色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

    住宅市場的火熱正凸顯商辦和工業(yè)地產(chǎn)的冷清，這在今年以來的土地以及出售、租賃市場行情中表現(xiàn)無遺。業(yè)內(nèi)人士指出，本輪住宅市場強勢回暖很大程度上是信貸寬松、流動性推動的結(jié)果，而商業(yè)地產(chǎn)則與宏觀經(jīng)濟形勢關(guān)聯(lián)緊密，由于目前我國乃至全世界經(jīng)濟回升態(tài)勢尚不明朗，商業(yè)地產(chǎn)在今年下半年還將經(jīng)歷下滑，有望在明年止跌回穩(wěn)，住宅和商業(yè)地產(chǎn)走勢背離的格局在短時間內(nèi)很難改變。

　　土地市場表現(xiàn)背離

　　從土地市場來看，與地王頻頻涌現(xiàn)相伴，住宅用地的招拍掛價格正在穩(wěn)步增長。與此同時，商辦和工業(yè)用地似乎仍未從去年的衰弱格局中走出來，土地價格節(jié)節(jié)下滑，前7個月流拍宗數(shù)甚至超過2008年。而在成交的商辦和工業(yè)用地中，底價成交的比重高達81.61%。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年北京居住用地樓面地價為3798元/平方米，2009年上半年則升至3981元/平方米。在檢測的12個城市中，除成都和南京住宅用地價有所下降外，上海、深圳等地均呈現(xiàn)上揚。

　　而在商辦和工業(yè)用地方面，上半年12個城市中有7個城市的商辦、工業(yè)用地樓面地價低于去年水平。一線城市中，北京、上海下滑明顯。北京商辦樓面地價從去年的每平方米3571元降至2376元，工業(yè)用地更是從每平方米964元降至550元。

　　部分城市流拍宗數(shù)也同比大幅增加。2008年北京、天津商辦工業(yè)用地分別流拍10宗和33宗，而今年前7個月已經(jīng)分別流拍22宗和32宗。

　　可喜的是，對外經(jīng)濟依賴程度較高的珠三角地區(qū)流拍宗數(shù)與去年相比明顯減少，廣州地區(qū)今年以來尚無商辦工業(yè)土地流拍，深圳也只有7宗。而去年廣州流拍量達到75宗，深圳也流拍了26宗。

　　在成交的商辦及工業(yè)用地中，以底價成交的部分占據(jù)了絕大多數(shù)。根據(jù)中國證券報記者的統(tǒng)計，2009年北京商辦及工業(yè)用地共成交87塊，其中以底價成交的比重占到81.61%；而同期住宅類土地共成交53塊，底價成交僅占比30.19%。

　　中原地產(chǎn)研究中心研究經(jīng)理宋莉認為，出現(xiàn)分化主要源于市場表現(xiàn)。住宅用地與房地產(chǎn)市場息息相關(guān)，今年年初開始住宅市場迅速回暖，帶動土地市場回升。但商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)一直不如住宅市場，雖然7月份情況有所好轉(zhuǎn)，但仍呈現(xiàn)弱勢回暖態(tài)勢。工業(yè)用地價格大幅下滑則與今年5月份的政策有關(guān)，當(dāng)時國土資源部下發(fā)《關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價標準實施政策的通知》，決定對《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》實施政策進行適當(dāng)調(diào)整，即變相下調(diào)工業(yè)用地最低出讓標準。

　　北京某國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一位負責(zé)人表示，由于國家政策嚴控，工業(yè)用地很難通過更改土地用途等方式完成轉(zhuǎn)讓，從而抑制了部分需求。而工業(yè)用地底價成交率較高的主要原因是實行了所謂“勾地”制度，區(qū)縣政府通過招商引資鎖定買家，已經(jīng)提前商定好土地價格，而最終的招拍掛只是一種形式，這已成為業(yè)內(nèi)的“潛規(guī)則”。

　　商業(yè)地產(chǎn)仍處低谷

　　不僅僅土地市場背道而馳，從價格來看，商業(yè)地產(chǎn)也仍未走出衰弱趨勢。今年以來不少城市住宅市場價格屢屢創(chuàng)出新高，但商業(yè)地產(chǎn)租金卻在節(jié)節(jié)敗退。

