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    剛剛過去的2013年房地產(chǎn)市場風(fēng)生水起，總體成交量價齊升，房企高歌猛進。2014年將會如何？克而瑞研究中心近期給出了七大預(yù)測。

　　預(yù)測一：
　　熱點城市政策仍將強化
　　二、三線或?qū)⑦m當(dāng)放寬

　　2013年房地產(chǎn)市場量價齊升，部分一二線城市房價飆漲，因此以限購限貸為代表的行政性調(diào)控短期內(nèi)仍不會全面退出。當(dāng)務(wù)之急是加快房地產(chǎn)制度的改革和完善進程。當(dāng)然，房地產(chǎn)市場供需情況地區(qū)差異較大，過去10年全國“一刀切”式的調(diào)控已經(jīng)改變，中央全局性的政策調(diào)控不會出現(xiàn)。

　　一線城市和熱點二線城市限購限貸等措施短期難以退出，適當(dāng)延遲改善性需求釋放及抑制投資性需求，仍將是2014年的主基調(diào)，例如房產(chǎn)稅擴圍、土地流轉(zhuǎn)改革等，在一線城市先行落地可能性較大。大部分二、三線城市政策面將有序放寬。近幾年這類城市房價呈現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)增長。2014年，這類城市回歸市場化將是大趨勢，即便短期內(nèi)限購限貸政策不會明文退出，但執(zhí)行層面的松動也將成為可能。

　　預(yù)測二：
　　新開工面積持續(xù)回升
　　預(yù)計全年增速升至13%

　　本輪行業(yè)新開工面積增速走勢，在2012年6月觸及低點后緩慢回升，2013年4月起累計增速回歸正數(shù)，而后幾個月雖然振蕩上行，但上漲速度遠不及2009年。這一方面是由于2011年土地市場成交大幅萎縮，另一方面也表明2013年企業(yè)層面對房地產(chǎn)調(diào)控會否重啟仍心存忌憚。另外，本輪去庫存截至目前，各城市之間庫存水平存在明顯的結(jié)構(gòu)性差異，一二線城市庫存下降較快，北京等城市已降至歷史低點。在房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸明朗、企業(yè)預(yù)期穩(wěn)定的背景下，開工熱度將有提升，2014年新開工面積增速回升還將持續(xù)，預(yù)計全年增速升至13%左右。

　　2014年隨著行業(yè)整體進入平穩(wěn)運行期，調(diào)控政策預(yù)期將穩(wěn)定，企業(yè)投資開工意愿較強，且2013年房企拿地數(shù)量增多，新開工增速回升，對投資增速有一定支撐作用。預(yù)計房地產(chǎn)投資增速將從2013年19%不到升至2014年的25%左右。

　　預(yù)測三：
　　一線城市成交總體持平
　　政策從緊房價先漲后穩(wěn)

　　從成交層面上看，2013年一線城市中上海、廣州和深圳供求比大致維持在均等水平。由于2014年政策面依然看緊，預(yù)計市場銷售速度大致將和2013年持平，總體預(yù)計2014年一線城市中上海、廣州、深圳三城市場成交量將和2013年基本持平。北京2013年受供應(yīng)短缺而積壓的需求或有釋放，從而推動成交量小幅增長。

　　從房價角度看，預(yù)計一線城市2014年將呈現(xiàn)先漲后穩(wěn)，其中上半年在市場慣性的作用下新盤價格仍將穩(wěn)定上漲，尤其是2013年年底因信貸緊縮而推遲購房的需求在2014年初將集中入市，這一定程度上將提升開發(fā)商銷售預(yù)期，其定價也將具有更大上漲空間。而2014年下半年之后，政策面持續(xù)收緊的影響將持續(xù)發(fā)酵，主要的變數(shù)有兩方面：其一是新一輪局部政策收緊有可能出臺，目標可能是二套房貸或存量房稅收，其二是預(yù)售證管理再度啟動，兩者無疑都將對市場交易熱情造成壓力，從而平抑房價漲勢。

　　預(yù)測四：
　　二線城市增量全方位擴張
　　市場量價齊升將總體穩(wěn)固

　　從供應(yīng)層面上看，與一線城市相同點是2012年下半年以來土地市場成交放量，不同點是二線城市城區(qū)可供開發(fā)的土地規(guī)模更充足，從數(shù)據(jù)預(yù)期中看，昆明、南京、寧波等2014年商品住宅供應(yīng)量增幅均超過30%，而重慶、成都、沈陽、廈門等城市增幅也在10%以上，二線城市2014年的供應(yīng)擴張是全方位的。

