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　　調(diào)控擠壓之下，住宅開發(fā)商謀求轉(zhuǎn)型，從2010年開始，商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫，零售商也躍躍欲試，一時間商業(yè)地產(chǎn)炙手可熱。從2010年下半年開始中國商業(yè)地產(chǎn)的春天來了，2010年又被喻為商業(yè)地產(chǎn)大躍進(jìn)年。各地商業(yè)地產(chǎn)一哄而上，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)究竟是先筑巢后引鳳還是先引鳳后筑巢？

　　中國現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀是，開發(fā)商按照自己的意愿把房子建好了，然后千方百計去招商，干的是“筑巢引鳳”的事情，而事實上不同的商家對于經(jīng)營場所的要求千差萬別。

　　中國人大房地產(chǎn)研究中心特聘教授魯炳全認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)要引鳳筑巢，而不是筑巢引鳳，筑巢引鳳是典型的做住宅的理念，是主觀的認(rèn)為我投資我說了算。商業(yè)地產(chǎn)要引鳳筑巢，鳳不是商家，你服務(wù)的是目標(biāo)客戶群，眼里沒有消費(fèi)者，蓋出來的物業(yè)肯定就是孤家寡人。

　　開發(fā)商要“引鳳筑巢”，而非“筑巢引鳳”，先看看商家需求什么樣的房子，然后按照需求來建設(shè)。

　　商業(yè)地產(chǎn)：如何與投資者共贏？

　　有人說，房地產(chǎn)業(yè)的一朵金花就是商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)以商業(yè)和地產(chǎn)結(jié)合的新型模式受到高度的關(guān)注，特別是鎮(zhèn)江的商業(yè)地產(chǎn)，發(fā)展的速度令人驚訝。但不可否認(rèn)的是，商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展中還存在很多問題，如商業(yè)與地產(chǎn)的脫節(jié)，后期管理經(jīng)營的高難度、高風(fēng)險等，這些給這個生機(jī)勃勃的市場帶來了很多困惑。

　　開發(fā)商總是希望開發(fā)—出售—再開發(fā)的循環(huán)周期越短越好，這就不可能完成對商業(yè)地產(chǎn)完善的規(guī)劃。

　　建議：

　　開發(fā)商要考慮商氣的聚集，關(guān)注經(jīng)商者的利益

　　很多地區(qū)在CBD的建設(shè)上，人有了、物流有了，但沒有多少人購買，這就要考慮商氣的聚集，打破長期以來的商圈理論。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模必須建立在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)和購買力水平上，就是開發(fā)商要研究經(jīng)商者的利益。

　　開發(fā)商要重視后續(xù)運(yùn)營

　　不少人買商業(yè)用房是為了保值，是地產(chǎn)運(yùn)營不是商業(yè)運(yùn)營，特別是出現(xiàn)了購房團(tuán)后，更不會考慮后續(xù)經(jīng)營問題�？赡茉陂_業(yè)之后一兩年就會出現(xiàn)這樣或者那樣的問題，影響商業(yè)中心的形象。

　　小業(yè)主與主力商家區(qū)別對待

　　真正長期的合作，應(yīng)該是出售、出租、經(jīng)營都占相當(dāng)?shù)谋壤�，對一些能吸引人氣的主力店要與其他商家區(qū)別對待，他們賺錢了，其他經(jīng)營者才能賺錢。

　　開發(fā)商與商家要轉(zhuǎn)變獲利觀念

　　開發(fā)企業(yè)與經(jīng)營企業(yè)的理念也需要對接。不是只有把物業(yè)賣掉才能有收益，租也能獲利，利潤可以通過多種手段和途徑獲得。對商家來說，買物業(yè)或者與開發(fā)企業(yè)合資也是可以考慮的模式。