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     摘要：一位與大摩等外資基金接觸甚密的五大行投資部人士解釋:“大摩對(duì)中國(guó)市場(chǎng)，處在慢慢全面調(diào)整的階段，尤其是其投資團(tuán)隊(duì)及投資策略，正在進(jìn)行調(diào)整，至今尚未成型。”
多個(gè)背后隱藏著大摩（即摩根士丹利）身影的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，今年將陸續(xù)開(kāi)業(yè)。而一直站在大摩中國(guó)投資公開(kāi)層面的旗下高檔住宅物業(yè)，也已調(diào)整出售策略，引入專業(yè)管理公司轉(zhuǎn)售為租。一位與大摩等外資基金接觸甚密的五大行投資部人士解釋:“大摩對(duì)中國(guó)市場(chǎng)，處在慢慢全面調(diào)整的階段，尤其是其投資團(tuán)隊(duì)及投資策略，正在進(jìn)行調(diào)整，至今尚未成型。”

    大摩重金投入商業(yè)地產(chǎn)

    《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》報(bào)道，上海浦東新區(qū)金橋，金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)，作為浦東新區(qū)重點(diǎn)推進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，地處金橋路與張楊路交匯口，項(xiàng)目總占地近6萬(wàn)平方米，總建筑體量達(dá)18萬(wàn)平方米，位于軌交六號(hào)線云山路站與金橋路站之間，為目前沿線唯一的大型商業(yè)中心。

    據(jù)本報(bào)記者了解，金橋國(guó)際項(xiàng)目由香港崇邦集團(tuán)和摩根士丹利共同投資發(fā)展，項(xiàng)目具體運(yùn)作主要由崇邦集團(tuán)團(tuán)隊(duì)推進(jìn)，大摩則扮演了幕后投資者的角色。

    “這是公司在上海運(yùn)作的第二個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，公司成立于2003年，股東包括香港安泰集團(tuán)、信興集團(tuán)、偉新集團(tuán)、Timezone國(guó)際和新加坡和美集團(tuán)。管理層由資深房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)人士組成。”崇邦集團(tuán)副總裁梁美芬稱，崇邦專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的特點(diǎn)，正是當(dāng)初作為土地?fù)碛蟹?mdash;—大摩引入崇邦合作的關(guān)鍵。

    金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)總投資高達(dá)20億元，目前已完成主體建設(shè)，預(yù)計(jì)今年9月投入運(yùn)營(yíng)。

    “大摩處于控股地位。”梁美芬并未透露雙方的具體持股比例。事實(shí)是，2006年6月，大摩斥資5.9億元購(gòu)入該項(xiàng)目前身埃蒙頓假日廣場(chǎng)，包括上海城投置地(集團(tuán))所持的30%股權(quán)以及上海新達(dá)安投資所持的70%股權(quán)。

    上海以外，大摩其實(shí)已在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域投入重金:蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)蘇州印象城;鄭州印象城;杭州浙江大學(xué)紫荊港校區(qū)和新興住宅區(qū)、杭州印象城。這三大大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，幕后老板之一正是大摩。

    據(jù)記者了解，印象城是深圳格瑞企業(yè)管理咨詢有限公司（以下簡(jiǎn)稱“格瑞”）在中國(guó)投資的大型連鎖購(gòu)物中心項(xiàng)目的統(tǒng)一命名。而格瑞由國(guó)際地產(chǎn)投資界巨頭——美國(guó)西蒙地產(chǎn)集團(tuán)、摩根士丹利房產(chǎn)基金與深國(guó)投商用置業(yè)有限公司共同出資建立。

    上述三大項(xiàng)目，則是格瑞自2006年投資開(kāi)發(fā)至今。

    格瑞方面有關(guān)人士表示，印象城系列將以長(zhǎng)三角地區(qū)為核心擴(kuò)散至中西部乃至全國(guó)市場(chǎng)。目前在中國(guó)投資的第一批大型購(gòu)物中心分別是常熟、鄭州、蘇州、杭州格瑞印象城，總投資額近30億元人民幣。

    格瑞管理層還透露，公司在常熟印象城之外后期重點(diǎn)布局杭州、蘇州等長(zhǎng)三角重鎮(zhèn)，此外公司高層也預(yù)見(jiàn)到中西部地區(qū)未來(lái)的發(fā)展?jié)摿�，以鄭州印象城為代表的新�?xiàng)目將試水這巨大的市場(chǎng)，根據(jù)其情況將決定后期在中西部地區(qū)的規(guī)劃布局。

    長(zhǎng)線思維

    仲量聯(lián)行相關(guān)報(bào)告指出，商鋪將成為2009年租金最穩(wěn)定的物業(yè)類別，雖然其他類型物業(yè)的租金都已開(kāi)始下降，商鋪?zhàn)饨鹑岳^續(xù)保持增長(zhǎng)。

    種種跡象表明，大摩的中國(guó)投資轉(zhuǎn)向長(zhǎng)線收租，此前急于拋售中國(guó)部分物業(yè)回籠資金的姿態(tài)已明顯調(diào)整。

    6月1日，亞洲服務(wù)式住宅投資商莎瑪（Shama）宣布，于上海推出兩個(gè)全新住宅項(xiàng)目——莎瑪世紀(jì)公園及莎瑪Luxe華山。其實(shí)，涉及的兩個(gè)物業(yè)正是大摩旗下基金在上海主要投資高檔住宅投資——陸家嘴中央公寓和華山夏都。

    而從去年底以來(lái)，大摩對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目是出售套現(xiàn)的姿態(tài)，有些出人意料的是，半年之后，兩項(xiàng)目搖身一變轉(zhuǎn)售為租。

    對(duì)此，業(yè)內(nèi)的判斷是，一是長(zhǎng)期未能出售，二是隨著中國(guó)樓市回暖和上海高檔租賃公寓市場(chǎng)的未來(lái)空間利好不斷，大摩作出了最新調(diào)整。

    “在我們這個(gè)圈子里，從來(lái)沒(méi)有說(shuō)過(guò)大摩要從中國(guó)樓市撤退，此前的出售等動(dòng)作，僅僅是其中國(guó)投資策略的微調(diào)而已，與旗下各種風(fēng)格不同、目標(biāo)不同的房地產(chǎn)基金特點(diǎn)有關(guān)。”上述這位五大行投資部的知情人士坦言。

    “不過(guò)，金融危機(jī)和中國(guó)投資團(tuán)隊(duì)人員問(wèn)題的影響下，大摩中國(guó)投資策略確實(shí)在調(diào)整，從人員團(tuán)隊(duì)和物業(yè)策略多方面進(jìn)行，目前尚未塵埃落定。”該人士透露。