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    隨著杭州住宅的銷售紅火，酒店式公寓眼下也成了投資客的“香餑餑”。然而數(shù)據(jù)顯示，目前市場(chǎng)上酒店式公寓可售套數(shù)并不多，優(yōu)質(zhì)酒店式公寓更是稀少，并且在二手房市場(chǎng)上，房東也開始惜售。那么，如果在現(xiàn)有市場(chǎng)下挑選可投資的酒店式公寓呢？時(shí)報(bào)記者為你支招。

    酒店式公寓庫(kù)存告急

    據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，至10月末，杭州市區(qū)（八區(qū)）范圍內(nèi)成交酒店式公寓34493套，超過另外兩類投資產(chǎn)品商鋪和寫字樓成交量總和的2倍。作為更為純粹的投資類產(chǎn)品，酒店式公寓的去化周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商業(yè)和辦公類產(chǎn)品。其中，余杭區(qū)的酒店式公寓近兩個(gè)月的去化周期相比主城區(qū)和蕭山區(qū)更低。一房難求已不限于住宅范圍，優(yōu)質(zhì)的酒店式公寓同樣難求。

    短期來看，酒店式公寓的供應(yīng)也不樂觀。據(jù)杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月杭州各類物業(yè)供應(yīng)量均下跌，辦公下跌17%、住宅下跌39%、商業(yè)下跌44%，其中酒店式公寓下跌幅度最大，達(dá)到了49%。截至10月末，杭州八區(qū)內(nèi)酒店式公寓的顯性庫(kù)存量約為83萬(wàn)㎡、13625套。

    二手市場(chǎng)房東“惜售”

    據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2016年杭州市區(qū)（八區(qū)）新建的酒店式公寓成交近4萬(wàn)套，截至今年11月中旬，成交約3.5萬(wàn)套，預(yù)計(jì)全年成交量與上年基本持平。目前有庫(kù)存量的酒店式公寓項(xiàng)目有190個(gè)左右，但單盤庫(kù)存量不超過10套的約有一半，超過百套的項(xiàng)目?jī)H有34個(gè)，其中還有自持、抵押等無(wú)法出售的情況。

    在二手房市場(chǎng)，酒店式公寓的需求量也在增加，一些口碑較好的酒店式公寓項(xiàng)目一交付，即有投資客開始關(guān)注。如未來科技城的EFC，酒店式公寓在上個(gè)月交付后，“2.6萬(wàn)元賣不賣”的中介電話蜂擁而至，面對(duì)這樣1.5倍（對(duì)比購(gòu)置時(shí)）的變現(xiàn)誘惑，絕大多數(shù)業(yè)主卻選擇了將物業(yè)回租。據(jù)了解，目前澳美國(guó)際公寓給出的回租價(jià)格最高已達(dá)3500元/套/月。成為看好區(qū)域發(fā)展、看好租售并舉后而“不舍得賣”的業(yè)主目前最佳的選擇。

    這與過去幾年，二手酒店式公寓不好賣的境況大相徑庭，“從不好變現(xiàn)到不舍得賣”成為酒店式公寓市場(chǎng)開始分化的一個(gè)標(biāo)志。今年上半年EFC推售的酒店服務(wù)公寓價(jià)格最高已達(dá)28000元/㎡，不少業(yè)主表示“即使以這個(gè)價(jià)格賣了，恐怕也不一定能買得到一套新的EFC了”。這是酒店式公寓市場(chǎng)開始分化的一個(gè)標(biāo)志，也是優(yōu)質(zhì)酒店式公寓投資價(jià)值的凸顯。

    租金回報(bào)率是投資關(guān)鍵

    那么，如何選擇優(yōu)質(zhì)酒店式公寓作為長(zhǎng)期投資項(xiàng)目呢？標(biāo)準(zhǔn)無(wú)疑就是租金回報(bào)率。而租金回報(bào)率可以從以下三個(gè)方面進(jìn)行考量。

    首先是大方向向產(chǎn)業(yè)新城靠攏。以近兩年的杭州租賃市場(chǎng)來看，酒店式公寓的租金回報(bào)率最高的兩個(gè)區(qū)域，無(wú)疑是濱江和未來科技城，一般可達(dá)到5%-8%。兩區(qū)域均屬高新產(chǎn)業(yè)人口聚集區(qū)，有產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入、且這些群體平均薪資水平較高、追求生活質(zhì)量。在這樣的區(qū)域，酒店式公寓無(wú)論是出租率還是租金水平都更有保障。

    其次，地鐵、商業(yè)不可或缺。在地鐵即將成網(wǎng)的杭州，乘坐地鐵將是多數(shù)上班族未來首選的出行方式，沿地鐵線買房、租房已成共識(shí)。而商業(yè)配套齊全的區(qū)域，不但空置率低，租金也更有底氣。這也是成功投資酒店式公寓不可或缺的要素。

    最后要看租金回報(bào)率是否可持續(xù)成長(zhǎng)。酒店式公寓所處位置的通達(dá)性良好、生活配套齊全，或許能滿足當(dāng)下的租金回報(bào)率，但設(shè)計(jì)領(lǐng)先是產(chǎn)品長(zhǎng)久“保鮮”、確定未來保障的“硬實(shí)力”。一個(gè)樓盤能否跑贏大市，除了本身的品質(zhì)之外，物業(yè)管理的水準(zhǔn)極為重要，這是讓你的房子始終有個(gè)“好賣相”的關(guān)鍵所在。酒店式公寓亦如此，人來人往數(shù)年之后，能否通過專業(yè)的管理保持一個(gè)“好賣相”是租金回報(bào)率維持在較高水平的“軟實(shí)力”。如EFC萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際，分別引進(jìn)美國(guó)萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)旗下高端服務(wù)式公寓品牌——萬(wàn)豪行政公寓服務(wù)和澳美酒店公寓。這樣一來，在滿足區(qū)域內(nèi)高端租客需求的同時(shí)，也很好地考慮到了業(yè)主的持有收益。這對(duì)于項(xiàng)目本身和區(qū)域都有極高的附加值增益，對(duì)于持有者本身而言，這或許就是給未來的保障。（原標(biāo)題：杭州酒店式公寓庫(kù)存告急？ 記者：鄢琴）