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　　隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，在商業(yè)地產(chǎn)不出現(xiàn)嚴(yán)重供過于求的背景下，空置率不會大幅上升，因此銷售價(jià)格和出租價(jià)格也不會有明顯的下降。

　　目前，“新國五條”出臺已一月有余，期間全國各地的購房者、賣房者都上演了一輪商品房住宅搶購潮。而同樣是房地產(chǎn)投資的商業(yè)地產(chǎn)似乎被市場和政策“遺忘”，那么如何看待“新國五條”下的商業(yè)地產(chǎn)投資？商業(yè)地產(chǎn)投資目前又有何困境？

　　空置率不會大幅上升

　　全國房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟會長張民耕對“新國五條”下的商業(yè)地產(chǎn)投資前景持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。

　　“一方面，我國的商業(yè)地產(chǎn)目前已經(jīng)出現(xiàn)一些"泡沫"，需要警惕；另一方面，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，再加上政府刺激內(nèi)需、擴(kuò)大消費(fèi)政策的落實(shí)，在商業(yè)地產(chǎn)不出現(xiàn)嚴(yán)重供過于求的背景下，空置率不會大幅上升，而銷售價(jià)格或者出租價(jià)格也不會有明顯的下降。”張民耕表示到。

　　在張民耕看來，一、二線城市的商業(yè)地產(chǎn)需求空間仍然要大一些，而三、四線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民的消費(fèi)能力較弱。因此建議在開發(fā)三、四線城市的商業(yè)地產(chǎn)時(shí)一定要因地制宜，特別是要對一些體量較大的商業(yè)綜合體投資慎之又慎。

　　總體來看，張民耕認(rèn)為，以“新國五條”為標(biāo)志的房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入了“下半場”，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，過去只要拿到地就可以以其作抵押向銀行貸款，但今后這條路不再暢通，因?yàn)楸O(jiān)管層對銀行放貸給房地產(chǎn)開發(fā)商的政策日趨嚴(yán)格，這也意味著房地產(chǎn)融資必須要創(chuàng)新。

　　三大渠道創(chuàng)新融資

　　如何解決商業(yè)地產(chǎn)融資難的問題，張民耕有三方面建議。

　　張民耕認(rèn)為，其一，在銀行貸款收緊，房地產(chǎn)企業(yè)上市基本無望的情況下，可以考慮股權(quán)融資“股權(quán)融資不是在二級市場上發(fā)行股票，而是引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，目前境內(nèi)外機(jī)構(gòu)看好中國房地產(chǎn)市場，特別是看好商業(yè)地產(chǎn)，很多房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金都躍躍欲試。而股權(quán)融資的形式也多種多樣，既可以增資擴(kuò)股，擴(kuò)大注冊資本的本金；也可以在注冊資本金不變的情況下，原有股東轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)給新引進(jìn)的戰(zhàn)略投資者。

　　其二，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營權(quán)或收益權(quán)融資。即在產(chǎn)權(quán)關(guān)系不變的情況下，由客戶買下一定期限的經(jīng)營權(quán)或收益權(quán)，以緩解開發(fā)商現(xiàn)金流短缺的矛盾。到期后，再退還客戶款項(xiàng)，與客戶解除合約關(guān)系。

　　其三，債權(quán)融資，主要是通過房地產(chǎn)信托等渠道進(jìn)行。

　　商業(yè)地產(chǎn)也可能被調(diào)控

　　雖然上述專家紛紛談及商業(yè)地產(chǎn)的融資問題，但四川省連鎖商業(yè)協(xié)會會長冉立春卻表示，商業(yè)地產(chǎn)也有可能被調(diào)控。

　　對于目前有不少投資者從住宅投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)投資的現(xiàn)象，冉立春認(rèn)為，政府對商業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控是遲早的事。“去年發(fā)生在成都地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)投資糾紛案上千件，因此投資者在投資商業(yè)地產(chǎn)時(shí)需要多加小心。”

　　此外，冉立春還認(rèn)為，目前大多人對房價(jià)仍存在上漲預(yù)期，這背后的原因是預(yù)期20%的所得稅由買方承擔(dān)。如此，要買房的現(xiàn)在抓緊時(shí)間買房，這樣就促使房價(jià)持續(xù)上漲。

　　“實(shí)際上，政策調(diào)控的目的在于穩(wěn)定預(yù)期、穩(wěn)定心態(tài)，并不是希望房價(jià)要大降。”冉立春表示，因此調(diào)控是必須的，但希望房價(jià)大幅下跌也是不現(xiàn)實(shí)的。