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    從事商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與國(guó)家大政方針相匹配，很有發(fā)展前途。但并不是每個(gè)開(kāi)發(fā)商都具有這種“玩商業(yè)”的能耐，事實(shí)上，進(jìn)軍商業(yè)領(lǐng)域這個(gè)門檻很高，我認(rèn)為國(guó)內(nèi)真正能勝任商業(yè)地產(chǎn)持有運(yùn)營(yíng)的開(kāi)發(fā)商并不多，因?yàn)檫@種方式對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金要求和運(yùn)營(yíng)能力要求太高。商業(yè)運(yùn)營(yíng)租金是開(kāi)發(fā)商的收入來(lái)源，它不像住宅銷售，能在短時(shí)間內(nèi)回收資本，這就要求開(kāi)發(fā)商的資金狀況較為理想；其次，強(qiáng)化各類資源的整合。目前很多開(kāi)發(fā)商只是強(qiáng)化對(duì)土地、建材等實(shí)際資源的利用，而不是靠整合資源來(lái)發(fā)展自己，比如世邦?魏理仕為何能成為進(jìn)入世界500強(qiáng)的唯一地產(chǎn)企業(yè)，就因?yàn)樗�善于為所有開(kāi)發(fā)行提供整合服務(wù)，而不是實(shí)際利用資源。作為商業(yè)地產(chǎn)，就應(yīng)該強(qiáng)化對(duì)商貿(mào)、客戶、人力等資源的合理整合。

    近年來(lái)，成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛，城市綜合體大量涌現(xiàn)。如何評(píng)價(jià)這種現(xiàn)象？

    相對(duì)飽和、局部過(guò)剩。用這八個(gè)字來(lái)形容目前成都商業(yè)格局。近兩年來(lái)，成都各類商業(yè)迎來(lái)大放量，尤其是南延線區(qū)域的城市綜合體。但對(duì)于成都這個(gè)西部中心城市來(lái)說(shuō)，要消化這些商業(yè)需要一定時(shí)間，部分商業(yè)在一段時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)空置，這種“陣痛”在所難免；但在某些區(qū)域，比如新南天地區(qū)域，凱丹廣場(chǎng)、茂業(yè)百貨、歐尚、宜家等多個(gè)商業(yè)體聚集在一個(gè)狹小空間中，是否過(guò)剩？值得探討。

    針對(duì)目前市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，從事商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，有哪些值得遵循的規(guī)律？

    一定不能選擇高價(jià)地塊做商業(yè)，比如某些商業(yè)地塊的土地價(jià)就超過(guò)萬(wàn)元/平米。這樣的高昂代價(jià)會(huì)為將來(lái)的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)很大的負(fù)擔(dān)。所以建議開(kāi)發(fā)商拿商業(yè)地塊的時(shí)候，一定注意入地成本；其次，大面積的商鋪?zhàn)詈眠x擇訂單模式，即建設(shè)前就應(yīng)該和主力商家簽訂協(xié)議，按照其規(guī)范建設(shè)，不要盲目上馬，否則會(huì)出現(xiàn)商鋪面世了才發(fā)現(xiàn)其規(guī)格難招商家的狀況；再者，整體商業(yè)確實(shí)應(yīng)當(dāng)選擇持有為主。，最好不要產(chǎn)權(quán)分割、化整為零，否則后期業(yè)主的不規(guī)范經(jīng)營(yíng)會(huì)使商業(yè)體難形成氣候。這就犯了商業(yè)運(yùn)營(yíng)的大忌了。

    四川省內(nèi)二三級(jí)城市商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r如何？

    四川二三級(jí)城市的商業(yè)，近期也將進(jìn)入開(kāi)發(fā)高潮期，這些商業(yè)，大多將以專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)的物業(yè)形態(tài)出現(xiàn)。

    市場(chǎng)趨勢(shì)滿城盡帶“商業(yè)體”細(xì)數(shù)歷次地產(chǎn)調(diào)控，被調(diào)控名單中從未出現(xiàn)過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的身影，而新近出臺(tái)的調(diào)控措施主要針對(duì)住宅投資市場(chǎng)，特別是要遏止投資和投機(jī)性住宅買賣，而商業(yè)地產(chǎn)基本上沒(méi)有受到調(diào)控的限制。據(jù)記者了解，以商鋪、寫(xiě)字樓、專業(yè)市場(chǎng)等為代表的成都商業(yè)地產(chǎn)正在持續(xù)升溫。

    滿城盡帶“綜合體”

    成都走向購(gòu)物中心時(shí)代。市場(chǎng)和產(chǎn)品的細(xì)分，需要一個(gè)極具包容性的的綜合體來(lái)容納它們，“周邊輻射區(qū)內(nèi)的數(shù)萬(wàn)計(jì)甚至十萬(wàn)計(jì)的人口，都需要它的業(yè)態(tài)支撐，由此可見(jiàn)其區(qū)域功能性。”中原地產(chǎn)行業(yè)人士告訴記者。人和商業(yè)成都公司負(fù)責(zé)人告訴記者：“地處成都中心城區(qū)商圈的地一大道綜合體即將開(kāi)始招商，項(xiàng)目細(xì)分為餐飲、服裝、生活家居、皮具等眾多門類，可以為形形色色的經(jīng)營(yíng)者提供門類齊備的行業(yè)經(jīng)營(yíng)選擇。”成都綜合體項(xiàng)目分布廣泛，一些項(xiàng)目翹楚已經(jīng)成為區(qū)域發(fā)展的核心引擎。“一直以來(lái)，成都西部新城只有住宅，基本沒(méi)有住戶，空置率達(dá)到80%左右。原因很簡(jiǎn)單，這個(gè)大區(qū)域缺乏一個(gè)綜合商業(yè)體，無(wú)法滿足住戶的品質(zhì)甚至是基本的生活需要�，F(xiàn)在，總體量達(dá)70萬(wàn)平米的中鐵西城，必將成為成都西部新城更新?lián)Q代的核心引擎。”成都中鐵蓉豐置業(yè)有限公司副總經(jīng)理趙云告訴記者。“城西的中鐵西城、城東的龍之夢(mèng)新城、南延線的新世紀(jì)環(huán)球中心等，都是在世界范圍內(nèi)也排得上號(hào)的綜合體項(xiàng)目。”四川商業(yè)連鎖協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)冉立春點(diǎn)評(píng)道。

    “說(shuō)滿城盡帶綜合體，一點(diǎn)也不過(guò)分。”一位商業(yè)地產(chǎn)人士笑談到，“但成都作為西部中心城市，這些綜合體是‘必須的。”統(tǒng)計(jì)顯示今年這一數(shù)量將達(dá)到80個(gè)，總面積突破1000萬(wàn)平米。