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    寫字樓物業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)的主要類型，突顯開發(fā)規(guī)模大，硬件同質化兩大特點。如何把握好這一大好趨勢，使寫字樓發(fā)揮良好的經(jīng)濟效益，物業(yè)管理成為寫字樓的制勝法寶。

　　一、掌握客戶需求層次，提供針對性服務
　　按照“馬斯洛需求理論”原理，寫字樓客戶對物業(yè)服務的需求具有不同的層次，并逐步升級。
　　第一層：基本使用的需求，即保障日常工作開展必不可少的需求，主要指基本的客戶服務、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生和綠化、水電空調(diào)正常供給、保安服務、電梯通訊系統(tǒng)的正常運行、運轉良好的機電設備等。
　　第二層：高效快捷的需求，即硬件設施的全面升級，主要指寫字樓硬件設施先進性、穩(wěn)定性、智能化提出更高要求，特別是辦公智能化、通訊智能化、立體交通智能化需求等。
　　第三層：便利周到的需求，即配套功能齊全，主要指客戶要求在足不出戶的情況下，滿足一切涉及辦公的需求。在商務設施方面，配置銀行營業(yè)大廳、展覽展示中心、會議中心、商務中心、郵局等;在生活配套方面，設有中高檔餐廳、員工餐廳、咖啡廳、運動會所、超市、干洗店、醫(yī)療室、美容美發(fā)廳等;
　　第四層：尊貴感受的需求，即現(xiàn)代物業(yè)管理追求的是一種文化，一種客戶情感的歸屬。在寫字樓辦公的客戶，基本上全部為腦力勞動者，或者是行業(yè)的佼佼者，他們所具備的影響力自然要求他們追求更高層次的自我實現(xiàn)，寫字樓的物業(yè)管理當然要適應和滿足這個群體的心理需求。尊貴是什么，是對客戶發(fā)自內(nèi)心的尊重、是無微不至的關懷、是周到細致的服務，是對每個服務細節(jié)的一絲不茍……
　　第五層：共榮升華的需求。即寫字樓所處繁華核心區(qū)域，大廈結構新穎、裝飾華麗，物業(yè)良好的形象、知名度、宣傳效應，用戶入住本身就是實力的象征;“孟母三遷，智者擇鄰而居”，相鄰公司的經(jīng)營規(guī)模、行業(yè)背景、知名度、美譽度等相近形成強烈共識，達到相互促進、相得益彰、共同升華。
　　我們只有充分了解客戶不同層次需求的情況下，才能有針對性地提供服務、創(chuàng)造服務，通過個性化的服務來滿足客戶的不同需求，盡而實現(xiàn)客戶利益最大化，提高物業(yè)整體服務水平，達到可持續(xù)發(fā)展。

　　二、細分主流客戶，服務管理有所側重
　　細分寫字樓不同的主流客戶，提供更具針對性的物業(yè)管理服務和建議，同時要對客戶需求進行客觀的評價，抓住服務的重點及關鍵點，然后有側重性地、有針對性地制定最適合的物業(yè)管理模式。比如在中關村的寫字樓，客戶以IT企業(yè)為主，物業(yè)管理要重點保障其網(wǎng)絡及弱電系統(tǒng)的正常運轉;CBD國貿(mào)商圈，客戶以國外駐華商社、辦事處、代表處為主，物業(yè)管理應彰顯健全的商務、生活配套設施，以及人性化、盡顯尊貴的軟性服務更具吸引力;金融街的寫字樓，客戶以國內(nèi)外的金融機構為主，物業(yè)管理服務重點保障電力的不間斷供給，雙路供電系統(tǒng)外加獨立后備發(fā)電裝置，因為國際股市或匯市瞬息萬變，一分鐘的交易延遲就可能造成不可估量的損失。

　　三、前瞻性運作，滿足客戶期望
　　“上醫(yī)，醫(yī)未病之病”，前瞻性的管理及服務對寫字樓物業(yè)管理至關重要。物業(yè)管理企業(yè)在前期顧問階段針對寫字樓設計標準就應向發(fā)展商從后期物業(yè)管理角度提出建議及意見，從而提高寫字樓整體功能合理性有效性;在寫字樓的硬件設施方面，越來越多的新建寫字樓，為了在未來一段時間保持其硬件的領先，紛紛選擇性能優(yōu)良、先進設備，有的甚至從國外進口。然而，供應廠家只負責設備的安裝調(diào)試，在設備保修期內(nèi)提供必要的維護，在投入運行保修期之后，就只有寫字樓的物業(yè)管理企業(yè)對這些設備進行使用和維護。因此，物業(yè)管理企業(yè)接管后就應安排專門人員熟悉、了解、掌握核心不動產(chǎn)硬件設施的性能、使用和維護，積極主動預先安排設施保養(yǎng)和翻新，防止故障的出現(xiàn)或發(fā)生，讓各項設施設備發(fā)揮最大的價值;另外，物業(yè)管理企業(yè)應采取各種形式學習和借鑒知名物業(yè)企業(yè)及國外物業(yè)管理的先進經(jīng)驗，了解行業(yè)前沿及國際市場更多的寫字樓物業(yè)管理資訊，不斷打造企業(yè)的品牌及實力，以期給客戶帶來超越期望的辦公體驗，才能適應快速發(fā)展的物業(yè)管理市場步伐。