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    本期地產版篩選出四大熱門產業(yè)地產模式進行剖析，綜合專家觀點可得：想要分得產業(yè)地產的大蛋糕，并非易事。產業(yè)地產對于開發(fā)商的經濟實力、運營能力、資源整合能力都有著較高的要求，加之投資回報率的不確定以及回報周期長等特點，盲目投資產業(yè)地產，開發(fā)商有可能深陷泥潭，無法脫身。

    無論產業(yè)地產將遵循哪一派觀點發(fā)展下去，我們都必須意識到，房地產市場正在發(fā)生深刻的轉型和變化，傳統(tǒng)規(guī)則正在解體，新的游戲規(guī)則正在建立。

    傳統(tǒng)地產開發(fā)商轉型進入新興模式，是主動還是被動？這是一個值得思考的問題。

    房地產住宅市場還處于一片水深火熱當中，高壓調控政策一如既往。隨著行業(yè)暴利時代的一去不復返，對于房地產占比75%的住宅市場而言，去杠桿將是長期化的。

    住宅地產一直被視作房地產的支撐產業(yè)，住宅地產以外的區(qū)域被籠統(tǒng)地劃入商業(yè)地產。但商業(yè)地產是多元化的，它以地產為載體，以產業(yè)為依托，不同的產業(yè)下形成了不同的地產模式，如旅游地產、養(yǎng)老地產、園區(qū)地產、文創(chuàng)地產等。上述不同的地產模式被統(tǒng)稱為產業(yè)地產。

    在艱難的時刻，插上產業(yè)之翼的地產模式受到了越來越多開發(fā)商青睞。

    “產業(yè)地產，下一座地產金礦”、“投資住宅不如投資產業(yè)地產”等呼聲越來越高，相對應的，“未挖掘到位的金礦”、“產業(yè)地產，下一個地產泡沫”等質疑聲也隨之而起。

    無論產業(yè)地產將遵循哪一派觀點發(fā)展下去，我們都必須意識到，房地產市場正在發(fā)生深刻的轉型和變化，傳統(tǒng)規(guī)則正在解體，新的游戲規(guī)則正在建立。

    旅游地產：和溫州民間投資一樣，最后大半會死去

    旅游地產，即以旅游度假為目的，通過整合規(guī)劃設計、開發(fā)建設、專業(yè)策劃、市場營銷、網絡推廣等各個環(huán)節(jié)，推出旅游業(yè)與房地產業(yè)相結合起來的產業(yè)模式。

    如今，旅游地產市場基本呈現(xiàn)“一級城市靠地產，二三級城市靠資源”的發(fā)展態(tài)勢。如北京、上海、廣州、深圳等一級城市的旅游地產基本走“地產”路線，即以人造景區(qū)、景點來配套住宅、酒店式公寓、社區(qū)等開發(fā)。而二三級城市的旅游地產則依托區(qū)域的自然旅游資源進行項目配置。

    近年來，旅游與地產聯(lián)姻的旅游地產項目熱潮涌來。中信建投報告顯示，截至2010年底，國內已有逾50家房企涉足旅游地產，涉及項目金額超過3000億元人民幣。目前從事旅游地產的代表企業(yè)包括萬科、華僑城、萬達、保利以及中弘地產等。

    在近期舉行的2012國際旅游財富峰會上，復旦大學地產運營研究所所長蔡為民直指“旅游地產和溫州民間投資一樣，最后大半會死去”的言論，一語激起業(yè)界千層浪。旅游地產到底怎么了？

    蔡為民強調，不僅旅游地產，商業(yè)地產等多個行業(yè)也一樣，到了一定階段會走向衰敗。開發(fā)商需要“抬起頭”來面對這個市場。他認為，旅游地產是一個界限模糊的概念，從2009年國家把旅游產業(yè)定義為經濟轉型的支柱產業(yè)后，旅游地產被房產人士認為是未來的黃金產業(yè)。但就目前情況看來，旅游地產面臨溫州模式瓶頸，“產業(yè)升級、產品優(yōu)化非常困難，同質化問題嚴重”。

    在旅游產品中，主打“濱海資源”的最為普遍。以深圳東濱海區(qū)域為例，沿著惠州巽寮灣海岸線分布著碧桂園·十里銀灘、合正東部灣、萊蒙國際項目、富茂·威尼斯灣、金融街·巽寮灣、萬科雙月灣、中信項目等多個超大體量項目，預計總建設規(guī)模超過5000萬平方米。據不完全統(tǒng)計，今年整個巽寮灣片區(qū)的推貨量可達1.5萬套。

