色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

    租金房價(jià)脫離市場價(jià)格遭遇人為拉高———

　　商鋪在地產(chǎn)界一出現(xiàn)就以“穩(wěn)定的經(jīng)營”和“超高的回報(bào)”等說詞贏得了眾多投資者的青睞，它的價(jià)格也一路飆升，可謂是“寸鋪寸金”。時(shí)下商鋪投資熱情大增，很多嘗到甜頭的投資者更有“一鋪養(yǎng)三代”的憧憬。殊不知任何商鋪的投資都是有風(fēng)險(xiǎn)的。眼光精準(zhǔn)運(yùn)氣又好的投資者自然可以獲得豐厚的回報(bào)，可是，一旦失敗所帶來的虧損就不是普通業(yè)主所能承受的，“一鋪養(yǎng)三代”一旦不慎便成為“一鋪套三代”。

　　如今在北京，用業(yè)界人士的話說，每天都有新的商場或商鋪開業(yè)，但同時(shí)也有許多商家經(jīng)營慘淡，甚至黯然退出市場。“開門風(fēng)風(fēng)火火，關(guān)門無聲無息！”這樣的故事在京城反復(fù)上演。如果你不想成為慘淡經(jīng)營者中的一員，就不要輕信“一鋪養(yǎng)三代”的神話，神話畢竟是神話，不是誰都可以碰上的。還要請(qǐng)投資者保持頭腦冷靜，謹(jǐn)慎投資，避免三代養(yǎng)一鋪的橋段上演。

　　一場投資一場噩夢

　　林先生從小就頭腦活絡(luò)，時(shí)時(shí)做著發(fā)財(cái)夢。20多歲的時(shí)候出國打拼，一心想著苦個(gè)幾年弄點(diǎn)原始積累，回國做個(gè)坐地收租的小業(yè)主。2002年，林先生回國并投資了郊區(qū)的兩層商鋪。這時(shí)候他對(duì)國內(nèi)的地產(chǎn)業(yè)一無所知，只是聽說升值潛力很大。而且這個(gè)商鋪很便宜，一平方米才5000元，140多平方米一共兩層的商鋪，總價(jià)只要70多萬元。就算年回報(bào)率7%，一個(gè)月也能收上三四千元的租金。可誰知郊區(qū)的經(jīng)濟(jì)遲遲沒有發(fā)展起來，那里的人氣幾年也都沒起來。林先生的商鋪開過瓷磚店、開過飲水機(jī)店，甚至做過倉庫，月租金從最初的2000元一路跌到后來的900元。第一次的投資就以失敗告終。

　　盡管第一次投資商鋪遭到挫折，但林先生的理想從沒有改變。2005年，他又以每平方米25000元的價(jià)格買下市中心一個(gè)SHOPPINGMALL里35平方米的旺鋪。林先生付了一半的首付，剩下一半分10年按揭。本來林先生已經(jīng)找好了一個(gè)開快餐店的租客，談好租金每月10000元。沒想到開發(fā)商遲了一年多交房，租客看看不對(duì)就付了違約金逃掉了。后來雖然交房了，但只有一樓周圍一圈開起來，2樓3樓全部空關(guān)。林先生好歹找到了一個(gè)賣土耳其烤肉的商家，每月8000元租金簽了3年，連按揭款都抵不了。即便如此，那個(gè)租客每天的營業(yè)額也就300元左右。現(xiàn)在，林先生已經(jīng)不再做“一鋪養(yǎng)三代”的夢了，投資不利就是場噩夢。他說，還不如買幾套好點(diǎn)的住宅更省心。

　　“羊毛出在羊身上”

　　業(yè)內(nèi)流傳著這樣一句話：“做鋪的不買鋪，賣鋪的不做鋪。意思就是說真正做生意的人不會(huì)買鋪，只會(huì)租鋪經(jīng)營。他們認(rèn)為，與其把大量資金用于購買商鋪，還不如租鋪令資金周轉(zhuǎn)更靈活，同時(shí)，也能減少自己的資金壓力。而購買商鋪的人，則往往并不是自己在經(jīng)營，一般的目的是出租獲利。

