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    2013年初夏，又一家房地產(chǎn)商宣布增加商業(yè)項(xiàng)目投入，希望“未來商業(yè)占比能在40%以上。”奧園集團(tuán)副總裁王曙煜言道。

    事實(shí)上，經(jīng)過這些年的超常規(guī)發(fā)展，中國商業(yè)地產(chǎn)已吹起了一個極大的泡沫，大量的商業(yè)物業(yè)無法開工、無法開業(yè)，盈利的商業(yè)地產(chǎn)僅占到1/8。

    在瘋狂的泡沫面前，為何地產(chǎn)商依然趨之若鶩？

    明知山有虎

    2013年以來，宣布升級商業(yè)戰(zhàn)略的遠(yuǎn)不止奧園一家，保利地產(chǎn)已悄然將商業(yè)公司提升為一級子公司，保利計(jì)劃在未來十年內(nèi)，將商業(yè)投資的比例提升到30%以上。無獨(dú)有偶，龍湖集團(tuán)也宣布“增持商業(yè)”成為該公司核心戰(zhàn)略之一，預(yù)計(jì)在15年內(nèi)將商業(yè)利潤占比從不到5%提升到30%。

    向來以高速周轉(zhuǎn)為模板的萬科，也悄然在2013年成立了商用地產(chǎn)管理部，由集團(tuán)執(zhí)行副總裁毛大慶分管，與此同時萬科各一線公司則紛紛成立商業(yè)地產(chǎn)管理中心。

    與開發(fā)商信心十足相悖，市場上商業(yè)物業(yè)泡沫暗涌，據(jù)統(tǒng)計(jì)2012年，中國共有3100家購物中心，而業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，在2013年還要有400家類似的商業(yè)地產(chǎn)購物中心誕生，未來中國商業(yè)地產(chǎn)的增長速度基本是倍數(shù)增長。

    數(shù)據(jù)顯示從2012年四季度至今，北京就有32個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目入市，從地鐵西紅門站到天宮院站，10站路就分布了近20個商業(yè)項(xiàng)目，總體量超過95萬平方米。一線城市如此，二三線城市就更瘋狂，珠海、�？�、銀川、西寧4個三線城市商業(yè)建筑面積增幅，2013年將高達(dá)83.9%。

    而且從近年的開工面積看，商業(yè)地產(chǎn)的增加量依舊驚人。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，從2010年開始，商業(yè)地產(chǎn)連續(xù)兩年內(nèi)投資增幅都在30%以上，2012年略有放緩，但增長依然達(dá)到25%。

    現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)極大，“以購物中心為例，呈現(xiàn)明顯的1/2現(xiàn)象。”中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會首席專家、身兼亞洲購物中心協(xié)會中國委員會副理事長的禹來向記者表示，所謂1/2現(xiàn)象，指的是大型購物中心中有1/2開不了工，開工的有1/2開不了業(yè)，開業(yè)的有1/2難以盈利。“換句話說，中國購物中心成功率大概就八分之一。”禹來認(rèn)為。

    散售與自持

    既然商業(yè)地產(chǎn)成功率如此之低，為何各大小開發(fā)商依然前赴后繼？萬科總裁郁亮曾表示，之所以再回到商業(yè)地產(chǎn)的行列，是因?yàn)橥恋爻鲎尩慕Y(jié)構(gòu)所致。“市場幾乎沒有純住宅的土地出讓，各城市出讓的土地都附帶有商用物業(yè)。”郁亮表示。

    “2009年我們主動進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，也是出于市場以及政策環(huán)境的考慮。”奧園集團(tuán)執(zhí)行總裁楊忠告訴記者，一方面是政策面在住宅上的諸多限制，另一方面中央政策引導(dǎo)的方向是希望能加大消費(fèi)力度以保經(jīng)濟(jì)增長，“而發(fā)展商用物業(yè)是拉動消費(fèi)一個最直接的途徑”。

    更為重要的是，如果商用物業(yè)成功經(jīng)營，那就是一個會生金蛋的雞。公開資料顯示，廣州天河購物中心2012年租金收入達(dá)到7.88億港元，而且增長速度飛快。“2006年我離開天河城時，其租金收入不過2億多。”禹來表示，6年內(nèi)收入翻了3倍多。

