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    近期,濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)利好消息頻傳,整層、整棟購(gòu)買接連出現(xiàn),世界500強(qiáng)名企扎堆進(jìn)駐高端寫字樓,這一熱潮引發(fā)了地產(chǎn)業(yè)界及投資者們的強(qiáng)烈關(guān)注。多名商業(yè)地產(chǎn)人士在接受采訪時(shí)表示,高端寫字樓搶占濟(jì)南樓市高地,未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將加劇。

　　客戶外溢現(xiàn)象明顯
    地標(biāo)寫字樓成終極辦公場(chǎng)所

　　“公司開辦十年,事業(yè)越做越大,可喜的是在行業(yè)內(nèi)地位不斷提高。但另一方面為了使辦公環(huán)境與公司形象相匹配,這10年間三次搬遷,從最初的普通辦公樓,到后來(lái)的甲級(jí)寫字樓,但還是不能滿足公司現(xiàn)在的形象需求。如今,搬到這里,以后可能就不會(huì)再換了”。在綠地中心剛剛簽下訂單的陳林說到。他表示,公司發(fā)展到今天這種程度,考慮一步到位勢(shì)在必行。“在我看來(lái),形象就是生產(chǎn)力,這是一筆顯性資產(chǎn),這種形象力會(huì)帶給企業(yè)無(wú)限的價(jià)值。而把公司搬到綠地中心這樣的城市地標(biāo)中,本身就是對(duì)公司最大的鼓舞。”陳林說到。

　　據(jù)綠地中心項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹,韓國(guó)三星、美國(guó)寶潔公司、四大國(guó)有銀行以及一些能源巨頭等十余家世界500強(qiáng)企業(yè)已經(jīng)入駐。“這些行業(yè)巨頭選擇這里一是為了與自身形象相匹配,另一方面因地標(biāo)寫字樓的高端形象也給進(jìn)駐企業(yè)運(yùn)營(yíng)增加附加值。”他坦言,剛剛進(jìn)駐的某外資銀行就打算在這里開設(shè)自己私人銀行理財(cái)?shù)雀叨爽F(xiàn)代服務(wù)業(yè)務(wù),無(wú)獨(dú)有偶,某香港知名珠寶商的最終落定也是為了將其最高端的私人定制業(yè)務(wù)放在這里。

    “寫字樓產(chǎn)品歷經(jīng)四代,城市中心摩天地標(biāo)寫字樓正是屬于第四代產(chǎn)品,被全球500強(qiáng)、世界級(jí)行業(yè)大鱷等對(duì)商務(wù)形象需求極高的企業(yè)所青睞。”業(yè)內(nèi)一地產(chǎn)人士者示。他告訴筆者,第一代寫字樓是80、90年代多以政府機(jī)關(guān)自建的簡(jiǎn)單辦公場(chǎng)所；第二代寫字樓是綜合型仿國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)寫字樓,內(nèi)部空間開始針對(duì)客戶靈活分割,智能化水準(zhǔn)有所提升；目前盛行俗稱5A、甲級(jí)等智能型商務(wù)寫字樓為第三代產(chǎn)品,加入綠色環(huán)保辦公理念,提高舒適度,大大提高了智能化的水平。“目前濟(jì)南建設(shè)的寫字樓項(xiàng)目多屬于第三代產(chǎn)品,作為世界第四代寫字樓的摩天地標(biāo)商務(wù),而地標(biāo)寫字樓中高度又分為幾個(gè)層級(jí),目前濟(jì)南市場(chǎng)上在建中的世界級(jí)地標(biāo)僅有綠地中心,行業(yè)大鱷紛紛搶駐地標(biāo)也印證了目前企業(yè)選址的國(guó)際潮流”。

