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    針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)上半年形勢(shì)調(diào)查的各機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)紛紛出爐，“慘淡”幾乎成為商業(yè)地產(chǎn)的普遍狀況。北京商鋪市場(chǎng)的整體租金，與最高價(jià)格比較已經(jīng)下降了30%左右，至今還沒看到明顯回升跡象。

    供應(yīng)量大、空置率高、租金下滑——在住宅房地產(chǎn)迅速復(fù)蘇回暖的當(dāng)下，商業(yè)地產(chǎn)卻沒有走出金融危機(jī)的“寒冬”。

    在空置率還將持續(xù)推高，租金仍是一路下滑的2009年下半年趨勢(shì)的普遍預(yù)測(cè)中，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、品牌零售商開始從商業(yè)地產(chǎn)自身的供需生態(tài)鏈尋求對(duì)接的自救突圍。

    商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)“寒冬”

    在政府、學(xué)者、老百姓都為急速反轉(zhuǎn)上漲的住宅房?jī)r(jià)擔(dān)憂的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)卻還陷在金融危機(jī)及市場(chǎng)大環(huán)境造成的“寒冬”中無法抽身。

    日前，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)上半年形勢(shì)調(diào)查的各機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)紛紛出爐。“慘淡”幾乎成為商業(yè)地產(chǎn)的普遍狀況。

    “北京商鋪市場(chǎng)的整體租金，與最高價(jià)格比較已經(jīng)下降了30%左右，至今還沒看到明顯回升跡象。”日前，在接受中國商報(bào)記者采訪時(shí)，中原地產(chǎn)商鋪部總經(jīng)理蔡慧健說。

    但和租金的下挫趨勢(shì)相反，根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)，2009年二季度北京市場(chǎng)空置率達(dá)到9.2%，環(huán)比上升兩個(gè)百分點(diǎn)，同比上升1.2個(gè)百分點(diǎn)。

    據(jù)研究數(shù)據(jù)顯示，2009上半年，北京商鋪市場(chǎng)各大商圈在售、在租樓盤售價(jià)、租金普遍呈下降趨勢(shì)。北京214個(gè)在售商鋪中，降價(jià)項(xiàng)目有102個(gè)，最高降幅每平方米達(dá)17125元，北京CBD地區(qū)降價(jià)幅度甚至超過50%。第一太平戴維斯研究報(bào)告顯示，北京地區(qū)購物中心首層的租金均價(jià)下降了4.4%。

    易居中國的調(diào)查顯示，今年上半年，不少零售商受國際金融危機(jī)影響，減緩了開店步伐，一線城市優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)市場(chǎng)總體以調(diào)整為主，租金下滑，空置率上升。特別是大部分外資企業(yè)本土業(yè)績(jī)大幅下滑，縮減了在中國開店的計(jì)劃，尤其是奢侈品品牌受國際金融危機(jī)影響較大，甚至關(guān)閉了一些門店。今年二季度北京優(yōu)質(zhì)商業(yè)租金持續(xù)下跌，創(chuàng)出2008年來新低。

    高力國際發(fā)布的最新分析報(bào)告稱，今年二季度，北京中高端商鋪整體空置率從一季度的17.21%上升至17.67%，尤其是朝陽門和東直門因?yàn)樾麻_業(yè)購物中心的低入住率，導(dǎo)致區(qū)域空置率大幅上升。

    與對(duì)住宅房地產(chǎn)的分析預(yù)測(cè)意見產(chǎn)生巨大分歧不同的是，各專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)下半年的走勢(shì)也普遍做出“下行”的預(yù)測(cè)。

