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    租賃商業(yè)地產(chǎn)也難免會發(fā)生糾紛，為了盡量減少或避免糾紛的發(fā)生，事先要做好功課，注意一下七大要點(diǎn)。

    要點(diǎn)一：出租主體。合同簽訂前需要核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)證書的原件，如果出租方并非房屋所有權(quán)人，而是代理出租、委托出租，則需要出租方提供房屋所有權(quán)人的委托書等法律文件；如果出租房屋是兩人以上共有的，則需要得到全體房屋所有權(quán)人的同意或授權(quán)。

    要點(diǎn)二：土地性質(zhì)。我國建設(shè)用地使用權(quán)按用途劃分為工業(yè)用地、居住用地和商業(yè)用地等不同類型。根據(jù)物權(quán)法和相關(guān)房地產(chǎn)法律規(guī)定，房屋實(shí)際用途應(yīng)當(dāng)與土地用途一致。如當(dāng)事人租賃工業(yè)用地上建造的房屋開設(shè)酒店，將無法通過相關(guān)部門審批程序。

    要點(diǎn)三：轉(zhuǎn)租問題。房屋的轉(zhuǎn)租通常分為兩種方式，第一種方式是指在房東書面同意的情況下，承租人可以充當(dāng)“二房東”把承租的房屋部分或全部再出租，并從中獲取收益。未經(jīng)房東同意擅自轉(zhuǎn)租，則構(gòu)成違約行為，嚴(yán)重的可導(dǎo)致房東解除房屋租賃合同，收回房屋。

    第二種轉(zhuǎn)租方式是房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓，指在房屋租賃期限內(nèi)，承租人將其在房屋租賃合同中的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)移給第三人，由第三人取代原承租人的地位，繼續(xù)履行房屋租賃合同的行為。這種轉(zhuǎn)租方式一般還會涉及裝修，設(shè)備、技術(shù)的一并轉(zhuǎn)讓和補(bǔ)償，所以在合同中應(yīng)分別約定清楚，并且要由新的接盤方與房東重新簽訂房屋租賃合同或其他書面協(xié)議。

    要點(diǎn)四：消防審批。商業(yè)地產(chǎn)在租賃中一般需過兩道消防關(guān)，一是房屋在竣工驗(yàn)收時(shí)應(yīng)取得的房屋消防驗(yàn)收合格證書或備案登記；二是將租賃房屋用于商業(yè)經(jīng)營場所時(shí)在開業(yè)前應(yīng)通過的消防安全檢查。前者是業(yè)主的責(zé)任，后者一般是承租人的責(zé)任。

    為避免糾紛發(fā)生，承租人在租賃合同簽訂前最好請工程專業(yè)人員實(shí)地查驗(yàn)租賃房屋是否具備所開辦的經(jīng)營項(xiàng)目的硬件條件，裝修改造方案也應(yīng)先獲消防審批后再動工，并應(yīng)事先約定好雙方各自的消防責(zé)任。

    要點(diǎn)五：權(quán)利負(fù)擔(dān)。承租人應(yīng)對物業(yè)的權(quán)屬情況進(jìn)行調(diào)查，如司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的，權(quán)屬有爭議的物業(yè)就不能進(jìn)行租賃。

    除此以外，出租房屋上設(shè)定了抵押擔(dān)保會不會對租賃造成影響呢？根據(jù)我國法律規(guī)定，物業(yè)的租賃關(guān)系與抵押關(guān)系允許同時(shí)存在，但成立時(shí)間在先的權(quán)利效力大于成立時(shí)間在后的權(quán)利。

    因此，如果房屋先抵押，后出租的，雙方還應(yīng)在租賃合同中明確約定當(dāng)?shù)盅簷?quán)造成租賃合同解除的，各自應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任，善后事宜如何處理等。

    要點(diǎn)六：配套設(shè)施。商業(yè)地產(chǎn)租賃往往會涉及配套設(shè)施，如中央空調(diào)、電梯、安防設(shè)施等，設(shè)備若出現(xiàn)問題，將直接影響到正常的經(jīng)營活動，所以雙方在簽訂合同時(shí)，一定要對配套設(shè)施的更換責(zé)任、費(fèi)用分?jǐn)傄约敖窈笳叟f的方式考慮周全，約定清楚。

    要點(diǎn)七：違章搭建。未依法登記取得房屋產(chǎn)權(quán)證書或無其他合法權(quán)屬證明的各類違法建筑都屬于不得出租的情形。承租人所租賃的房屋如有全部或部分屬于違法建筑，將導(dǎo)致租賃合同全部或部分無效。房東與承租人往往對違法搭建問題達(dá)成某種“默契”，認(rèn)為只要沒有政府相關(guān)部門的查處，大家就相安無事。殊不知，這種默契卻經(jīng)不起時(shí)間和利益誘惑的考驗(yàn)，極易成為一方日后撕毀合同的借口。