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　　9月16日，第三屆中國商業(yè)地產(chǎn)年會在北京舉辦。年會以“商業(yè)領(lǐng)航地產(chǎn)轉(zhuǎn)型”為主題，很好地契合了2011年前三個季度房地產(chǎn)發(fā)展的一大態(tài)勢：房企紛紛轉(zhuǎn)型，火熱的商業(yè)地產(chǎn)正是主方向之一。

　　然而，此前不久，銀監(jiān)會已經(jīng)向國內(nèi)銀行發(fā)出風(fēng)險警示，將商業(yè)地產(chǎn)與部分二三線城市房地產(chǎn)市場并論，商業(yè)地產(chǎn)可能面臨的政策風(fēng)險大大增加，加之一直存在的市場風(fēng)險，商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)市場“帶頭大哥”的前景平添疑云。

　　商業(yè)地產(chǎn)之大

　　“看看銷售榜單前列的房企，今年還有不做商業(yè)地產(chǎn)的嗎？”花樣年控股的一位高層人士反問記者。該公司發(fā)布的中報顯示，上半年實現(xiàn)全年銷售額的57%，躋身少數(shù)完成年度銷售任務(wù)半數(shù)的上市公司行列。其中，僅城市綜合體對這一業(yè)績的貢獻率就超過五成。

　　像花樣年控股一樣，原本立足住宅開發(fā)的企業(yè)不少選擇了轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。甚至“萬保招金”等龍頭企業(yè)，也將轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)赫然列入2011年發(fā)展計劃及行業(yè)展望。

　　國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的龍頭企業(yè)萬達集團發(fā)布的2011年上半年業(yè)績報告，讓業(yè)內(nèi)更為真切地感受了商業(yè)地產(chǎn)的強勢：收入618.2億元，完成計劃的153%，同比增長69.7%，預(yù)計全年收入將突破1000億元。這意味著，萬達或?qū)⒊蔀槔^萬科之后國內(nèi)第二家銷售額破千億元的房企。

　　萬達的滾動開發(fā)模式仍在繼續(xù)。據(jù)悉，今年全國共有16家萬達廣場開業(yè)。9月下旬，第100座萬達廣場在大連高新區(qū)開工建設(shè)。

　　全國政協(xié)委員、商務(wù)部原部長助理黃海在年會發(fā)言時指出，這種局面與開發(fā)商對國內(nèi)商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展預(yù)期息息相關(guān)。“中國的商業(yè)發(fā)展前景是非常不錯的，而商業(yè)的發(fā)展勢頭，必然給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造空間。”據(jù)他介紹，早在2009年，中國零售業(yè)總額已經(jīng)超過日本，僅次于美國。黃海預(yù)計，5年后的2016年，中國零售業(yè)總額將超過美國。

　　商業(yè)地產(chǎn)熱爆發(fā)的直接原因是資金的青睞。上述高層人士認為，由于針對住宅的宏觀調(diào)控愈演愈烈，從炒房客的錢，到開發(fā)商的資金，再到海外資本，都在投向商業(yè)地產(chǎn)，不做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商很難保持業(yè)績的穩(wěn)定和增長。

　　轉(zhuǎn)型給商業(yè)地產(chǎn)帶來了大量資金，而保險資金和外資的進入則是火上澆油。目前，中國人壽、泰康人壽、新華保險等約10家保險公司通過直接購買或者曲線投資的方式參與國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目。另據(jù)國際地產(chǎn)顧問戴德梁行發(fā)布的研究報告預(yù)計，未來3年內(nèi)中國樓市將成為全球投資基金最青睞的地方，亞太區(qū)3110億美元的投資資金中，近40%是專門針對中國樓市尋求投資機會的，金額高達8058億元人民幣，主要投向也是商鋪、寫字樓等商業(yè)物業(yè)。

　　調(diào)控風(fēng)雨欲來

　　部分地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展得過快、泡沫初現(xiàn)，很快引起有關(guān)部門的重視和不安，要求把商業(yè)地產(chǎn)納入宏觀調(diào)控范圍、實施嚴格緊縮政策的聲音也開始出現(xiàn)。

　　9月中旬，有商業(yè)銀行向媒體透露，銀監(jiān)會已經(jīng)向國內(nèi)銀行發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)和部分二三線城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險的通知，要求相關(guān)銀行對近期溫度迅速上升的商業(yè)地產(chǎn)保持高度警覺，加強對商業(yè)用房抵押貸款、個人消費貸款等非住房類貸款的監(jiān)測。

　　其實，今年以來，各地方和監(jiān)管層針對商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控并不始于此。