    “在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中及經(jīng)濟(jì)增長繼續(xù)波動(dòng)的市場(chǎng)環(huán)境中，新項(xiàng)目的開業(yè)及老項(xiàng)目的品牌調(diào)整將共同作用，進(jìn)一步推高市場(chǎng)平均空置水平。”仲量聯(lián)行研究部給中國商報(bào)記者發(fā)來的最新郵件調(diào)查報(bào)告顯示，雖然由于招商進(jìn)展的緩慢，部分開發(fā)商紛紛推遲項(xiàng)目開業(yè)的時(shí)間，但在今年下半年，依然會(huì)有57萬平方米的新增物業(yè)進(jìn)入北京市場(chǎng)。仲量聯(lián)行因此預(yù)測(cè)，今年下半年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的空置率還會(huì)進(jìn)一步被推高，租金也將在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中持續(xù)下降。

    實(shí)際上，從2008年開始至2010年，北京優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)確實(shí)進(jìn)入一個(gè)竣工交付的高峰期。今年二季度，北京有樂城國際中心和來福士廣場(chǎng)兩個(gè)新項(xiàng)目完工，總建筑面積達(dá)6.6萬平方米，使得北京優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)存量達(dá)到360萬平方米。此外，下半年北京還有7個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)57萬平方米的新增物業(yè)開業(yè)。

    針對(duì)下半年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，世邦魏理仕也認(rèn)為，商業(yè)物業(yè)租賃依然艱難，整體租金仍處在下降通道之中。2009年下半年北京商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)將處在逐漸復(fù)蘇的過程中，更多的零售商將感受到市場(chǎng)的積極變化，零售額的增長將改變他們對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，他們可能會(huì)重新審視已被暫停的開店計(jì)劃。但是，在選址方面，零售商更傾向于進(jìn)入成熟商圈的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，但是租金成本等因素會(huì)阻礙他們的選擇。因此，新項(xiàng)目將成為零售商的主要選擇，而且選擇的空間比較大，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)必將使得租金進(jìn)一步下調(diào)。

    一位不愿透露姓名的開發(fā)商向中國商報(bào)記者表示，盡管上半年商鋪的租賃情況有所好轉(zhuǎn)，但不斷開業(yè)的其他新項(xiàng)目正在迫使自己下調(diào)租金，出于對(duì)下半年即將開業(yè)項(xiàng)目的預(yù)期，一些潛在租戶也放慢了出手速度。他表示：“按照這種勢(shì)頭，將來的租金還可能繼續(xù)下調(diào)。”

    地產(chǎn)商零售商“找招”對(duì)接

    形勢(shì)一片低潮，地產(chǎn)商、零售商似乎只能尋求“自救”出路。

    7月30日，來自全國各地的400多家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和1000多家涵蓋餐飲、服飾、酒店、零售等各大業(yè)態(tài)的品牌商戶集體出現(xiàn)在“中國商業(yè)地產(chǎn)找招會(huì)”的現(xiàn)場(chǎng)，以期從商業(yè)地產(chǎn)供需生態(tài)鏈“找鋪招商”的對(duì)接中尋求突圍。

    “找招”顯然是個(gè)新詞，針對(duì)的卻是商業(yè)地產(chǎn)生態(tài)鏈上的老難題：開發(fā)商招租難，商戶選鋪更難。

    專家表示，商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)前的“慘淡”不可否認(rèn)仍是受到全球金融危機(jī)和市場(chǎng)大環(huán)境不景氣的影響。但事實(shí)上，最根本的癥結(jié)卻在于商業(yè)地產(chǎn)生態(tài)鏈上商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和品牌零售商由于信息不對(duì)稱導(dǎo)致的“供需錯(cuò)位”。

    “在當(dāng)前的形勢(shì)下，好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目抱怨找不到好的品牌商家入駐，而品牌商家也抱怨仍找不到適宜自身拓展的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。”專家說，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)仍在供需錯(cuò)位上越走越遠(yuǎn)，是商業(yè)地產(chǎn)空置水平不斷加大的深層次原因。

