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　　中海地產(chǎn)在2011年年初宣布，中海各分公司已成立相應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)部門，定位為在核心城市的核心地段發(fā)展高端物業(yè)。

　　實際上，2010年，在萬科、保利、中糧等紛紛舉旗表示進入商業(yè)地產(chǎn)的時候，中海地產(chǎn)就已悄無聲息地開始了加大商業(yè)地產(chǎn)投資力度的準備。中海有意進入綜合體項目的開發(fā)，并暫時為旗下綜合統(tǒng)一體命名為“寰宇城”。中海方面稱，從2015年起，全部投資物業(yè)每年將能提供不少于12億港元的穩(wěn)定租金收入。

　　不僅是國內(nèi)的房企，很多國際投資機構(gòu)也對寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)情有獨鐘。

　　2011年年初，新加坡ARA基金以11.6億元人民幣接收資本策略持有4年多的上海盛邦國際大廈。盛邦國際大廈為ARA基金在上海收購的第一個項目，原為寫字樓和商場，地下1層至地上5層部分為商場，6至29層為辦公用房。

　　據(jù)了解，新加坡ARA是由領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金管理公司和私人房地產(chǎn)基金聯(lián)合成立的一家亞洲房地產(chǎn)基金管理公司。此前，該基金相繼在大連、南京等地完成交易，其中南京國際金融中心項目是以17.5億元從招商地產(chǎn)手中購得。

　　全球房地產(chǎn)代理機構(gòu)仲量聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)顯示，在去年和今年一季度，辦公樓和商鋪物業(yè)皆引起市場高度關(guān)注。仲量聯(lián)行投資部董事賈梁表示，2011年第一季度預(yù)計將有數(shù)宗交易達成，大多數(shù)成交項目為寫字樓項目，且多數(shù)買家為海外基金。“今年能夠引起投資機構(gòu)們強烈興趣的，可能仍將是寫字樓及商鋪項目。”

　　實際上，寫字樓受到追捧的跡象，去年就已開始顯現(xiàn)。2010年以來，保險資金獲得政策許可，可以將總資產(chǎn)10%的資金用于購買非住宅類不動產(chǎn)。由此，險資成為商業(yè)地產(chǎn)的大客戶。同年，民間資本大量介入商業(yè)地產(chǎn)投資。

　　2010年5月初，高和投資就攜大量山西能源資本收購了北京琨莎中心二期項目，成為北京實行住宅限購政策以來“民間投資商業(yè)地產(chǎn)第一單”。

　　表現(xiàn)搶眼的不僅是寫字樓，旅游地產(chǎn)、城市綜合體、養(yǎng)老地產(chǎn)等細分地產(chǎn)都備受企業(yè)關(guān)注，有預(yù)見性的房地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)開始在商業(yè)地產(chǎn)實踐中摸索，逐步尋找到自己的細分定位。這標志著商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進入了一個細分的時代。

　　商業(yè)地產(chǎn)進入細分時代

　　在商業(yè)地產(chǎn)的探索中，萬達集團、萬科、保利等大型房企的發(fā)展路徑逐漸清晰，他們已經(jīng)開始在細分的領(lǐng)域精耕細作。

　　早在2006年，執(zhí)著于住宅地產(chǎn)的萬科在廣東東莞建設(shè)了住宅產(chǎn)業(yè)基地，并對養(yǎng)老地產(chǎn)開始進行投入研究工作。目前，萬科首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目——位于北京房山區(qū)竇店的“萬科幸福匯”預(yù)計將于2012年竣工。規(guī)劃設(shè)想中，除常規(guī)必需設(shè)施外，養(yǎng)老地產(chǎn)還需配備醫(yī)療服務(wù)站、心理咨詢室、老年學(xué)校、專用浴池等及24小時呼叫護理、送餐、果蔬送貨上門、收費代繳等服務(wù)。

　　萬科同時表示，未來將在中糧萬科·長陽半島、五礦萬科·北京歡慶城項目中配套相關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品。

