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    隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)增長。規(guī)模的快速增長也為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)帶來整體供給過剩的問題，市場競爭逐漸加劇，開發(fā)投資規(guī)模增速開始放緩。同時(shí)，受下游供需結(jié)構(gòu)影響和部分地區(qū)調(diào)控趨嚴(yán)等政策影響，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)明顯的區(qū)域和業(yè)態(tài)分化。

    由于商業(yè)地產(chǎn)具有商業(yè)、地產(chǎn)和投資多重屬性，與一般住宅地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作鏈條長，前期投資大，投資回報(bào)期長，需要較強(qiáng)的專業(yè)管理能力。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營企業(yè)在市場競爭中越來越注重規(guī)模及運(yùn)營質(zhì)量對企業(yè)綜合競爭力的影響。當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)主要存在四大問題，具體如下。

    一是商業(yè)地產(chǎn)存量大，同質(zhì)化競爭激烈。截至2017年11月底，全國待售商辦用房合計(jì)18964萬平方米，其中待售辦公樓3546萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房15418萬平方米，商辦用房整體存量規(guī)模大。前期商業(yè)地產(chǎn)投資過熱，行業(yè)參與者較多，部分進(jìn)入的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商缺乏對項(xiàng)目定位、品牌運(yùn)營、物業(yè)管理、資本運(yùn)作等多個(gè)環(huán)節(jié)的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，盲目追求開發(fā)規(guī)模，導(dǎo)致很多城市熱點(diǎn)區(qū)域類似的商業(yè)項(xiàng)目扎堆入市，產(chǎn)生惡性競爭，影響商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。

    二是電商迅速發(fā)展沖擊傳統(tǒng)實(shí)體商業(yè)運(yùn)營。在電子商務(wù)行業(yè)的沖擊下，傳統(tǒng)實(shí)體商業(yè)出租率和租金水平都受到一定影響，對商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營提出了更高的挑戰(zhàn)。

    三是專業(yè)運(yùn)營管理人才和團(tuán)隊(duì)緊缺。商業(yè)地產(chǎn)投資鏈條長、環(huán)節(jié)多、管理復(fù)雜，對運(yùn)營管理的專業(yè)度要求很高，前期規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、招商宣傳、運(yùn)營管理等各個(gè)方面對人才和團(tuán)隊(duì)的需求突出，但受限于境內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時(shí)間短、成熟度低，行業(yè)中專業(yè)人才積累少，專業(yè)團(tuán)隊(duì)稀缺，相較于境外成熟商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商呈現(xiàn)一定的競爭劣勢，不利于行業(yè)未來的長期發(fā)展。

    四是融資渠道有限制約企業(yè)開發(fā)經(jīng)營。開發(fā)商的融資渠道和融資成本對于初始投資規(guī)模大、投資回收期長的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目影響極大。發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)十分注重對外部資金的引進(jìn)和利用，通過房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）、私募基金、產(chǎn)業(yè)基金等多樣化的融資渠道解決資金沉淀大、周轉(zhuǎn)緩慢等問題。而中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商主要是從住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)換過來，融資渠道仍然以銀行貸款為主，較為有限。2016年10月，國家發(fā)改委下發(fā)了《關(guān)于企業(yè)債券審核落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策的意見》，要求嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資用于商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目。進(jìn)入2017年，證監(jiān)會(huì)修訂相關(guān)細(xì)則，規(guī)定上市公司融資后18個(gè)月內(nèi)不能啟動(dòng)再融資，次新股再融資將受限。隨著調(diào)控政策逐漸收緊房企融資，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營將會(huì)受到制約。

    展望未來，專家認(rèn)為，在租購并舉新政策的推動(dòng)和商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的發(fā)展下，我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營效率將得到提升，逐漸由重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變，同時(shí)零售物業(yè)、聯(lián)合辦公領(lǐng)域的探索創(chuàng)新也值得期待。

    進(jìn)入2018年，根據(jù)有關(guān)部署，我國將深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。大力發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，在人口凈流入的大中城市加快培育和發(fā)展住房租賃市場，推進(jìn)國有租賃企業(yè)的建設(shè)，充分發(fā)揮對市場的引領(lǐng)、規(guī)范、激活和調(diào)控作用。租購并舉政策不但可以緩解人口凈流入規(guī)模大的部分城市住房需求難以滿足的問題，抑制房價(jià)持續(xù)上漲，同時(shí)通過改造商業(yè)用房，盤活閑置用地，也可以有效地提高商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營效率，緩解行業(yè)供給過剩和同質(zhì)化競爭情況。

    在融資渠道逐漸收緊的過程中，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不斷探索創(chuàng)新的金融工具。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營企業(yè)由重資產(chǎn)經(jīng)營模式逐漸向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變，激發(fā)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營企業(yè)的經(jīng)營活力。（原標(biāo)題：新政有望緩解商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化競爭 記者：周雪松）