    專家分析說，地產(chǎn)開發(fā)商都熱衷于在規(guī)劃允許范圍內(nèi)最大限度地開發(fā)純商業(yè)配套和社區(qū)底商等，以贏得較高收益。而在去年住宅地產(chǎn)遭遇頹勢(shì)調(diào)整時(shí)，住宅地產(chǎn)開發(fā)商紛紛看好商業(yè)地產(chǎn)的抗跌性，因此加大商業(yè)地產(chǎn)比重或向商業(yè)地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型。專家介紹，目前來看，每個(gè)項(xiàng)目都在放大商業(yè)比例。因而，城市中心商業(yè)區(qū)不斷擴(kuò)張，新型商業(yè)物業(yè)形態(tài)層出不窮。

    而當(dāng)前，各城市對(duì)大型商業(yè)的布局仍然調(diào)整不善，政府整體商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例也一直遭遇“難產(chǎn)”，相關(guān)商業(yè)主管部門無法做出統(tǒng)一的籌劃，地產(chǎn)開發(fā)商于是在夾縫中尋找漏洞，難免自作主張。“商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)因此與需求出現(xiàn)越來越明顯的錯(cuò)位。”專家說。

    實(shí)際上，招商難是目前新開業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的普遍難題。今年二季度，包括金寶匯購物中心、北京來福士廣場(chǎng)、悠唐生活廣場(chǎng)和國瑞購物中心，新增建筑面積合計(jì)26萬平方米。但據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，盡管這幾個(gè)新項(xiàng)目的出租率都已超過85%，但是已經(jīng)開業(yè)的部分只有60%至70%，商場(chǎng)人流量不大，人氣不旺。業(yè)內(nèi)人士告訴中國商報(bào)記者，最新開業(yè)的項(xiàng)目，招商過程并不順利。

    商業(yè)地產(chǎn)低潮之下，想投資商鋪或加速拓展的品牌零售商卻也“遇冷”。“現(xiàn)在找上門來的招商項(xiàng)目很多，就沒遇到合適的商鋪，要么地段或結(jié)構(gòu)差，要么管理混亂，要么租金虛高。”一品牌商戶告訴中國商報(bào)記者，雖然感覺現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)處于低潮，但由于商業(yè)開發(fā)跟風(fēng)現(xiàn)象明顯，開發(fā)商似乎沒有耐心做客戶調(diào)研，根本不知道商戶的實(shí)際需求，好鋪仍是難求。

    開發(fā)商招租難，而商戶選鋪更難。地產(chǎn)開發(fā)商與品牌零售商都遭遇的難題，恰恰凸顯出當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)生態(tài)鏈的失衡。

    基于此，商業(yè)地產(chǎn)生態(tài)鏈上的兩大協(xié)會(huì)組織中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)和中國商業(yè)聯(lián)合會(huì)購物中心專業(yè)委員會(huì)聯(lián)手新浪樂居推出“中國商業(yè)地產(chǎn)找招會(huì)”，期待通過展會(huì)的形式，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和品牌零售商家的直接對(duì)話對(duì)接。據(jù)悉，該找招會(huì)上成立的“樂商會(huì)”還準(zhǔn)備設(shè)置商業(yè)開發(fā)聯(lián)盟、品牌商家聯(lián)盟、金融投資聯(lián)盟、品牌顧問聯(lián)盟、商業(yè)運(yùn)營聯(lián)盟等等，通過聯(lián)盟的專業(yè)化的平臺(tái)搭建，讓商業(yè)地產(chǎn)供需鏈條融會(huì)貫通。

    催熱商業(yè)地產(chǎn)對(duì)接需互補(bǔ)升級(jí)

    不過，在商業(yè)地產(chǎn)的生態(tài)鏈上，地產(chǎn)開發(fā)商和零售商原本就不存在一一對(duì)等的供需關(guān)系。地產(chǎn)開發(fā)商手中是大量空置商鋪，開發(fā)商面前的零售商投資愈加徘徊低迷，加劇的逆勢(shì)低潮中，如何才能實(shí)現(xiàn)供需的對(duì)接？中國商業(yè)地產(chǎn)找招會(huì)上，各路專家、機(jī)構(gòu)也都給出了建議。