    當下旅游地產成為“香餑餑”，但普遍存在有價無市，需求遠遠小于供應的情況。蔡為民解釋，有山有水，不一定有好的旅游地產，旅游地產資源也分人造和天然，有景借景，沒景造景，住宅地產在相當程度上靠標準化，而旅游地產恰恰要追求個性化、差異化。

    “我把旅游地產稱為一個故事，開發(fā)旅游地產很大一部分就是編故事的能力。”蔡為民表示，開發(fā)商應該尋求市場的間隙去差異化發(fā)展，對于產品的設計需要考慮更多的因素，其整合形式也更需要創(chuàng)意的團隊，呈現(xiàn)出各自不同的專業(yè)領域，去吸引更多的購房者。

    養(yǎng)老地產 ：運營模式不成熟 風險巨大

    根據中國第六次人口普查結果顯示，2010年60歲及以上人口占13.26%，且未來老齡化程度不斷提升，而且到2050年老齡人口絕對量將超過4億。中國老齡化的加速推進，使養(yǎng)老地產成為開發(fā)商們關注的又一熱點。

    去年9月，國務院頒布了《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，從國家戰(zhàn)略的高度部署了“十二五”期間的老齡工作，鼓勵社會力量參與公辦養(yǎng)老機構建設和運行管理。“十二五”規(guī)劃中對養(yǎng)老事業(yè)的重視，更是向市場注入了強心針。

    萬科、保利、綠地、首創(chuàng)等開發(fā)商均已進入養(yǎng)老地產。項目的主要賣點在于社區(qū)醫(yī)療以及康復配套，還有老年大學等康樂設施的設置，在產品設計上也充分考慮老年人的需求，如防滑衛(wèi)生間和其他無障礙設計。

    然而，開發(fā)商們在養(yǎng)老地產上的步子并沒有預期中邁得那么大，萬科的案例值得一提。

    萬科養(yǎng)老地產項目，從研究到開工，全程用了5年時間。早在2006年，萬科總裁郁亮就對外公布了萬科在老年住宅方面的研究成果。直到2010年12月，萬科才宣布首個項目將以配建形式在北京市房山區(qū)的一個項目中推出。“萬科幸福匯”項目于2011年11月開工，將推出146套養(yǎng)老地產房源作為試點，預計2013年下半年完工。

    記者總結，國內養(yǎng)老地產有3種模式：保險資金推出的升級版的養(yǎng)老機構，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產視做商業(yè)地產項目長期經營，如中國人壽的“國壽(廊坊)生態(tài)健康城”；開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產項目，如北京的萬科幸福匯；慈善機構與企業(yè)合作，將公益性與市場化運作相結合，如中國紅十字基金會與哈工大集團在深圳合推的曜陽老年公寓項目。

    據CRIC研究中心發(fā)布的研究報告指出，目前國內養(yǎng)老地產處于起步階段，項目經營主要模式仍停留在提供休閑、娛樂、醫(yī)療配套設施等，缺乏養(yǎng)老地產核心的人文關懷和全面服務照顧。同時，房地產開發(fā)商缺乏養(yǎng)生、護理和治療等技術資源，做物業(yè)管理力不從心。

    報告認為，養(yǎng)老地產的運營模式尚未成熟。土地成本高昂、運營維護標準高，導致項目對投資資金要求高；國人尚未改變傳統(tǒng)的養(yǎng)兒防老思想，致使項目收益回款慢；在銀行貸款乃至稅費方面，未出臺明確的產業(yè)政策扶持。上述三大現(xiàn)狀大幅提高了養(yǎng)老地產的投資風險。

    園區(qū)地產：工業(yè)用地易“變性”或致惡性發(fā)展

    說起園區(qū)地產，其實并不新鮮。最早的園區(qū)地產可以追溯到改革開放初期，成立于1979年，由交通部屬下香港招商局開發(fā)的深圳蛇口工業(yè)區(qū)，可以說是國內此類地產的鼻祖。這種工業(yè)園區(qū)的成功隨后被普遍復制到大江南北，成為地方政府拉動本地經濟的重要手段。