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    （原標(biāo)題：買房如何避免“踩坑”？ 曾亞敏）

    一年一度的“3.15消費者權(quán)益保護日”又將來臨，各類投訴也多了起來，房產(chǎn)也不例外。根據(jù)全國消協(xié)組織公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020年房屋及建材類投訴量共31084件，房屋裝修類8495件，建筑質(zhì)量、精裝修和合同陷阱等問題都是投訴的焦點問題。

    房產(chǎn)維權(quán)，有的雖然能夠解決，卻也需要花費購房者大量的時間財力成本，讓人身心俱疲。

    因此，有人把買房比作一場“游戲”，一路升級“打怪”，最終才能順利住進心儀好房。那么，在買房過程中購房者應(yīng)該注意哪些問題，才能不“踩坑”呢？

    房屋常見的幾類問題 大家要留心

    有交易就難免有糾紛，商品房買賣市場上維權(quán)案例不少，維權(quán)時間線也有所提前，以往的“交付維權(quán)”，慢慢變成了“買房維權(quán)”，問題層出不窮。據(jù)不完全統(tǒng)計，新房維權(quán)普遍涉及的問題有虛假宣傳、延期交房、房屋質(zhì)量等，每一件都能夠成為安居路上的糟心事。

    “房屋質(zhì)量問題，按性質(zhì)和程度大體可以分為三類：一是房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題，如地基、承重墻等部位出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性迸裂、傾斜、坍塌等；二是影響正常使用的嚴重質(zhì)量問題，如不能正常供水、供電等；三是其他一般質(zhì)量問題，如門窗等五金件質(zhì)量不合格，房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等。”浙江浙杭律師事務(wù)所專職律師游美琴解釋道。

    北京大成（杭州）律師事務(wù)所高級合伙人周朝魁認為，虛假宣傳也常被人談及。開發(fā)商為銷售房屋，通常會通過多種渠道、多種方式對所開發(fā)房屋進行宣傳。在各種類型的樓盤中，尤其是期房，因其尚未建設(shè)完成，并無實物可供購房人參考，此時宣傳資料的描述或是銷售人員的講解就會對購房人買房產(chǎn)生決定性的作用。但是部分開發(fā)商出于自身利益的考量，對于宣傳資料或銷售人員作出的允諾，或是不予寫入《商品房買賣合同》，或是在實際施工或交房過程中不予兌現(xiàn)，導(dǎo)致購房人的期望最終落空。

    “另外，購房合同是開發(fā)商與購房人之間關(guān)于房屋買賣最為重要的契約憑證，常見的‘陷阱’例如產(chǎn)權(quán)歸屬不明確、口頭承諾不落實、違約責(zé)任不明確、交房節(jié)點不明確等。”

    做好實地探查“功課” 理性分析后再入手

    目前杭州新房市場熱度頗高，很多人甚至沒來得及認真審視房子本身，就被中簽率牽著鼻子走，抱著先搖了再說的心態(tài)，扎堆在各大購房群里，隨時準備登記搖號。而這樣的情況，無疑導(dǎo)致購房者容易忽略房子本身。

    為此，浙江金道律師事務(wù)所馬煜琴律師提示說，大眾在買房前需實地了解房屋情況，認真查看樣板間。比如房屋學(xué)區(qū)、周邊規(guī)劃、裝修情況等，不盲目聽信銷售人員的宣傳，進行多方核實確認。周朝魁律師也表示，需謹慎辨別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的廣告宣傳以及銷售人員的口頭承諾。無法確定宣傳和承諾是否能夠兌現(xiàn)的，最好要求開發(fā)企業(yè)以書面合同形式予以確定。購房人需仔細確認商品房買賣合同、選擇性條款和合同附加條款（補充協(xié)議）中載明的數(shù)字、時間、要求等是否存在錯填、漏填等情況。

    “選擇口碑較好的開發(fā)商也尤其重要。市場上不同開發(fā)商不同樓盤的房屋質(zhì)量的確參差不齊，選擇較好口碑的開發(fā)商一定程度上保障房屋質(zhì)量，即使遇到問題通常能較為順利解決。另外，如果購買預(yù)售房屋，大型開發(fā)商有良好的資金周轉(zhuǎn)能力，比較小概率出現(xiàn)因資金不足而導(dǎo)致工程爛尾、延遲交房的行為。”馬煜琴說道。

    除了新建商品房，二手房交易也頗為頻繁，市場上“一房二賣”“房財兩空”等現(xiàn)象偶有出現(xiàn)。多位律師提示，購房者在購買二手房時需查看目標(biāo)房屋是否存在權(quán)屬瑕疵，比如目標(biāo)房屋上存在抵押、查封、租賃等情形，具體可以到房產(chǎn)部門查詢相關(guān)檔案，或者直接查看不動產(chǎn)權(quán)證上的“他項權(quán)”內(nèi)容。

    豪世華邦品牌總監(jiān)劉輝強調(diào)，二手房交易常見的是履約糾紛。業(yè)主如果要拿賣房的錢去買下一套房產(chǎn)，建議尾款拿到再去下一套簽約，或者明確尾款時間和責(zé)任。購房者貸款資質(zhì)需要提前去銀行審核，避險無法放貸造成的違約。另外，帶家電、裝修的房子建議把相應(yīng)的品牌、規(guī)格寫清楚，避免交房時產(chǎn)生問題。

    遇到房屋質(zhì)量問題 該如何維護合法權(quán)益？

    如果在買房過程中已經(jīng)非常謹慎，但等到交房時還是出現(xiàn)了各類問題，也不要過于焦慮，購房者可尋求法律手段維護自己的合法權(quán)益。

    游美琴律師提示說，若房屋質(zhì)量驗收不合格，應(yīng)收集房屋的質(zhì)量驗收記錄，監(jiān)理、設(shè)計、施工等單位出具的質(zhì)量驗收結(jié)論等。若房屋質(zhì)量問題嚴重影響居住的，應(yīng)收集影響居住的原因證據(jù)以及嚴重性的證據(jù)，必要時應(yīng)先委托鑒定機構(gòu)進行鑒定。若是一般質(zhì)量問題，應(yīng)收集相關(guān)質(zhì)量問題存在的證據(jù)，以及因質(zhì)量問題造成的損失。

    而對于不同類型房屋質(zhì)量問題，應(yīng)做好區(qū)分后予以不同處理方式。第一，根本質(zhì)量不合格，如房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，買受人一般可以解除合同并且要求賠償損失。

    第二，房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，法律容許購房者解除合同并且要求賠償損失。如果購房者認為，要求賣房人進行修復(fù)并且承擔(dān)由于修復(fù)造成的交付遲延的責(zé)任或者賠償其他損失更為合算的時候，也可以要求修復(fù)。當(dāng)然，切記及時保留照片、聊天記錄等憑證。現(xiàn)在也有很多專業(yè)的驗房公司，如果對驗房不了解的話也可以請他們來幫忙驗房。

    第三，其他質(zhì)量問題，由于未對居住使用造成嚴重影響，只能要求賣房人進行修復(fù)并且賠償損失，不能要求退房。對于不需要修復(fù)的質(zhì)量缺陷，購房人可以要求開發(fā)商賠償因存在質(zhì)量缺陷而造成的房屋價值的貶值損失。如果遇到這些小的質(zhì)量瑕疵問題，比如空鼓、墻紙發(fā)霉、衛(wèi)生間漏水、粉飾層脫落、移門脫落，一般直接報修物業(yè)或者開發(fā)商處理即可。