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    早期的園區(qū)地產(chǎn)，還只是處于粗放型工業(yè)廠房的建設(shè)層次，環(huán)境艱苦、配套不完善，僅僅是給入駐企業(yè)提供一個(gè)“廠”而已。發(fā)展至今，園區(qū)地產(chǎn)的環(huán)境、配套和服務(wù)得到了重視，此時(shí)，可視作傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)2.0版本的園區(qū)地產(chǎn)登上舞臺(tái)。

    中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心(CRRC)研究報(bào)告則顯示，從2005年第一次樓市調(diào)控開始，一線城市約有30%的傳統(tǒng)房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向園區(qū)建設(shè)開發(fā)，并且趨向于成熟。

    以深圳為例，從2010年開始，該市啟動(dòng)了大規(guī)模的城市更新，催生了眾多新興的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，如深業(yè)賽格日立工業(yè)區(qū)、雅寶工業(yè)區(qū)、筍崗—清水河物流園、坂田第一工業(yè)區(qū)、橫崗128工業(yè)區(qū)、平湖工業(yè)區(qū)等。如今，隨著深業(yè)集團(tuán)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)總部基地、星河雅寶高新科技園區(qū)、筍崗國(guó)際物流總部基地、深業(yè)泰富汽車物流園等新一代園區(qū)地產(chǎn)的陸續(xù)亮相，深圳的園區(qū)地產(chǎn)正遭遇熱炒。

    中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，與常規(guī)住宅項(xiàng)目相比，園區(qū)地產(chǎn)至少有四個(gè)方面的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)：一是城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)利潤(rùn)；二是在土地一級(jí)開發(fā)利潤(rùn)以及土地轉(zhuǎn)讓的收益；三是房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的利潤(rùn)；四是園區(qū)地產(chǎn)后期的運(yùn)營(yíng)管理所帶來的利潤(rùn)。“一般來說，工業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率一般為8%至12%、最高可達(dá)15%，若政府給予政策優(yōu)惠，其投資回報(bào)率將高出15%。”

    相比住宅項(xiàng)目，工業(yè)地產(chǎn)的地價(jià)處于“價(jià)格洼地”，同時(shí)政府的支持以及政策的青睞，成為助力園區(qū)地產(chǎn)興旺發(fā)展的三大推手。然而，CRRC報(bào)告直指，目前園區(qū)開發(fā)“重房產(chǎn)、輕產(chǎn)業(yè)”的現(xiàn)象不可忽視。同時(shí)，以園區(qū)地產(chǎn)為名的投機(jī)現(xiàn)象的出現(xiàn)，或成為園區(qū)地產(chǎn)發(fā)展的最大隱憂。

    一位不愿具名的開發(fā)商代表表示，雖然園區(qū)地產(chǎn)占地面積大、投資金額高、招商難、投資回報(bào)周期長(zhǎng)等特性，對(duì)開發(fā)商也形成了較高的門檻。但工業(yè)用地性質(zhì)的靈活性是此類模式受寵的原因之一。由于工業(yè)土地價(jià)格較低，不少開發(fā)商采用以工業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)，然后變更土地用途，開發(fā)商業(yè)和住宅項(xiàng)目，或者二次轉(zhuǎn)讓獲取高額土地升值收益。

    文化創(chuàng)意地產(chǎn)：95%文創(chuàng)園“掛羊頭賣狗肉”

    在多數(shù)地產(chǎn)項(xiàng)目仍傾向于強(qiáng)化功能和擴(kuò)大規(guī)模時(shí)，時(shí)髦又有個(gè)性的文創(chuàng)地產(chǎn)模式正在展現(xiàn)著它的巨大商機(jī)。但在文創(chuàng)地產(chǎn)項(xiàng)目里，究竟有多少文化創(chuàng)意的內(nèi)容，值得深思。

    據(jù)中國(guó)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截至今年4月21日，全國(guó)已建成文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)共計(jì)1216個(gè)，其中，廣東以118個(gè)創(chuàng)意園區(qū)數(shù)量領(lǐng)跑全國(guó)。該網(wǎng)分析，文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)密集的多寡，與商業(yè)地產(chǎn)走勢(shì)重合度較高，同時(shí)，文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平緊密相關(guān)。

    國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院教授朱榮林曾在公開場(chǎng)合指出，由于功能定位的隨意性和主觀性，國(guó)內(nèi)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)在建設(shè)過程普遍存在三種“混同”現(xiàn)象：將文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)混同于普通的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)；將文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園建設(shè)混同于房地產(chǎn)開發(fā)；將文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)混同于旅館餐飲區(qū)。

    “全國(guó)上萬家文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園95%‘掛羊頭賣狗肉’。”北京大學(xué)文化產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2012中國(guó)文化產(chǎn)業(yè)年度發(fā)展報(bào)告》(下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》)點(diǎn)明文創(chuàng)地產(chǎn)亂象。

    《報(bào)告》稱，按照文化部的規(guī)劃，“十二五”時(shí)期，國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)原則上控制在10家左右。截至今年2月，文化部已先后命名了6家國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)、204家國(guó)家文化產(chǎn)業(yè)示范基地以及4家國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)試驗(yàn)園區(qū)，數(shù)量驚人。

    最近5年，深圳的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)增加值以年均20%以上的速度增長(zhǎng)，文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)已成為深圳的文化發(fā)展利器之一，粗略統(tǒng)計(jì)，有近50家文創(chuàng)園區(qū)和基地遍布在深圳各個(gè)角落。

    雖然深圳的文創(chuàng)地產(chǎn)看上去很美，但實(shí)際上暗流涌動(dòng)。文博會(huì)期間，一位不愿具名的資深設(shè)計(jì)師告訴記者，目前在深圳，有一部分文創(chuàng)項(xiàng)目就是打著“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”的旗號(hào)，實(shí)際上就是開發(fā)商在囤地。

    “真正形成產(chǎn)業(yè)集群的文創(chuàng)園只有數(shù)得出的那幾家，其他的不是賣服裝就是賣茶葉，不是靠租金收入維持運(yùn)營(yíng)就是靠政府補(bǔ)貼。每年就利用文博會(huì)的機(jī)會(huì)，撈金一把。”該設(shè)計(jì)師分析，文創(chuàng)地產(chǎn)可視作各方利益訴求的集合體，“政府要政績(jī)，文創(chuàng)企業(yè)要資金扶持，開發(fā)商要囤地”。

    《報(bào)告》認(rèn)為，現(xiàn)階段，遍地開花的文創(chuàng)地產(chǎn)項(xiàng)目存有“虛火”。造成混亂局面的關(guān)鍵在于缺乏行業(yè)準(zhǔn)入門檻，同時(shí)全國(guó)沒有形成統(tǒng)一政策束縛。文創(chuàng)地產(chǎn)本意是好的，但近幾年來“大躍進(jìn)式”的發(fā)展偏離了正常運(yùn)行的軌道。有量無質(zhì)的現(xiàn)狀正在形成文創(chuàng)地產(chǎn)的泡沫，行業(yè)潛在風(fēng)險(xiǎn)也正在積聚。

    萬科高層透露，如果僅靠開發(fā)商自持項(xiàng)目的話，資金沉淀周期和投資回報(bào)期都較長(zhǎng)。實(shí)際上，萬科并不具備養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，就目前而言，萬科所需要做的是在現(xiàn)有的市場(chǎng)環(huán)境中思考養(yǎng)老地產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式，通過項(xiàng)目的試點(diǎn)培養(yǎng)自身在這一領(lǐng)域的專業(yè)能力。