    在如今地價飆升的年代，土地出讓金、各種稅費(fèi)將開發(fā)商的盈利空間一再壓縮。例如萬科2012年凈利潤為125億元，但各種稅負(fù)就達(dá)到211億元。更甚者是土地市場競爭激烈，土地儲備的補(bǔ)充成本越來越高，住宅項(xiàng)目賣一個少一個，回報(bào)穩(wěn)定且持續(xù)的商用物業(yè)無疑有著巨大的吸引力。“如果開發(fā)商自持的商業(yè)收入，可以占總營收的40%，這家房企就會有很強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，基本不會倒閉。”禹來對記者分析。

    但理性是豐滿的，現(xiàn)實(shí)是骨感的。雖然包括一眾開發(fā)商都表示要增加商用物業(yè)的自持比重，但現(xiàn)實(shí)更多是采用散售的方式推進(jìn)。“我們所說的占比40%，是指商用物業(yè)的銷售額占總體營收的40%，并非指自持物業(yè)的租金收入。”王曙煜解析道，現(xiàn)階段奧園商業(yè)的理念依然是“商業(yè)自持為輔、銷售為主，但更關(guān)注支持銷售商業(yè)后續(xù)經(jīng)營”。

    在業(yè)內(nèi)人士看來，商用物業(yè)對地產(chǎn)商而言更多的是挑戰(zhàn)，面臨著巨大的資金投入和變現(xiàn)困難兩大難題。有人曾計(jì)算過現(xiàn)在國內(nèi)商業(yè)投資情況，如果資本不分開運(yùn)作，商業(yè)投資占比每增加10%，可降低資本收益率1%~1.5%，影響市值7%~10%，對股價影響約為5%~12%。

    雖然中國香港、新加坡的資本市場有reits等商業(yè)基金退出機(jī)制，但設(shè)立商業(yè)物業(yè)基金的條件非常多，前提是回報(bào)率要在7%以上，并且要拿出90%的收益分紅。這對許多開發(fā)商而言就是可望而不可及，資料顯示，SOHO中國2012年投資物業(yè)達(dá)到383億元人民幣，但僅僅創(chuàng)造了1.48億元租金收入，粗略計(jì)算租售比不到0.3%。“短期內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)依然是一個散賣的時代。”高和資本董事長蘇鑫表示。

    散賣與經(jīng)營

    盡管如此，楊忠還是表示奧園未來自持的商業(yè)面積會占總體30%~40%左右。據(jù)了解，該集團(tuán)旗下已開業(yè)的奧園廣場就有近8萬平方米的自持物業(yè)，占總共25萬平方米商場的1/3。

    過度分割的商業(yè)物業(yè)帶來的弊病早有案例，早期一些散賣的商用物業(yè)由于無法提升物業(yè)價值，已面臨被淘汰的厄運(yùn)。“都說商業(yè)地產(chǎn)是個資金密集型行業(yè)，實(shí)際上，它也是一個技術(shù)密集型行業(yè)。”禹來認(rèn)為，現(xiàn)在的商業(yè)項(xiàng)目面臨各種挑戰(zhàn)，其中電商的迅猛發(fā)展蠶食許多傳統(tǒng)商業(yè)的市場。

    曾經(jīng)名聲顯赫的中關(guān)村科貿(mào)由于業(yè)主眾多，面臨電商挑戰(zhàn)時又難以轉(zhuǎn)型的困境。未來體驗(yàn)式消費(fèi)已成為商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)經(jīng)營的命脈，而這對商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營能力要求更高。

    “經(jīng)過研究，我們將旗下奧園廣場的零售比例下降到40%以內(nèi)。”王曙煜在介紹旗下商場時如是道，傳統(tǒng)的購物中心零售比例通常在60%以上，但王曙煜認(rèn)為在新消費(fèi)環(huán)境下，這種傳統(tǒng)模式對消費(fèi)者吸引力不足，因此主動加大休閑、社交、娛樂、餐飲、教育、培訓(xùn)等功能，相對削弱零售比例。

    與此同時奧園成立了一個名為奧商會的會員俱樂部，將商家的要求前置到物業(yè)設(shè)計(jì)階段。而奧園商鋪的小業(yè)主，也可以面向這一會員俱樂部招租。“俱樂部現(xiàn)有會員200家，年內(nèi)將達(dá)到1000家。”王曙煜表示。