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    商業(yè)地產(chǎn)快速擴(kuò)張

    12月21日，由遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資開發(fā)的大型購物中心北京未來廣場周年慶典舉行，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部副總經(jīng)理翟巍在會(huì)上透露，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在全國開發(fā)的同類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已達(dá)到20多個(gè)。和很多從事住宅開發(fā)的地產(chǎn)商一樣，發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的重要戰(zhàn)略。

    事實(shí)上，遠(yuǎn)洋只是近年來開發(fā)商發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)縮影。雖然這些年商業(yè)地產(chǎn)投資熱情依然高漲，但是很多項(xiàng)目境況卻不太樂觀。

    北京漢博商業(yè)投資管理有限公司總裁暴雪松在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，近來每年有150家—200家大型購物中心投入運(yùn)行，真正運(yùn)營狀況好的也就最多10家。也就是說，大多數(shù)新入市的大型購物中心生存狀況堪憂。

    O2O來勢(shì)洶洶 實(shí)體店突圍

    種種跡象顯示，百貨業(yè)正面臨著前所未有的沖擊，一方面新興的購物中心在實(shí)體層面進(jìn)行正面競爭，另一方面電商和中央“8項(xiàng)規(guī)定”的政策又在需求層面讓百貨業(yè)的生存狀況雪上加霜。

    在暴雪松看來，即便是大型購物中心情況也不容樂觀，全面考驗(yàn)著開發(fā)商的運(yùn)營能力。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來說，蓋房子相對(duì)容易，但是投入運(yùn)營后如何吸引客流是最為關(guān)鍵的問題。

    在未來廣場，本報(bào)記者注意到，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)通過各種形式送出歲末驚喜大禮，邀請(qǐng)娛樂、體育明星等一系列有特色的活動(dòng)，掀起了年底購物季的熱潮，特別是微信等新興營銷手段的運(yùn)用，讓消費(fèi)者感受到了不斷變化的商業(yè)體驗(yàn)。

    正如遠(yuǎn)洋地產(chǎn)副總裁、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)商業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理王福順?biāo)�說，商業(yè)的發(fā)展需要不斷的創(chuàng)新和提煉，作為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)北京首個(gè)獨(dú)立運(yùn)營的購物中心，需要走出一條自己特色的商業(yè)之路。

    中國最大商業(yè)地產(chǎn)全程服務(wù)機(jī)構(gòu)RET睿意德近日發(fā)布的研究報(bào)告表明，由于電商來襲，傳統(tǒng)百貨業(yè)被迫頻頻出招，商業(yè)地產(chǎn)跨界風(fēng)將盛行，商業(yè)業(yè)態(tài)更新迎來變革期。

    電影院、KTV、電玩城、溜冰場……這些娛樂業(yè)態(tài)是購物中心中常見的娛樂類型。與此同時(shí)，餐飲、兒童業(yè)態(tài)也逐漸普及，商家希望通過這些業(yè)態(tài)來聚集人氣，增加體驗(yàn)，延長消費(fèi)者的逗留時(shí)間從而衍生相關(guān)消費(fèi)。

    然而，娛樂業(yè)態(tài)等也不免陷入同質(zhì)化的競爭，電影院、電玩等幾乎成為購物中心的“標(biāo)配”，其對(duì)于人流的聚集效應(yīng)也隨著人們的選擇范圍的增多而遞減。因而，只有不斷推陳出新，才能使這些業(yè)態(tài)的聚集效應(yīng)最大化發(fā)揮。

    值得關(guān)注的是，眼下O2O來勢(shì)洶洶，實(shí)體店紛紛突圍。隨著實(shí)體商業(yè)對(duì)于技術(shù)的認(rèn)知逐漸深入，實(shí)體商業(yè)已經(jīng)進(jìn)入技術(shù)變革的關(guān)鍵期，正變技術(shù)為“工具”全力突圍，會(huì)將技術(shù)逐漸應(yīng)用在運(yùn)營模式、營銷模式和經(jīng)營模式等層面。

    投資熱不減 部分城市過剩

    盡管商業(yè)領(lǐng)域競爭已經(jīng)十分殘酷，但投資商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情仍然有增無減，傳統(tǒng)住宅開發(fā)企業(yè)進(jìn)軍分食商業(yè)蛋糕趨勢(shì)逐漸強(qiáng)化。如在北京，繼2012年遠(yuǎn)洋與太古合作的頤堤港問世之后，2013年金隅萬科廣場、紅星愛琴海購物中心、首創(chuàng)奧特萊斯陸續(xù)問世，過往專注于住宅開發(fā)的知名企業(yè)，甚至專注于家居建材城的紅星美凱龍也紛紛搶灘北京商業(yè)地產(chǎn)市場。

    2014年，金隅將在東壩擬建區(qū)域性購物中心，萬科在房山的購物中心項(xiàng)目亦進(jìn)入招商階段，華遠(yuǎn)則在通州籌劃好天地商業(yè)街，北京城建(9.51, -0.28, -2.86%)在房山籌建大型購物中心。

    RET睿意德預(yù)計(jì)，傳統(tǒng)住宅企業(yè)步入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，非常看重北京市場的表現(xiàn)，因而北京市場會(huì)更加活躍。未來兩年北京商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)將持續(xù)增大。2013年到2015年新增集中商業(yè)項(xiàng)目體量約340萬平方米，相當(dāng)于17個(gè)西單大悅城。其中，2015年開業(yè)量將重回歷史第二高點(diǎn)。

    不過，同時(shí)值得關(guān)注的是，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不均衡。RET睿意德通過對(duì)比宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展指數(shù)和零售商發(fā)展指數(shù)發(fā)現(xiàn)，有些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展已具備一定規(guī)模，而商業(yè)地產(chǎn)尚有較大空間，對(duì)零售商有著進(jìn)一步開發(fā)的吸引力，南京、濟(jì)南、無錫、青島和呼和浩特未來商業(yè)發(fā)展的潛力不容小覷。

    而有些城市恰恰相反，例如重慶、寧波、大連、合肥、西安，它們已經(jīng)預(yù)支城市發(fā)展的未來機(jī)會(huì)，它們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平雖不如很多沿海城市，但是零售品牌進(jìn)駐數(shù)量相對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展明顯超前。

    沈陽、成都、天津和武漢一度被認(rèn)為其商業(yè)地產(chǎn)存在巨大泡沫，但數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，這些城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和零售商進(jìn)駐數(shù)量相當(dāng)匹配，正逐步走向成熟。

    RET睿意德高管張家鵬在接受本報(bào)記者采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)，未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展將進(jìn)一步呈現(xiàn)專業(yè)化、細(xì)分化和外圍化的趨勢(shì)，社交、情感、部落是新一代電商趨勢(shì)，而在商業(yè)地產(chǎn)大量供應(yīng)，電商猛烈沖擊的背景下，有的投資商還在追求大而全，是非常危險(xiǎn)的。