　　年初,筆者做過調(diào)查,2013年全年預(yù)計(jì)有8個(gè)純新寫字樓項(xiàng)目入市,在售項(xiàng)目中約有10個(gè)加推房源,新增供應(yīng)將超過70萬(wàn)平米,較2012年39.84萬(wàn)平米的供應(yīng)量增加75%,或創(chuàng)歷史新高。但是在所有的寫字樓房源供應(yīng)中,基本全部以第三代5A甲級(jí)寫字樓為主,摩天地標(biāo)寫字樓稀缺價(jià)值凸顯。
　　不少一線品牌開發(fā)房企也坦言,為保證銷售順暢,快速回籠資金,一般都以商業(yè)地產(chǎn)綜合體形象入市,寫字樓只是其中的一種物業(yè),單獨(dú)開發(fā)寫字樓產(chǎn)品需要資金、實(shí)力。

    高端寫字樓受追捧
    市場(chǎng)銷售現(xiàn)“兩極”趨勢(shì)

　　3月30日,濟(jì)南第一高綠地中心首批產(chǎn)品開盤面市,4個(gè)小時(shí)銷售達(dá)8個(gè)億,創(chuàng)下今年濟(jì)南寫字樓成交最大單,4月份銷售再增2個(gè)億,兩個(gè)月10個(gè)億的銷售業(yè)績(jī)?cè)跇I(yè)內(nèi)引起軒然大波。

　　濟(jì)南某機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,1-5月濟(jì)南寫字樓成交為8.78萬(wàn)平米,均價(jià)在12000-14000元/平米之間,綠地中心單次開盤4.8萬(wàn)平米的成交占到濟(jì)南整體市場(chǎng)成交的55%,成為絕對(duì)主力。成交的寫字樓房源中,以魯商國(guó)奧城、玉蘭廣場(chǎng)、綠地中央廣場(chǎng)、世茂國(guó)際廣場(chǎng)為主,依然有不少寫字樓項(xiàng)目基本為零成交,“兩極”趨勢(shì)明顯。

　　同時(shí)筆者了解到,綠地中心開盤首推的30層以下寫字樓,其均價(jià)達(dá)22000元/平,此價(jià)格在濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)位居“高位”,但卻依然吸引眾多大客戶整層購(gòu)買,足見地標(biāo)的魅力。

　　“我們公司選的這一層總價(jià)近5000萬(wàn),除了其超五星級(jí)精裝外,濟(jì)南第一高所帶來(lái)的形象價(jià)值成為最終下定決心的關(guān)鍵因素,此外項(xiàng)目所處的省級(jí)金融中心、政務(wù)中心的核心位置,也給企業(yè)未來(lái)發(fā)展提供了更多的便利。”開盤當(dāng)天即下單的一投行企業(yè)負(fù)責(zé)人說到。綠地中心相關(guān)負(fù)責(zé)人也介紹,眾多跨國(guó)企業(yè)在區(qū)位選擇上幾乎有一條鐵律,那就是城市中心或城市發(fā)展的重心區(qū)域。

　　筆者調(diào)查了解到,除了龍頭企業(yè)洽談入駐意向,還有不少商業(yè)地產(chǎn)投資客前來(lái)咨詢。“黃金、股市動(dòng)蕩不安,投資住宅又遭遇限購(gòu),而商鋪投資回報(bào)時(shí)間又太長(zhǎng),只能轉(zhuǎn)向?qū)懽謽?地標(biāo)寫字樓因?yàn)槠渥陨淼南∪毙猿蔀楸Ｖ翟鲋档氖走x。”一直對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資頗有研究的劉先生告訴筆者。

　　“地標(biāo)性高端寫字樓與周邊普通寫字樓在租金上有著明顯的差別。”一位長(zhǎng)期服務(wù)大企業(yè)租賃的業(yè)內(nèi)人士介紹。據(jù)《中國(guó)摩天地標(biāo)使用白皮書》研究顯示,在上海浦東新區(qū),88層的金茂大廈、77層的上海環(huán)球金融中心租金分別為14元/平米/天、15元/平米/天,而與其處于同區(qū)域的43層太平金融大廈、29層上海灘國(guó)際大廈,其租金僅為8元/平米/天、5元/平米/天。除了租金上的差別,在出租率上,兩大地標(biāo)型寫字樓的出租率高達(dá)98%,而其它兩棟寫字樓的出租率為85%。