　　戴德梁行的統(tǒng)計顯示，受全球經(jīng)濟增長停滯的影響，北京各主要區(qū)域的物業(yè)需求都呈現(xiàn)不同程度的下降。尤其是在市場供應(yīng)相對飽和的區(qū)域，新入市項目的租金折扣力度表現(xiàn)得更為明顯。

　　二季度，北京CBD、東二環(huán)、建國門、金融街、燕莎和中關(guān)村六大商圈月平均租金為139.19元/平方米，環(huán)比下降5.77%。除東二環(huán)租金環(huán)比微漲0.68%外，其余五大商圈租金環(huán)比均出現(xiàn)不同程度的下降，其中CBD地區(qū)由于新增供應(yīng)125745平方米，導(dǎo)致租金環(huán)比下降9.83%。

　　與此同時，六大商圈的平均空置率達到20.87%，其中，東二環(huán)和北京CBD地區(qū)的空置率分別為34.20%和27.34%，而中關(guān)村地區(qū)由于自2007年以來沒有新增供應(yīng)，空置率僅為4.20%。

　　第一太平戴維斯助理董事王瓊表示，商業(yè)地產(chǎn)與實體經(jīng)濟的關(guān)聯(lián)更加緊密。商業(yè)地產(chǎn)中的寫字樓主要面向各大公司，商場則面向廣大商戶，這些需求群體受實體經(jīng)濟景氣度影響較大。而住宅主要面向個人的住房需求以及投資需求，購房者更多考慮的是市場、價格、住宅的位置品質(zhì)等，與宏觀經(jīng)濟聯(lián)系較少。同時，受國家信貸政策的推動和通脹預(yù)期的影響，住宅已經(jīng)逐漸演變成為了保值增值的工具，從而帶動了本輪需求。

　　高力國際華北區(qū)投資部董事黃卓偉認為，出現(xiàn)這種分化源于商業(yè)地產(chǎn)與經(jīng)濟周期聯(lián)系的緊密性，“比如購物中心，與零售額息息相關(guān)”。在經(jīng)濟剛剛觸底回升的階段，商業(yè)地產(chǎn)仍需一段時間才能回暖。此外，目前的局面與商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)有極大的關(guān)系。由于市場存量較大，2009年又有前期修建的大規(guī)模商場投入市場，給商業(yè)地產(chǎn)帶來更大的下行壓力。“預(yù)計今年商業(yè)地產(chǎn)還會下跌。明年上半年有希望止跌”。

　　或與經(jīng)濟同步復(fù)蘇

　　商業(yè)地產(chǎn)的需求主體大部分為金融、IT、服務(wù)業(yè)和制造業(yè)企業(yè)，受宏觀經(jīng)濟影響較深。業(yè)內(nèi)人士表示，目前商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)低迷，租金不斷下降，空置率上升，導(dǎo)致行業(yè)利潤率下降。同時部分需求主體行業(yè)尚未完全復(fù)蘇，使得開發(fā)商拿地擴張的意愿降低。

　　根據(jù)北京市土地儲備中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2009年推出的工業(yè)土地主要集中在北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等高科技產(chǎn)業(yè)基地，需求的主體集中在IT等高科技產(chǎn)業(yè)。而北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，上半年全市通信設(shè)備、計算機及其他電子設(shè)備制造業(yè)實現(xiàn)增加值122.4億元，比去年同期下降21.6%。

　　王瓊認為，相對于國內(nèi)企業(yè)來說，金融危機對跨國公司的影響更大。上半年北京甲級寫字樓大面積成交多由國內(nèi)企業(yè)取得。隨著全球經(jīng)濟趨于穩(wěn)定，跨國公司對甲級寫字樓的需求有一定復(fù)蘇。金融、能源、運輸、媒體、信息技術(shù)等行業(yè)的內(nèi)外資企業(yè)在租賃市場中較為活躍，而制藥公司作為傳統(tǒng)行業(yè)，受金融危機影響較小，需求保持穩(wěn)定。

　　戴德梁行的研究顯示，考慮到目前市場的大量供應(yīng)，以及蕭條的市場環(huán)境，預(yù)計2009年下半年的甲級寫字樓市場依舊不容樂觀。明年市場能否全面復(fù)蘇，主要取決于市場對全球經(jīng)濟的發(fā)展以及國內(nèi)經(jīng)濟的展望。