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    社區(qū)商鋪銷售走強，專家建議謹慎購買，二三線城市也是潛力購買點

    在本月初結(jié)束的第37屆成都市房地產(chǎn)交易會上，成都首次設(shè)立的商業(yè)地產(chǎn)館，有84個商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)集中亮相，吸引了眾多投資者的目光。而房交會后，部分開發(fā)商迫于資金等多方壓力，也紛紛加大了商業(yè)物業(yè)的推廣力度，商鋪價格也趁機上揚，并出現(xiàn)紅火狀況。對此，有市場分析人士指出，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)分庭抗禮的時代已悄然來臨，未來10年，住宅開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)的此消彼長將是整個樓市的發(fā)展趨勢。

    商業(yè)走俏好鋪面一鋪難求

    進入5月以來，成都主城區(qū)及近郊開發(fā)商紛紛力推旗下商業(yè)地產(chǎn)項目，龍湖北城天街、合能地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、雅居樂、富潤生活廣場、鴻錦匯、金沙云庭、玲瓏郡、保利心語、城南名著、奧克斯廣場、青龍商貿(mào)物流城、盛世沙灣、金牛萬達廣場、恒大城、雅居樂花園都紛紛推出了商鋪物業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計，近期，成都有四、五十個項目都在力推商鋪，且價格呈現(xiàn)一路看漲的趨勢。

    合能地產(chǎn)5月份一口氣推出了旗下的西貴金沙、四季映像、四季康城、合能耀之城4個項目的商鋪，總面積近5萬平方米，而且大都是100平方米以下的小商鋪。合能地產(chǎn)銷售部經(jīng)理姚蘭稱，雖然目前公司所推商業(yè)都還未正式開盤銷售，但消息公布后，來電來訪量很大，目前總計已有六、七百組咨詢電話。

    龍湖·北城天街商鋪近期開始接受咨詢，記者一天之類都會收到4至5條該項目的推廣短信。記者咨詢得知，龍湖此批次商業(yè)銷售面積區(qū)間是20—1500平方米，銷售價格還未最終定，但據(jù)消息透露，已有眾多購買者對其表示了濃厚興趣。

    雖然推盤數(shù)量眾多，但一些熱點區(qū)域的商鋪仍是一鋪難求，炙手可熱。前幾天，記者一個朋友很興奮地說，她終于在恒大綠洲從別人手上買到一個鋪面了。據(jù)了解，現(xiàn)在成都的商鋪銷售很少打廣告，都是“悄悄”地就賣光了，一些口岸特別好的商鋪，更是一鋪難求。

    住宅低迷流動資金轉(zhuǎn)向商鋪

    住宅銷售低迷，商業(yè)緣何逆市走高？房地產(chǎn)營銷策劃專家謝逸楓認為，在住宅遭遇嚴厲調(diào)控時，一向信貸條件嚴格的商業(yè)地產(chǎn)，原本的短板不再明顯，“商住倒掛”局面有望加速改寫，商業(yè)地產(chǎn)價值越發(fā)凸顯。另外，目前一手住宅市場已聚集了大量資金急需尋求新的投資渠道，處在政策“孤島”的商業(yè)地產(chǎn)就成為各路資本新的追逐目標。而從住宅市場流出的大量資金，更多是將商用物業(yè)作為其資金的短期“避風港”。

    高路瑪商業(yè)房產(chǎn)營銷管理公司總經(jīng)理范璐認為，很多開發(fā)項目都包含有一定體量的商業(yè)，目前各開發(fā)商加大商鋪推廣力度，一方面是項目確實到了推廣節(jié)點，更多的是現(xiàn)在住宅市場受限太多，銀行放款收緊，開發(fā)商回款速度太慢，導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流非常緊張，而商業(yè)物業(yè)價值相對較高，首付五成，可以很好地解決部分中小房企現(xiàn)金流的問題。

    同時，買家進入住宅市場的意愿不算強烈，而部分投資型資金從住宅領(lǐng)域逐步轉(zhuǎn)移到商用物業(yè)市場，導(dǎo)致這一市場的有效需求放大。

    投資目光不能光看租金比

    四川新港地產(chǎn)顧問公司執(zhí)行董事張紅兵指出，近兩年商鋪價格漲幅是很高，從去年10月份到現(xiàn)在，好多商鋪價格成倍翻番，其原因在于住宅市場受限，股市低迷，貨幣發(fā)行量大，消費者手中余錢增多，而通漲的壓力迫使他們急需把手中的余錢保值增值，導(dǎo)致大量資金流向商業(yè)物業(yè)，需求增加，價格自然上漲，這其實是很正常的現(xiàn)象。范璐還認為，現(xiàn)在眾多像家樂福、伊藤等大型商業(yè)賣場近年來急劇擴張，也是導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)需求增大的一個原因。

     張紅兵稱，據(jù)他們的了解，過去5年里，商鋪投資回報率一般都在10%左右，商鋪投資依然是個很穩(wěn)健的投資物業(yè)，這兩年回報率可能要低一些，但也不能因此說整體市場價格虛高，因為商業(yè)物業(yè)投資跟住宅不一樣，更多的是看長期， 投資商業(yè)物業(yè)，租金回報只是一個方面，另外一個方面還要看物業(yè)本身的增值。所以，目前在成都個別區(qū)域，商鋪價格很高，但現(xiàn)階段租金回報還很低，因此個別投資者認為商鋪價格有點虛高，可能個別區(qū)域目前價格漲幅很大，但整體市場并不存在這個問題。

    專家建議投資商鋪以穩(wěn)為主

    投資，可以說是一把雙刃劍，而商鋪投資更是如此。為此，張紅兵提醒投資者，買商鋪一定要去現(xiàn)場，了解當?shù)氐娜丝凇⒔煌�、消費等情況，最好買現(xiàn)鋪，投資大宗物業(yè)時，最好能有專業(yè)人士提供參考。其次，選購商鋪，一定要看好城市規(guī)劃，最好了解該區(qū)域未來中長期的片區(qū)規(guī)劃，關(guān)注大的交通改動，比如地鐵、高鐵等。另外，在投資區(qū)域的選擇上，他建議投資者不要把眼光僅限于主城區(qū)范圍，可以多關(guān)注二三線城市的新型商業(yè)區(qū)。

    高路瑪范璐認為，投資商鋪一定要具體區(qū)域具體項目具體分析，不能一概而論。比如現(xiàn)在的建設(shè)路區(qū)域，這實際上是個被催熟了的商圈，商業(yè)經(jīng)營還處于半成熟狀態(tài)，需要經(jīng)過不斷的產(chǎn)業(yè)升級、業(yè)態(tài)調(diào)整才能真正走向成熟。對中小投資者而言，量力而行最重要。

    中成房業(yè)市場部總監(jiān)沈文星認為，目前成都個別區(qū)域商鋪已經(jīng)存在價格不合市場、透支未來的情況，因此投資者購買一定要謹慎，如果該片區(qū)未來還有很大的發(fā)展?jié)摿Γ�進入也還可以，但如果已經(jīng)沒什么發(fā)展了，價格也已到頂，就失去投資意義了。他同時表示，雖然成都商鋪這兩年行情是一路看漲，但沒有永遠上漲的市場行情，也需要做好商業(yè)低迷期到來前的準備。