　　除了個(gè)人投資者之外,目前有一些投資企業(yè)也開始在將地標(biāo)作為一種資產(chǎn)爭(zhēng)相持有,據(jù)悉,中國(guó)某信托公司就斥巨資數(shù)十億在國(guó)外一城市買斷整棟地標(biāo),地標(biāo)的高增值性已經(jīng)引發(fā)了全球的關(guān)注。

　　據(jù)2012年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),過去一年全球超過2000億的資金開始流向地標(biāo)寫字樓。業(yè)內(nèi)人士表示,作為濟(jì)南的地標(biāo)性建筑,綠地中心被行業(yè)大鱷與投資客所青睞,龍頭集聚效應(yīng)明顯,后續(xù)或?qū)⒁�發(fā)新一輪的搶購(gòu)熱潮。

    頂級(jí)主導(dǎo)
    圈層化、專業(yè)化特點(diǎn)呈現(xiàn)

　　“都是行業(yè)龍頭企業(yè)購(gòu)買,以金融及類金融行業(yè)為主”,綠地中心相關(guān)銷售負(fù)責(zé)人告訴筆者。他表示,這類企業(yè)尤其看重辦公樓形象與自身企業(yè)地位的匹配,在高端寫字樓較為稀缺的市場(chǎng),地標(biāo)寫字樓無(wú)疑成為他們的首選。

　　“綠地中心開盤當(dāng)日便有數(shù)十家行業(yè)龍頭企業(yè)入駐,在開盤后的十余天里又有諸多世界500強(qiáng)企業(yè)前來(lái)考察,并紛紛表達(dá)強(qiáng)烈的入駐意向。”綠地中心一置業(yè)顧問說到。

　　據(jù)筆者了解,目前中國(guó)地標(biāo)建筑入住客戶以德國(guó)、瑞士、日本及國(guó)內(nèi)國(guó)企等為主,多為世界500強(qiáng)!

　　在上海從事高端寫字樓銷售業(yè)務(wù)的梁先生告訴筆者,現(xiàn)代企業(yè)對(duì)健康安全的辦公環(huán)境要求越來(lái)越高,它涉及到包括網(wǎng)絡(luò)安全、資訊安全、員工身心健康在內(nèi)的諸多方面。這些因素直接反應(yīng)在寫字樓的硬件設(shè)施及配套服務(wù)。同時(shí),很多500強(qiáng)企業(yè)普遍認(rèn)為“跟著競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和同行走肯定沒錯(cuò)”,因此在選擇辦公物業(yè)方面也喜歡扎堆,存在著明顯著羊群效應(yīng)。

　　筆者調(diào)查了解到,高端項(xiàng)目受市場(chǎng)需求的推崇愈加明顯。“在濟(jì)南,不缺寫字樓,而是缺乏高端的、具有影響力、能夠滿足世界級(jí)企業(yè)需求的高端寫字樓。”業(yè)內(nèi)某地產(chǎn)人士告訴筆者。他表示,目前濟(jì)南市面上的一些寫字樓產(chǎn)品在硬件標(biāo)準(zhǔn)上已經(jīng)切合了人們的心理,但在追求企業(yè)形象的頂級(jí)公司面前,這些寫字樓一般不會(huì)被選擇,因而普通甲級(jí)寫字樓的地位因地標(biāo)的出現(xiàn)正在受到根本上的沖擊,目前在CBD核心區(qū)以及城市中心區(qū),高端寫字樓產(chǎn)品正在占據(jù)著相當(dāng)大的主導(dǎo)地位。