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　　供銷兩旺寫字樓持續(xù)走熱

　　隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商務(wù)精英們對辦公環(huán)境的要求不斷提升，寫字樓除去原有的交通地理要求之外，還要求行政配套齊全、建筑設(shè)計風(fēng)格鮮明、通信設(shè)備先進(jìn)、內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施人性化以及擁有具備相關(guān)經(jīng)驗的物業(yè)管理公司等。基于這種高標(biāo)準(zhǔn)的需求，高端寫字樓的價格一直不菲，成為房地產(chǎn)類別中極具投資價值的項目。相關(guān)報告顯示，過去18個月，北京、上海辦公樓空置率降到歷史最低水平，分別為4%和6.7%，天津甲級寫字樓市場空置率也在第二季度下降1%，達(dá)到15.3%。

　　隨著中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的逐步優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱，知識化、全球化、信息化的滲透，使產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)越來越明顯，于是受原材料影響較小的第三產(chǎn)業(yè)向客戶與信息集散地集中的要求越來越迫切，引發(fā)了寫字樓的興起。

　　近兩年來，住宅市場調(diào)控的大背景下，中國的寫字樓市場迎來了全面發(fā)展的時代。受益于穩(wěn)定的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長、投資資金擠出、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和投資回報優(yōu)良，全國寫字樓市場租售兩旺，價格與租金均出現(xiàn)大幅上漲.“2011年1~12月，我國辦公樓開發(fā)投資完成額達(dá)到2543.53億元，增長40.7%。2012年，我國寫字樓市場整體表現(xiàn)平穩(wěn)。寫字樓租金漲幅、寫字樓銷售與年同期基本持平。”

　　與全國市場一樣，昆明寫字樓同樣供應(yīng)緊缺。近兩年來，為搶占面向南亞、東南亞開放橋頭堡所帶來的機(jī)遇，眾多國際、國內(nèi)大牌企業(yè)紛紛進(jìn)駐昆明，但讓它們最頭疼的一件事就是尋找寫字樓落點(diǎn)辦公。昆明目前寫字樓較為集中的區(qū)域，寫字樓的出租和辦公率基本能保證95%以上，個別甚至達(dá)到100%，特別是甲級標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓，更受到了眾多大企業(yè)的青睞。

　　國際化趨勢高端寫字樓席卷昆明

　　隨著云南成為面向南亞、東南亞開放的橋頭堡，省內(nèi)的唯一超特大城市昆明也成為國內(nèi)外大型企業(yè)的“必爭之地”，大量國際國內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)紛紛涌入昆明，也對昆明的寫字樓提出了更高的要求。一位國內(nèi)500強(qiáng)管理人員向記者表示，大企業(yè)進(jìn)入昆明對于辦公室的選址問題都非常重視，但昆明市內(nèi)符合國際化標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓卻相對缺乏，企業(yè)一旦選定適合的高端寫字樓會選擇整層購買或租賃的形式，優(yōu)質(zhì)高端的寫字樓常常被大企業(yè)搶購，其市場潛力非常可觀。

　　高端寫字樓即通常所說的甲級寫字樓，代表了寫字樓的品質(zhì)。5A表示寫字樓智能化水平的高低，即OA(辦公智能化)、BA(樓宇自動化)、CA(通訊傳輸智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。而甲級寫字樓本身對于樓宇品質(zhì)、建筑規(guī)模、客戶進(jìn)駐、物業(yè)服務(wù)、交通便利、所屬區(qū)位、智能化，都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，以保證滿足高端商務(wù)辦公的需求。如昆明市場上的萬達(dá)?昆明雙塔、南亞之門、昆明廣場、中豪廣場、融城金階、七彩云南·第壹城等大盤均規(guī)劃設(shè)計有甲級高端寫字樓，吸引了大量國內(nèi)外知名企業(yè)的目光，也讓昆明進(jìn)入了高端寫字樓的全新時代。

　　越高端越火熱投資者熱捧高端寫字樓

　　企業(yè)辦公投資青睞高端寫字樓的同時，個人寫字樓的投資方向也在悄然發(fā)生變化。與傳統(tǒng)的商鋪投資追求“低門檻、快回收”不同的是，寫字樓產(chǎn)品的投資者更具備商業(yè)發(fā)展的眼光和投資實力，更看重物業(yè)出租的收益率和投資回報的保障。而高端寫字樓無論是在出租收益率還是在投資回報保障方面，都有著傳統(tǒng)寫字樓無法企及的優(yōu)勢。

　　在高端寫字樓一套難求的局面之下，其租金不斷地上漲已經(jīng)成為常態(tài)，以高端寫字樓集中的北市區(qū)為例，較高級的寫字樓租金在四到六年間上漲超過一倍。其他硬件設(shè)施較好的知名寫字樓，租金亦有大幅上漲。

　　在高端寫字樓市場上，越是硬件設(shè)施出類拔萃的寫字樓，租金越貴，也越搶手。5A甲級寫字樓、區(qū)域地標(biāo)性建筑、中央商務(wù)辦公區(qū)等高端寫字樓指標(biāo)，已經(jīng)成為寫字樓投資的指針。如昆明萬達(dá)西山廣場的萬達(dá)?昆明雙塔寫字樓，以10米挑高、2000㎡的豪華大堂、約70部高速國際品牌電梯、國際知名品牌空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)、5A級智能系統(tǒng)等頂尖配置成為500強(qiáng)企業(yè)展示形象的首席商務(wù)平臺，正成為廣大高端寫字樓投資者追捧的對象。

　　五大指標(biāo)定義高端寫字樓

　　判斷一個寫字樓是否高端，既有硬性指標(biāo)也有軟性指標(biāo)，一般從以下五方面定義：

　　公認(rèn)的首先是位置，這是衡量寫字樓檔次的關(guān)鍵要素。“紐約的頂級寫字樓一定在曼哈頓，香港一定在中環(huán)。”許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高端寫字樓一定要位于中心商業(yè)區(qū)CBD內(nèi)。

　　其次是交通狀況，因為交通便利與否是決定寫字樓能否吸引知名企業(yè)入駐的一個十分關(guān)鍵的因素。

　　再次是設(shè)計。“高端寫字樓不一定追求前衛(wèi)和特別，如果因此喪失內(nèi)部使用上的優(yōu)勢，會影響項目的市場競爭力。國外很多頂級寫字樓是方方正正、規(guī)規(guī)矩矩的，使用率很高，客戶也比較容易接受。”某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，寫字樓建筑的七大系統(tǒng)--結(jié)構(gòu)、排水、空調(diào)、冷風(fēng)、電梯、強(qiáng)電和弱電等每一項都跟人有密切關(guān)系，高端的寫字樓設(shè)計必定要以人為本，為人服務(wù)。“好的寫字樓為了追求頂級寫字樓的品質(zhì)，會忍痛犧牲了面積保層高。”

　　第四，寫字樓的配套要齊全，如成都規(guī)定甲級寫字樓電梯等候時間不超過40秒，每150-200平方米配置一個停車位等，真正高端的寫字樓肯定有完善的中央空調(diào)及數(shù)量充足、分布合理的升降機(jī)和電梯等。

　　第五是物業(yè)管理。物業(yè)管理科學(xué)與否直接決定了寫字樓的租金價值和出租率，這是衡量寫字樓等級的重要指標(biāo)。“總之，越高端的寫字樓越講究辦公的舒適度、高效率，空間的可擴(kuò)展、可持續(xù)發(fā)展性，設(shè)計的地標(biāo)性和前瞻性，以及客戶構(gòu)成的高端性。”有專家如此表示。