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    隨著樓市新政接連出臺，住房投資成本和壓力均有所增大，一度備受冷落的商鋪投資，又重新被推到了風(fēng)口浪尖，成為許多投資客新的投資方向。為此本報采訪了上海市投資學(xué)會副會長、中國商業(yè)聯(lián)合會特聘專家，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，博士生導(dǎo)師陳湛勻教授。

    新政對商鋪影響不大

    陳湛勻分析：前幾年住宅市場爆炒，使得商業(yè)地產(chǎn)與住宅相比，一度受到冷落，北京、上海和杭州一些地方還形成了“價格倒掛”。2009年，北京住宅價格上漲了29%，而商鋪只漲了1%；同樣，上海住宅價格上漲幅度不小于50%，而商業(yè)地產(chǎn)價格增幅為16%�，F(xiàn)在商鋪投資價格穩(wěn)定，由于新政實(shí)施拉小了投資商和投資住宅差距，二手商鋪房源更顯吃香。那些老百姓手頭上有些余錢的，看到了商鋪所使用的土地之性質(zhì)不同，看到了要比住宅有升值潛力。

    收益率是人們投資商鋪考慮首要因素之一，商鋪?zhàn)馐郾纫�高于住宅，一般來說，商鋪年收益率在8%以上。隨著零售業(yè)全面開放，城市中心核心圈的增長，商業(yè)多層次中心的外擴(kuò)，也隨著消費(fèi)服務(wù)業(yè)如餐飲、服裝、電子產(chǎn)品等消費(fèi)比例的上升，商鋪收益率還會上升，而住宅出租收益率為3%，這是因?yàn)樽≌�投資比重大，使得利潤下滑。

    商鋪未受到政策的限制，比如利率、首付五成和原來一樣，而且對貸款購買數(shù)量沒有限制。

    如何投資商鋪陳教授提供了幾條參考標(biāo)準(zhǔn)：

    選擇鋪位位置是關(guān)鍵，要考察人氣、人流聚集密度和人流流向。一般來說，人氣旺，租售必定會兩旺；而租售旺，肯定是地段位置比較好；地段好的，租金也肯定是昂貴；而租金昂貴的，財富效應(yīng)就肯定較大。通常，可選擇那些逛商場的顧客經(jīng)過的地方，比如市內(nèi)步行街的交叉口、主入口處等。

    要選擇適合你的地段中最好的，因?yàn)椴煌�地段，它定位不一樣，而不能反過來去選擇那些最好地段中適合你的；如果淮海路是一流地段，那么在這條路上賣五金建材恐怕是比不過在北京路上。從另一視角來說，做不同的行業(yè)，對商鋪的要求也不一樣。做酒吧、賣服飾、開飯館，面積、樓層、門面寬敞要求都不同的。

    究竟選擇辦公樓底商鋪？還是住宅底鋪？或者是純商業(yè)區(qū)商鋪？這要看功能。一般從租售角度來說，純商業(yè)區(qū)的商鋪?zhàn)钊菀�，辦公樓商鋪和住宅樓底鋪差不多，取決于消費(fèi)人群，人氣是否旺盛。購物中心旁邊商場店鋪也是可考慮。對個人投資者民選擇街鋪為主，而對機(jī)構(gòu)投資者而言，可以運(yùn)用資本運(yùn)營的方法去處理，比如整盤收購。至于選擇新鋪還是老鋪，這要視具體項(xiàng)目具體分析，不能一概而論。如在條件差不多情況下，當(dāng)然還是首選新鋪。

    租用還是買產(chǎn)權(quán)？我們知道，產(chǎn)權(quán)商鋪可以自由轉(zhuǎn)讓、抵押、出租，顯然它的好處高于以租售方式取得商鋪，大家十分期待有大量的產(chǎn)權(quán)商鋪供應(yīng)，尤其是那些規(guī)�；�產(chǎn)權(quán)商鋪的出現(xiàn)。

    “簡而言之，地段是首選，交通要利好，其次要考慮開發(fā)商的品牌和項(xiàng)目的差異化，這是關(guān)鍵。”

    不妨考慮社區(qū)商鋪

    “其實(shí)除了沿街商鋪和市場的投資，現(xiàn)在社區(qū)商鋪的發(fā)展前景也很樂觀，加上目前價格偏低，非常適合投資。”陳教授建議。

    一般來說，社區(qū)商業(yè)40%是購物，30%餐飲，30%其他。布局社區(qū)商業(yè)時，通常先要考慮居民步行在10分鐘之內(nèi)能夠到達(dá)，也就是500米左右的距離；商業(yè)街最好與住宅分離，配置在步行街和交通線上，以避免噪音和污染。

    社區(qū)商業(yè)是以便利性為出發(fā)點(diǎn)，它正成為零售業(yè)支柱板塊�，F(xiàn)在不少風(fēng)投瞄上它，比如IDG等，所以投資社區(qū)商鋪現(xiàn)在時機(jī)不錯。社區(qū)商業(yè)至少需要三年的培育時間，投資社區(qū)商業(yè)店鋪的究竟何時介入要具體分析。陳教授提醒：一般來說，選擇店鋪，不能純粹沖著租金高，還要看是否投資洼地，是否越來越值錢。小區(qū)成熟度如何，未來升值可能性如何，有哪些人會去商業(yè)街，他們又會購買那些商品等。

    投資社區(qū)商業(yè)店鋪，還要看看商業(yè)街是否有專業(yè)主題，不能到處見到都是必備性業(yè)態(tài)，如洗衣店、藥店、足療、二手房、菜市場、超市等，最好有特色主題比如化妝品一條街，服裝一條街，兒童、醫(yī)療診所一條街，咖啡、酒吧一條街，花卉園藝一條街等等。另外還可考察該社區(qū)商業(yè)層次是否較高，能否滿足多層次消費(fèi)需求，如電影院、糕點(diǎn)店、幼兒教育配套、老年活動中心、家教、典當(dāng)行、旅行社、加油站、食品店，小到配鑰匙、小修小補(bǔ)五臟齊全。

    投資社區(qū)商業(yè)還需要考慮：1.小區(qū)的規(guī)模，居住人口收入水平和從事的職業(yè)。如小區(qū)居住人口是白領(lǐng)為主，當(dāng)然店鋪就適合開快餐店、咖啡店、健身娛樂、攝影、網(wǎng)吧、書店、專賣店、自助銀行，如果是以老年人居住為主，商鋪投資的方向就不一樣了。2.考慮開發(fā)商實(shí)力和規(guī)劃及業(yè)態(tài)配比，避免盲目投資。3.要有創(chuàng)新，撬動的支點(diǎn)要找差異化，比如現(xiàn)在時尚的“休憩型商業(yè)”，消費(fèi)者在一小時內(nèi)的路程可以享受到旅游、休閑、美食、購物和娛樂。舉個例子，星光大道引進(jìn)的影院、星巴克、易買得超市、舒適堡、星光大賣場等，一下就支撐起了整個濱江的商業(yè)，其商鋪也必然是“錢”途無量。