期管理一定要規(guī)范，購(gòu)買小戶型寫字樓的投資人多具有零、散、小的特點(diǎn)，這其實(shí)對(duì)后期的經(jīng)營(yíng)不利。如果沒有高水平的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，難免會(huì)出現(xiàn)互相壓低租金價(jià)格的手段競(jìng)爭(zhēng)租客，這反而有損物業(yè)品質(zhì)。