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    據(jù)《佛山日報》報道稱，近日，一則佛山逾百投資者臺山淘鋪“被騙”的消息引發(fā)業(yè)界極大關(guān)注。一年前，佛山逾百名投資者沖著“10年返租100%”的高回報，買下臺山地王廣場一些商鋪，現(xiàn)在因商鋪經(jīng)營不善嚴重虧損未能兌現(xiàn)返租，投資者面臨投資收不回來的困境。在這起投資案例中，千余名投資者面臨“被違約”的困境，涉及資金數(shù)億元。業(yè)內(nèi)人士分析，“售后返租”是事件的導(dǎo)火索。

    今年1月份起，該廣場商業(yè)管理有限公司因經(jīng)營原因未能兌付承諾給業(yè)主的返還租金，僅支付50%的合同租金，而到7月管理方租金給付全部停止。由此，引發(fā)該項目遍布珠三角的1700多名投資者的不滿。

　　報道還稱，在佛山本地也曾有兩家商場采取“售后返租”的形式售賣，到最后收鋪時承諾給投資者的租金回報也沒有兌現(xiàn)。

　　而對于開發(fā)商而言，打上“售后返租”旗號的好處在于，一旦商鋪在經(jīng)營權(quán)被分割出來之后，投資人的門檻紛紛降低，因此，其可投資資金總額度也就會增大。這對于整個運作過程都是資金密集型的商業(yè)地產(chǎn)而言，無異于暖暖春光。

　　然而，這一模式風險暗藏很多。比如，在建工程無法按期竣工時，經(jīng)營管理者與購房者的租賃協(xié)議無法實施。

　　據(jù)《新法制報》報道，江西萍鄉(xiāng)市綠海星城樓盤在銷售房屋時，引進酒店經(jīng)營企業(yè)與業(yè)主同時簽訂“售后返租”協(xié)議，讓業(yè)主們“十年收回成本，一鋪養(yǎng)三代”。

　　然而，200余名業(yè)主的“發(fā)財夢”并不順利。先是樓盤中途停工導(dǎo)致延期交房，現(xiàn)在業(yè)主們擔心留下“爛尾樓”。在開發(fā)商墊付一年租金后，業(yè)主們繼續(xù)在家“坐享租金”難以實現(xiàn)，以至于“用吃飯的錢還購房按揭款給銀行”。

　　據(jù)了解，當?shù)胤抗懿块T曾介入，但罰款后并未能制止違法行為。綠海星城樓盤產(chǎn)權(quán)式酒店目前368套中已銷售了285套房屋，另外，部分房產(chǎn)因吃官司被法院凍結(jié)。

　　有專家表示，“售后返租”存在較大風險，首先在于一旦這個商業(yè)項目不成功，這片商鋪就會成為商業(yè)圈子里所說的“死盤”，難以支付承諾的租金，投資者也就會身受其累。其次售后返租可能存在欺詐，開發(fā)商可能攜款潛逃。再者，還存在開發(fā)商通過售后返租變相融資，將資金挪用到其他項目中，存在其他項目投資失敗資金鏈斷裂的風險。

　　因此，對于開發(fā)商而言，若要從根本上減少對于這類模式的選擇，則要從開始就對商業(yè)地產(chǎn)的定位及資金安排情況有個最基本的認識。他們應(yīng)該認識到，商業(yè)地產(chǎn)的培育并非一日之功，需要發(fā)揮團隊人才之力，同時商業(yè)地產(chǎn)的融資模式也有待創(chuàng)新。雖然由于國內(nèi)金融市場環(huán)境原因，相關(guān)融資工具太少，可在規(guī)模與效應(yīng)之間，從事商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)應(yīng)該有自己的選擇，他們應(yīng)該結(jié)合自身情況仔細考量：步子是應(yīng)該邁得更大，還是應(yīng)該邁得更穩(wěn)。

　　亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長兼秘書長謝逸楓曾向媒體進一步指出，“返租”嚴格意義上是違規(guī)的。根據(jù)住建部的規(guī)定，房企不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

　　問題三：逾越紅線斂財傷民

　　雖然早有明令禁止，但一旦遭遇樓市投資資金不知所措時，“售后返租”甚至“售后包租”等“返租”銷售的“產(chǎn)權(quán)式商鋪”必然如陰影一般屢屢再現(xiàn)。

　　資料顯示，先后由位于安徽合肥的“新城國際”寫字樓、山東滕州“億豐金地”商鋪、山東即墨“利群財富廣場”商業(yè)綜合體、四川成都“銀泰百貨”（山寨版）商鋪，均對外以不等年限的返租、不等級別的回報，以“售后返租”形式大肆進行斂財。

