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    宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展導(dǎo)向及住宅市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)控，給商業(yè)地產(chǎn)帶來了更多機(jī)會(huì)。第一太平戴維斯天津分公司、戴德梁行(天津)、高力國(guó)際(天津)等機(jī)構(gòu)發(fā)來的報(bào)告顯示，2010年第四季度天津商用物業(yè)暖風(fēng)勁吹，投資開發(fā)量都有較大增長(zhǎng)，機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，近幾年投入建設(shè)的高品質(zhì)商用物業(yè)將增量入市，帶動(dòng)2011年商用物業(yè)形成產(chǎn)品升級(jí)、特色突出的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

　　2010年空置率下降投資踴躍

　　去年新增供應(yīng)量的減少，使2010年第四季度天津甲級(jí)寫字樓凈吸納量大于供應(yīng)量。第一太平戴維斯(天津)報(bào)告顯示，2010年第四季度約有6738平方米寫字樓成交，甲級(jí)寫字樓空置率在第四季度下降至16.1%，比第三季度下降1.9%，比去年同期下降7.3%。四季度小白樓區(qū)域甲級(jí)寫字樓空置率下降至6.8%；南京路甲級(jí)寫字樓空置率下降至9.8%。同時(shí)，四季度甲級(jí)寫字樓平均租金環(huán)比上漲1.5%，至139.9元人民幣/每平方米每月，小白樓區(qū)域租金上漲1.4%，為129.6元人民幣/每平方米每月；南京路區(qū)域租金上漲1.1%，為174.4元人民幣/每平方米每月。

　　高力國(guó)際(天津)報(bào)告介紹，2010年天津?qū)懽謽峭顿Y市場(chǎng)較為活躍，共有五宗大型交易發(fā)生：凱德置地收購(gòu)東方海外發(fā)展，獲后者旗下7個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其中包括天津的國(guó)貿(mào)中心大廈，寫字樓面積為69，663平方米；Arraya Worldwide以8.7億港元收購(gòu)天津國(guó)際大廈；交通銀行購(gòu)買鑫銀大廈約35000平方米面積；湯臣集團(tuán)以17.25億人民幣購(gòu)得津?yàn)硰V場(chǎng)二期控股權(quán)；天津松江置業(yè)收購(gòu)位于天津空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的華盈大廈和銘朗國(guó)際廣場(chǎng)�？梢姶笮蛧�(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)和國(guó)外企業(yè)踴躍投資天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)趨勢(shì)。

　　2011年供應(yīng)增量競(jìng)爭(zhēng)與機(jī)會(huì)并存

　　以環(huán)球金融中心、和記黃埔世紀(jì)都會(huì)、歐嘉華大廈、津?yàn)扯�期等�?xiàng)目為代表的高端寫字樓項(xiàng)目今年將開始陸續(xù)入市，一方面給市場(chǎng)帶來更多高品質(zhì)特色商務(wù)辦公房源，一方面也將帶來較激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

　　第一太平戴維斯物業(yè)顧問天津分公司總經(jīng)理朱天博預(yù)計(jì)，2011年，以津塔約20.5萬平方米寫字樓為代表的高端寫字樓的投入使用，將使高端寫字樓入住率和租金面臨很大下行壓力。

　　DTZ戴德梁行(天津)高炬認(rèn)為，未來，海河沿線、南京路沿線以及響螺灣商務(wù)區(qū)、于家堡金融區(qū)等區(qū)域的高端寫字樓相繼入市，將使天津?qū)懽謽窍騾^(qū)域外圍化、產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)化方向發(fā)展，未來幾年內(nèi)高端寫字樓的放量供應(yīng)，會(huì)使存量增加，但是隨著天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這些高端寫字樓的吸納量也將穩(wěn)步擴(kuò)大，從而使市場(chǎng)更加活躍，天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)將會(huì)進(jìn)入一個(gè)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的時(shí)期，并形成面對(duì)更多高端領(lǐng)域客戶的市場(chǎng)格局。

　　高力國(guó)際(天津)人士認(rèn)為，鑒于中心城區(qū)寫字樓面積有限，而一些跨國(guó)公司和內(nèi)資企業(yè)對(duì)天津優(yōu)質(zhì)地段寫字樓需求持續(xù)增長(zhǎng)，未來優(yōu)質(zhì)寫字樓租金有望快速回暖，并在更多新增需求帶動(dòng)下，一段時(shí)間后仍將達(dá)到較高租金水平。

　　零售商用物業(yè)購(gòu)物中心及國(guó)際名品將成主旋律

　　河?xùn)|萬達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)中心即將開業(yè)、紅星國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目加速建設(shè)，河西區(qū)銀河國(guó)際購(gòu)物中心引進(jìn)國(guó)際品牌主力店……這些零售商用物業(yè)航母從新年伊始即為2011年零售商業(yè)地產(chǎn)增添光彩，并將成為主旋律。

　　2010年一線名品登陸租金微漲

　　據(jù)高力國(guó)際報(bào)告，2010年，眾多國(guó)內(nèi)外品牌繼續(xù)在天津積極擴(kuò)張或進(jìn)入天津市場(chǎng)，使天津優(yōu)質(zhì)商鋪市場(chǎng)整體空置率至2010年末同比下降5.41個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)，平均租金同比上漲1.19%。

　　2010年，有三個(gè)新建項(xiàng)目和一個(gè)改建項(xiàng)目竣工，包括河?xùn)|萬達(dá)廣場(chǎng)(17.2萬平方米)、泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)(10萬平方米)、君隆廣場(chǎng)等，為天津優(yōu)質(zhì)商鋪市場(chǎng)帶來31.7萬平方米的新增供應(yīng)。需求方面，更多奢侈品及國(guó)際高端品牌通過在優(yōu)質(zhì)百貨開設(shè)專柜或代銷的形式進(jìn)入或在天津零售市場(chǎng)擴(kuò)張。例如，Givenchy、Bottega Veneta和AGATHA入駐海信廣場(chǎng)。同時(shí)，更多國(guó)際時(shí)尚零售商進(jìn)入天津市場(chǎng)，大型租賃交易如H&M在樂賓百貨租賃2，100平方米、C&A在利福廣場(chǎng)租賃1，950平方米、ASOBIO在國(guó)際商場(chǎng)租賃900平方米。MUJI、Lee Cooper和Paul Frank相繼進(jìn)入米萊歐(吉利大廈)。部分超市和百貨如TESCO、永旺夢(mèng)樂城和樂天百貨也宣布在天津開設(shè)新店面繼續(xù)擴(kuò)張。截至2010年底，天津優(yōu)質(zhì)商鋪固定租金達(dá)到492.68元人民幣/每月每平方米，同比上漲1.19%。濱江道和南京路等傳統(tǒng)商圈租金繼續(xù)引領(lǐng)市場(chǎng)，一些項(xiàng)目租金達(dá)到650元至700元/每月每平方米。

　　投資方面，振華集團(tuán)以2.05億元收購(gòu)位于和平路商圈總建筑面積20，000平方米的天津百貨大樓60%的股權(quán)。海航商業(yè)控股有限公司全資收購(gòu)天津大通建設(shè)發(fā)展集團(tuán)旗下的國(guó)際商場(chǎng)的股份，成為業(yè)界焦點(diǎn)。