　　在萬科大張旗鼓地宣傳養(yǎng)老地產(chǎn)時，保利也不甘落后。

　　去年11月26日，保利·西塘安平老年健康生活社區(qū)項目舉行了隆重的奠基儀式。該項目總占地面積達到了150畝，而建筑面積則為10000平方米，總共投入為4億元人民幣。該項目將于2011年底完成。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，雖然養(yǎng)老地產(chǎn)短期內(nèi)不能成為商業(yè)地產(chǎn)的主流，但萬科、保利大規(guī)模投入養(yǎng)老地產(chǎn)，意在未來房地產(chǎn)競爭中拔得頭籌。

　　如果說萬科、保利的養(yǎng)老地產(chǎn)目前來看未帶來明顯收益，那么萬科獨創(chuàng)的“城市綜合體”則發(fā)展得風(fēng)生水起。

　　在萬達的規(guī)劃中，“城市綜合體”應(yīng)包括大型商業(yè)中心、城市步行街、五星級酒店、商務(wù)酒店、寫字樓、高級公寓等，集購物、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體，形成獨立的大型商圈。目前，萬達的規(guī)劃早已變成了現(xiàn)實，其“城市綜合體”的商業(yè)地產(chǎn)模式被其他房企不斷地復(fù)制，其萬達旗下的“萬達廣場”也已開遍全國的多個主要城市。

　　在商業(yè)地產(chǎn)細分領(lǐng)域不斷探索的還有首創(chuàng)集團，其董事長劉曉光創(chuàng)造性地提出了城市新中心的國際化運營模式——“芭蕾雨”。在大城市周邊或城際之間打造“以奧特萊斯名牌折扣為龍頭”的多種商業(yè)業(yè)態(tài)集群的新型現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)模式。

　　除了萬科、保利、萬達、首創(chuàng)在商業(yè)地產(chǎn)細分上獨有建樹之外，很多其他房企也在商業(yè)地產(chǎn)細分中找到了自己的明確定位。如金地集團一貫秉持的“金融+地產(chǎn)”發(fā)展模式、深圳華僑城的旅游地產(chǎn)、中國華潤集團的零售地產(chǎn)、廣東香江集團的批發(fā)地產(chǎn)等都在商業(yè)地產(chǎn)細分上領(lǐng)先一步。

　　實際上，這些房企在發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的過程中已經(jīng)證明，商業(yè)地產(chǎn)細分將是未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要方向，也比傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)模式更具優(yōu)勢。但是發(fā)展各自細分的商業(yè)地產(chǎn)，同樣存在著很多風(fēng)險。

　　風(fēng)險不容忽視

　　“與傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)細分能夠更好地鎖定目標客戶。”王先慶表示，“同時也有利于樹立自己的品牌，打響企業(yè)的知名度。”

　　但這些有利條件并不能掩蓋商業(yè)地產(chǎn)細分中存在的風(fēng)險，不同的細分行業(yè)，其風(fēng)險也不一樣。

　　以發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)為例，一些房企發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)主要在于規(guī)避政策風(fēng)險。當一線城市商業(yè)地產(chǎn)趨于飽和的情況下，他們開始在二三線城市“攻城略地”。但一些有利于提升城市面貌的商業(yè)地產(chǎn)投資——“城市綜合體”頗受青睞。

　　但綜合性商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模遠大于普通房地產(chǎn)項目，與住宅相比，其對資本規(guī)模、運營水平、價值培育等方面的要求更高。其風(fēng)險更大，投資期限長，回籠資金比較慢，這些對于開發(fā)商的資金和資本運作能力是一大考驗。

　　再比如養(yǎng)老地產(chǎn)，短時間來看，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)很難在短期內(nèi)盈利。保利地產(chǎn)董事長宋廣菊就曾公開表示，養(yǎng)老地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)估計最快也要到5年以后。那么，如此長的市場培育時間、龐大的前期研發(fā)投入，對于房企的資金和運營提出了很高的要求，小型房企根本不具備開發(fā)的能力。此外，養(yǎng)老地產(chǎn)受政策的影響也比較大，如用于養(yǎng)老地產(chǎn)的土地是屬于經(jīng)營性的還是非經(jīng)營性的，是應(yīng)該通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓還是招拍掛？這些政策并沒有得到細化落實。

　　所以，房企需要在各自細分的領(lǐng)域精耕細作，避免不必要的風(fēng)險。在相應(yīng)的細分市場中，需要穩(wěn)扎穩(wěn)打，同時，還要注意政策的變化對商業(yè)地產(chǎn)的影響。