　　不僅如此，單指江蘇南京市城內(nèi)現(xiàn)存“售后返租”的商業(yè)地產(chǎn)項目不下數(shù)家。本報經(jīng)瀏覽《365家居地產(chǎn)網(wǎng)》時發(fā)現(xiàn)，通過該網(wǎng)搜集整理并公開對南京“售后返租”商業(yè)地產(chǎn)的盤點顯示，相繼有位于該市雨花臺區(qū)板橋新城的“花生唐”、江寧區(qū)勝太路中部的“匯金新天地”、川江路與漓江路交匯處的“鄭和國際廣場”、北臨建寧路，南臨護城河的“金盛財智廣場”和燕路邁皋橋核心片區(qū)的“蘇寧名都匯”、江寧開發(fā)區(qū)內(nèi)的“誠基國際花園”、玄武區(qū)重點商業(yè)項目“森林摩爾商業(yè)街區(qū)”等諸多商業(yè)地產(chǎn)均采取了不同程度“售后返租”式的營銷模式。

　　通過比對后會發(fā)現(xiàn)，這些商業(yè)地產(chǎn)項目的共同特性定位是，離譜的高房價，不尋常的高回報。以“鄭和國際廣場”和“金盛財智廣場”為例，前者售價高達6萬/平方米，而后者的返租回報率高達12%/年。

　　對此，有專家擔憂表示，這些項目由于缺乏有效的評估及難以判定當?shù)氐南�費水準，為實現(xiàn)短期回籠資金目的，提前許諾并開出“高額返租”的空頭支票，最終的結(jié)果或許就是很多項目因為開發(fā)商經(jīng)營不善或賣完鋪后“跑路”，有的項目只返還了幾個月的租金就再無消息，有的項目甚至還沒建好就爛尾了，令投資者們幾十萬甚至上百萬元的投資打了水漂。

　　據(jù)《大慶晚報》報道，去年，在黑龍江大慶市的商業(yè)地產(chǎn)市場營銷中也出現(xiàn)了“售后返租”營銷模式，開發(fā)商紛紛打出高投資收益率的旗號。其中，由寶利豐房地產(chǎn)公司開發(fā)的博奧時代購物中心所打出的“返租3年，每年返租10%，預(yù)計3年后，年回報率達到20%。”吸引了當?shù)夭簧偈忻駞⑴c投資購買。但從10月初至現(xiàn)在，返租款一直未收到。近日，數(shù)十名博奧時代的業(yè)主，聚集在售樓處，向開發(fā)商討要說法，并對這種“售后返租”的銷售方式提出了質(zhì)疑。

　　另據(jù)長期接觸“售后返租”的地產(chǎn)界人士透露，與10年前相比，現(xiàn)在不少商業(yè)項目的“售后返租”在操作手法上已很不相同，尤其是一些非產(chǎn)權(quán)商鋪，與其說是在“炒鋪”,還不如稱其為“非法融資”的類金融產(chǎn)品更合適。

　　事實上，法律層面也早已對“售后返租”（集資）行為給出明晰的界定。從2011年1月4日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》要求，“不具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的”，將按刑法第176條有關(guān)規(guī)定處罰，最高可判10年有期徒刑。

　　王少山分析認為，一個無法回避的事實是，商業(yè)地產(chǎn)項目因其能夠消耗大量資金，有圈錢、圈地的可能性，已經(jīng)成為一個新的投資炒作熱點，且越是超級大盤越受政府部門青睞，這也已經(jīng)成為各地政府用來消化投資和引進、改善地方投資環(huán)境的主要舉措。但是，近幾年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特別快，因為上的項目比較多，也缺乏政府層面的規(guī)劃和引導(dǎo)，導(dǎo)致大量商業(yè)地產(chǎn)項目面積很大，卻陷入后期招商困難、同質(zhì)化嚴重的困境。處于進退兩難境地的開發(fā)商為尋找出路難免會冒險搏一次。

　　值得一提的是，各地對于“售后返租”已開始加大了整治力度。據(jù)《長江日報》報道稱，當下樓市下行階段，為了防止有些開發(fā)商“出歪招”，給購房者造成損失，近日湖北武漢市房管部門正在展開房地產(chǎn)行業(yè)非法集資風險排查行動。據(jù)了解，排查重點之一就是嚴厲打擊承諾售后高額返租的違法行為。