    中國商業(yè)聯(lián)合會(huì)秘書長姜明認(rèn)為，要吸引投資者垂青商鋪，開發(fā)商需要運(yùn)營策略和定價(jià)策略的升級(jí)換代。

    據(jù)中國商報(bào)記者了解，亦莊一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商先行，銷售跟進(jìn)，并由開發(fā)商統(tǒng)一管理，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一業(yè)態(tài)配備，30個(gè)商鋪推出一個(gè)月，就賣了11套。

    對(duì)此，姜明表示，整個(gè)社區(qū)商業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一定位和管理，有利于各種業(yè)態(tài)匹配，也更容易聚集人氣，為投資者看好。“小業(yè)主也可以自行招商，但要符合統(tǒng)一規(guī)劃的思路。

    對(duì)于當(dāng)前商鋪價(jià)格，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商應(yīng)該根據(jù)投資回報(bào)率來給商鋪定價(jià)，而不能簡(jiǎn)單地根據(jù)住宅價(jià)格的2到3倍，來確定商鋪價(jià)格。“簡(jiǎn)單定價(jià)，只會(huì)造成商鋪空置，最后開發(fā)商被動(dòng)持有。”

    處于招商期的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也從商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商的角度建議了逆勢(shì)中的突圍策略。

    面對(duì)當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)低潮期，作為開發(fā)商的北京北辰實(shí)業(yè)將選擇多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目錯(cuò)位經(jīng)營、對(duì)客戶分層管理的方式突圍需求的低迷。

    北辰實(shí)業(yè)寫字樓經(jīng)營管理分公司副總經(jīng)理裴曉紅對(duì)中國商報(bào)記者說，其會(huì)根據(jù)不同的新老樓盤，采取錯(cuò)位經(jīng)營，在不同的項(xiàng)目組合中，從品牌的角度制訂不同的價(jià)格策略，使租戶在一些低端的項(xiàng)目中感覺不到自己是在一個(gè)低廉的項(xiàng)目里辦公，在高端的項(xiàng)目中能夠增加內(nèi)在的品質(zhì)和升值的空間。

    明天第一城副總經(jīng)理賈玉鵬亦表示，明天商業(yè)中心或?qū)⒉扇‰A梯式租金模式來說服投資者。賈玉鵬透露，主打社區(qū)商業(yè)的明天商業(yè)中心已緊密與青年人的消費(fèi)需求和社區(qū)消費(fèi)相結(jié)合，進(jìn)行業(yè)態(tài)的調(diào)整組合，原來單一的娛樂業(yè)態(tài)將加入更多的餐飲、服務(wù)精品店的互補(bǔ)性業(yè)態(tài)。

    去年正式開業(yè)但招商遭到金融危機(jī)沖擊的北京方恒購物中心總經(jīng)理劉炳洪則表示，針對(duì)金融危機(jī)導(dǎo)致的消費(fèi)需求的變化，方恒購物中心也調(diào)整了內(nèi)部一些業(yè)態(tài)，諸如針對(duì)簡(jiǎn)單實(shí)惠的商務(wù)套餐需求的美食街，百貨店也將做出引進(jìn)折扣店的調(diào)整。

    但是，在消化商業(yè)存量之后，開發(fā)商要做的還有很多。中國商業(yè)聯(lián)合會(huì)購物中心專業(yè)委員會(huì)主任邢和平認(rèn)為，今后開發(fā)商應(yīng)注重商鋪開發(fā)的經(jīng)營要素，推出“好鋪”，而好鋪的打造，離不開對(duì)商業(yè)地產(chǎn)特性的研究與運(yùn)用，需要從“開發(fā)商—投資者—經(jīng)營者—消費(fèi)者”這一鏈條出發(fā)，系統(tǒng)考慮商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營。