　　這些買鋪人大多是在買鋪之前受了廣告與一些優(yōu)惠措施的引誘，殊不知羊毛出在羊身上，再大的優(yōu)惠都是出于自己的“口袋”。很多開發(fā)商為吸引客戶，將返租回報(bào)率由原來的6%至8%升到了8%至11%，返租年限也從原來的3年變成現(xiàn)在的10年。從表面上看，開發(fā)商開出的8%、10%甚至11%的售后包租收益率，投資者會(huì)大受其益，但實(shí)際上，開發(fā)商通過提高商鋪售價(jià)，已將今后要付給投資者的利息預(yù)提了出來，而收益率則是開發(fā)商掩人耳目獲取不義之財(cái)?shù)囊环N“財(cái)富密碼”。

　　除了這些，經(jīng)營中的風(fēng)險(xiǎn)又是無人能預(yù)料的。偉業(yè)商業(yè)顧問副總經(jīng)理牛力說，幾年前所有的人都認(rèn)為買商鋪是搖錢樹，而且還是源源不斷的長期收益�，F(xiàn)在，市場教會(huì)了大家另外一點(diǎn)———不是所有的商鋪都只贏不輸，弄不好會(huì)賠了自己的錢。要老少三代去償還商鋪的貸款。

　　破解神話———“一鋪養(yǎng)三代”

　　國際物業(yè)顧問戴德梁行年初發(fā)布的一份報(bào)告顯示，北京2007年進(jìn)入了有史以來最為集中的商鋪開業(yè)高峰期，本年度計(jì)劃開業(yè)之商鋪面積累計(jì)高達(dá)410萬平方米，形成所謂的“井噴”。今年商鋪供應(yīng)量將超過620萬平方米，而動(dòng)輒數(shù)萬甚至數(shù)十萬平方米的商業(yè)面積也在推高北京商業(yè)地產(chǎn)的空置率，預(yù)計(jì)今年空置率將超過52%。

　　可見，商鋪投資也不是就此捧上了“金飯碗”，商鋪投資的復(fù)雜性，投資價(jià)值組成、投資回報(bào)所需的技術(shù)條件等等，都需要投資者有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。很多商業(yè)在銷售時(shí)熱熱鬧鬧，給人一派紙醉金迷的迷幻氣息；然而到開始運(yùn)營很長一段時(shí)間后，卻仍是蕭條。即使過了正常的1-2年養(yǎng)鋪期，也看不到希望在哪里。

　　“雖然目前北京商鋪已經(jīng)達(dá)到飽和，但我認(rèn)為這一市場最嚴(yán)重的問題還不是供大于求的問題。”牛力表示，租金和房價(jià)脫離市場，價(jià)格被人為拉高，“二房東”的存在使京城商鋪虛熱問題更加復(fù)雜化。在北京，很多投資者高價(jià)買過商鋪后，實(shí)際上很難掙到錢，也就是開發(fā)商透支了商鋪中的大部分利潤。

　　商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存在斷層

　　發(fā)達(dá)國家對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)有嚴(yán)格的規(guī)劃和審批程序，而我國在這方面有所欠缺，使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)處于無序發(fā)展?fàn)顟B(tài)。另外，從開發(fā)商的角度看，相當(dāng)一部分開發(fā)商是從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型而來，他們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)特性存在理解上的偏頗。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式應(yīng)該是先招商后開發(fā)，這一點(diǎn)和住宅有所不同；而在經(jīng)營模式上，商業(yè)樓盤多以銷售為主，而非租賃；第三在融資模式上，商業(yè)地產(chǎn)更多的依賴于基金的支持，也就是長期的資本支持，而非快速收回的銀行融資。

　　中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平指出目前存在于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營中幾個(gè)不良現(xiàn)象：

　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中存在過分概念炒作行為。從其他物業(yè)開發(fā)沿襲而來的炒作行為，對(duì)商家的招商基本上