　　從成交層面上看，受政策寬松和供應(yīng)擴張的雙重利好，二線城市成交增幅將繼續(xù)維持，其中昆明、長春、合肥、長沙等處于房地產(chǎn)市場成長期內(nèi)的城市更將順勢進入各自的高增長階段。

　　二線城市房價穩(wěn)步上漲的格局不變，但新增供應(yīng)充分釋放一定程度上會削弱價格的漲勢，尤其是相當(dāng)一部分二線城市需求結(jié)構(gòu)以首置首改型群體為主，這類群體對價格的敏感度較高，部分2013年房價上漲較快的區(qū)域板塊2014年客觀上講有放緩的需要。

　　預(yù)測五：
　　三線城市面臨去庫存壓力
　　兩大因素將推動房價上漲

　　從供應(yīng)層面看，三線城市市場供應(yīng)總體充足，個別城市在前兩年整個行業(yè)投資傾向下目前出現(xiàn)庫存過剩。從成交看，在一二線城市政策面回歸平靜的背景下，三線城市市場主要依靠本地需求來去化庫存，成交增速較過往兩年進一步放緩，部分之前在投資熱潮下本地需求大量消耗的城市，2014年市場將進入調(diào)整期，成交規(guī)模擴張將停滯。從房價角度看，三線城市房價將處于穩(wěn)步上漲的軌道中，其動力除了市場本身增長，也來自和一二線城市的比價效應(yīng)。另外，部分近兩年市場投資過熱、房價快速上漲的三線城市未來1-2年內(nèi)都將進入階段性盤整狀態(tài)。

　　預(yù)測六：
　　價穩(wěn)剛需產(chǎn)品將延續(xù)熱銷
　　一線城市豪宅仍繼續(xù)看好

　　一線城市規(guī)模巨大的首置首改群體將使剛需類項目在2014年繼續(xù)熱銷，前提是項目定價未明顯高于所在區(qū)域平均水平，這類產(chǎn)品銷售的主動權(quán)將繼續(xù)握在開發(fā)商手中。而一線城市豪宅類項目抗周期性一貫較強，其所對應(yīng)的客戶往往資金實力充足，價格敏感度低，因此小范圍的政策收緊對這一細分市場影響不大，風(fēng)險可能集中在局部，比如上海的遠郊型別墅、北京衛(wèi)星城區(qū)域的高檔公寓等仍可能滯銷。一線城市項目銷售唯一存在變數(shù)的是中高檔改善類產(chǎn)品。

　　二線城市由于其財富聚集能力和一線城市有顯著差距，豪宅類項目銷售大多呈現(xiàn)機會型特征，而剛需類項目在二線城市是絕對主力產(chǎn)品，但部分城市、部分區(qū)域存在供應(yīng)過剩風(fēng)險，如天津的濱海新區(qū)。

　　預(yù)測七：
　　土地市場熱度將先揚后抑
　　一二線城市成交量價平穩(wěn)

　　2013年，土地市場整體火熱，尤其是下半年以來地王頻出，預(yù)計2014年的土地市場成交量穩(wěn)步增長，并呈現(xiàn)先揚后抑走勢。上半年各地推地?zé)岢比詫⒊掷m(xù)，土地成交也將延續(xù)2013年年底的良好局面，在這之后，成交量增長勢頭將有所緩和。一方面企業(yè)經(jīng)過持續(xù)拿地后，土地儲備較為充足，拿地積極性漸漸消退；另一方面，預(yù)計下半年融資環(huán)境將有收緊，企業(yè)將加強資金管控。

　　從各線城市來看，一線城市土地成交量將繼續(xù)在2013年的基礎(chǔ)上小幅增長，尤其是上海、北京、廣州，而深圳的城市更新項目仍然會受到較廣泛的關(guān)注，二線城市歷年土地供應(yīng)較為充足，因而土地成交量不會出現(xiàn)大起大落的情況，而部分較具潛力的三四線城市在2014年可能迎來一小波成交量補漲期，主要是企業(yè)出于平衡土地儲備結(jié)構(gòu)的考慮，2014年在這類城市的拿地量將小幅增長。