　　6月1日，北京開始執(zhí)行“商改住”禁令，此后商業(yè)、辦公類項目將不得每戶單獨設(shè)衛(wèi)生間，若開發(fā)商將項目分成多個房屋當作住宅出售，將不能辦理房產(chǎn)證。

　　7月20日，銀監(jiān)會召開的第三次經(jīng)濟金融形勢通報分析會上，銀監(jiān)會主席劉明康特別強調(diào)要加強對商業(yè)物業(yè)抵押貸款、個人消費等非住房類貸款的監(jiān)測，并首次提出“銀行對商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的房貸標準應(yīng)大幅高于住房按揭”。

　　8月23日，上海市區(qū)銀監(jiān)局下發(fā)了《關(guān)于上海市商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險提示的通知》，上海各大銀行隨后按要求停止對商業(yè)用房期房的放貸。

　　黃海表示，這些意味著商業(yè)地產(chǎn)可能面對新的政策挑戰(zhàn)，政府有可能把宏觀調(diào)控政策由目前的商品住房擴大到商業(yè)地產(chǎn)。在他看來，雖然商業(yè)地產(chǎn)和商品住房性質(zhì)存在很大的差別，但是對于宏觀經(jīng)濟發(fā)展，比如對家居、建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動以及金融運行安全方面的影響是有共同之處的。

　　也有業(yè)內(nèi)人士認為，銀行系統(tǒng)出于風(fēng)險考慮，強化對商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)貸款的監(jiān)管是很正常的。但上�？刂瀑J款以及北京“商改住”禁令，還都只能說明商業(yè)地產(chǎn)正式進入了政府監(jiān)控的視野，不能說明商業(yè)地產(chǎn)也已步入調(diào)控時代。

　　商業(yè)地產(chǎn)面臨的現(xiàn)實挑戰(zhàn)來自于市場。據(jù)了解，目前國內(nèi)商業(yè)市場競爭非常激烈，2010年國內(nèi)零售業(yè)百強企業(yè)的平均凈利潤僅為1.2%。其中，商場租金和員工工資已經(jīng)成為經(jīng)營成本中占比最高的部分。黃海指出，如果建了很多商業(yè)地產(chǎn)卻沒有商戶去租或者租不起，這種來自市場自身的挑戰(zhàn)雖然看不見，卻實實在在，恐怕要比政府宏觀調(diào)控的政策挑戰(zhàn)更為嚴峻。

　　尋求發(fā)展之道

　　雖然專做住宅的萬科不得不重新涉足商業(yè)地產(chǎn)，但萬科總裁郁亮也表示，未來5年內(nèi)占萬科80%開發(fā)比重的依然是住宅，其原因是“我們對商業(yè)有恐懼感，商業(yè)要是出現(xiàn)泡沫，比住宅厲害”。

　　對于這種擔(dān)心，中國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會專業(yè)委員會會長兼秘書長朱凌波認為，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，必然會存在一些冒進和虛熱。但這種發(fā)展也是有切實需求的，既是城市化的必然階段，也是目前消費能力提高后的必然需求，只是商業(yè)地產(chǎn)需要找到更為適合的健康發(fā)展之路。

　　黃海表示，目前超過90%的地級市已有商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，應(yīng)結(jié)合規(guī)劃確定商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模。他認為，中西部地區(qū)、三四線城市、農(nóng)村市場和小城鎮(zhèn)的商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展?jié)摿ψ畲�，但�?yīng)該在發(fā)展模式上與東部地區(qū)的一二線城市區(qū)別開來。

　　“商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，不僅需要萬達這樣的連鎖化復(fù)制模式，也需要因地制宜的多元化模式，只有多元化，才能真正滿足市場的需求，并且減少同質(zhì)化競爭。”朱凌波指出。

　　資金既是開發(fā)企業(yè)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的命脈，也是可能給宏觀經(jīng)濟和金融市場帶來風(fēng)險的關(guān)鍵點。黃海建議探索商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)金融企業(yè)密切合作、互利發(fā)展、實現(xiàn)雙贏的新模式。

　　陽光新業(yè)副總裁楊寧則表示，傳統(tǒng)融資瓶頸是所有商業(yè)地產(chǎn)商面臨的最頭疼問題，可以把項目運作和資本運作結(jié)合起來，通過結(jié)構(gòu)化設(shè)計把物業(yè)價值和融資功能全部挖掘出來，以建成物業(yè)收益權(quán)做成資產(chǎn)與社會資金共同發(fā)起信托計劃，實現(xiàn)物業(yè)現(xiàn)金流的證券化。據(jù)介紹，該公司的類似基金已經(jīng)設(shè)定完畢，募資也正在進行中。