　　不會(huì)產(chǎn)生太大影響。經(jīng)營者更多的會(huì)根據(jù)自身的經(jīng)營能力來測算租金的高低以及商業(yè)物業(yè)的價(jià)值，而非依據(jù)廣告炒作，但是中小投資者往往容易被誤導(dǎo)。

　　商業(yè)地產(chǎn)要價(jià)過高。許多開發(fā)商沒有為商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營者、投資者留下一個(gè)合理的獲利空間，而把風(fēng)險(xiǎn)留給投資者。商業(yè)物業(yè)環(huán)境是需要慢慢培養(yǎng)的，不可能在短期內(nèi)一下形成，而在其出現(xiàn)繁榮局面之前，很多投資者，尤其中小投資者根本就沒有抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

　　商業(yè)產(chǎn)權(quán)過于多樣化。多樣化產(chǎn)權(quán)不利于統(tǒng)一規(guī)劃和定位，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)分割出現(xiàn)問題。

　　最后他表示，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的“三高”行業(yè)。獲得高回報(bào)的前提是首先通過高風(fēng)險(xiǎn)、高投資兩關(guān)。而投資者也要從未來城市的總體規(guī)劃著眼，在一個(gè)大的著眼點(diǎn)上考慮商業(yè)物業(yè)的價(jià)值，從而保持理性投資。

　　什么樣的商鋪才能一鋪養(yǎng)三代

　　商鋪投資炙手可熱，一直處于高速、繁榮的發(fā)展階段，溫州、廣州、上海的“炒鋪”非常紅火。俗話說“一鋪養(yǎng)三代”，什么樣的商鋪具有好的投資價(jià)值呢？

　　周邊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

　　產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與職業(yè)或行業(yè)類別比例是相輔相成的。商鋪區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)，第三產(chǎn)業(yè)比重的增加會(huì)造成商鋪區(qū)域?qū)�金融服�?wù)等產(chǎn)業(yè)的需求。商圈內(nèi)產(chǎn)業(yè)的遷移，會(huì)帶來人口的遷移。

　　商情因子

　　指商鋪所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境、商業(yè)競爭狀態(tài)及所吸引的主要客戶群的規(guī)模及覆蓋范圍等。商鋪區(qū)域內(nèi)居住人口從事的職業(yè)和行業(yè)直接影響商鋪周邊市場消費(fèi)。例如新的高檔商品房區(qū)域內(nèi)高級(jí)白領(lǐng)人口比例高，其市場消費(fèi)就高。

　　交通條件

　　交通條件往往意味著可能到訪客流量的潛力�？土髁繉�(duì)于商鋪的價(jià)值至關(guān)重要。說到流量無非是固定人流、流動(dòng)人流、客運(yùn)流、貨運(yùn)流，真正支撐商鋪的是固定人流，其次是流動(dòng)人流、客運(yùn)流（公交站、地鐵站等）。貨運(yùn)流對(duì)商鋪沒有任何幫助。商情因子闡釋的是商鋪所在地區(qū)的“宏觀”商業(yè)狀況，但客流量則是針對(duì)商鋪價(jià)值的“微觀”量化。

　　可視性因子

　　商鋪的“可視性”指經(jīng)過建筑師創(chuàng)造性的設(shè)計(jì)，最大限度使得盡可能多的商鋪在平面、立面范圍內(nèi)極容易被消費(fèi)者看到。

　　樓層

　　商鋪所在的樓層對(duì)商鋪價(jià)值的影響力不小，一層的商鋪無論是租金還是售價(jià)都要比二層、三層的商鋪高出很多。

　　硬件條件

　　商鋪的硬件條件具體指商鋪的設(shè)計(jì)和能源狀況等，包括面寬、進(jìn)深、層高及對(duì)消費(fèi)者的有效引導(dǎo)，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等技術(shù)性內(nèi)容，以上因素對(duì)商鋪的功能影響很大。

　　周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢

　　商鋪價(jià)值提升是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展的狀況及趨勢將對(duì)商鋪的價(jià)值起到核心作用。