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　　今年以來(lái)，杭州樓市處于限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限預(yù)售證、利率上浮等多重調(diào)控之下，住宅成交量依舊高位運(yùn)行，供需矛盾突出，甚至出現(xiàn)了買(mǎi)房托關(guān)系、拼首付等現(xiàn)象，不少購(gòu)房者苦于買(mǎi)不到房。

　　不過(guò)，近日杭州土地政策取消“現(xiàn)房銷(xiāo)售”，并加大土地供應(yīng)和出讓速度，而全國(guó)金融工作會(huì)議也明確強(qiáng)調(diào)要防范金融風(fēng)險(xiǎn)，讓人嗅到下半年樓市變化的可能性。

　　“下半年杭州樓市會(huì)怎么樣？還能買(mǎi)房么？”對(duì)購(gòu)房者而言，入市需求依然強(qiáng)烈，但在“房票金貴”的當(dāng)下，買(mǎi)房會(huì)更加慎重。而在買(mǎi)房之前，我們首先要弄清楚市場(chǎng)下半年的幾個(gè)問(wèn)題：比如：未來(lái)庫(kù)存量是否有更多補(bǔ)充？新房?jī)r(jià)格會(huì)怎么走？土地市場(chǎng)是否會(huì)降溫？二手房會(huì)不會(huì)繼續(xù)漲？

　　下半年新增供應(yīng)中等偏緊
　　剛需房源緊缺，高端改善充裕

　　透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至7月19日，杭州市（含富陽(yáng)）住宅庫(kù)存為35313套，再加上網(wǎng)簽受限制，實(shí)際庫(kù)存可能還要少。而中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年杭州市（含富陽(yáng)）住宅成交50666套，按照這個(gè)速度，現(xiàn)在這點(diǎn)存貨半年不到就能賣(mài)完。從近幾個(gè)月單月上市房源量來(lái)看，基本維持在6500套左右，而月平均去化在8000套左右，也就是說(shuō)賣(mài)房速度已經(jīng)超過(guò)供應(yīng)速度。

　　當(dāng)然，庫(kù)存和需求都是動(dòng)態(tài)的。我們?cè)賮?lái)看看今年下半年的新增供應(yīng)量。據(jù)錢(qián)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，杭州下半年預(yù)計(jì)推出的新盤(pán)有60余個(gè)。按照現(xiàn)有的營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)速度，大量新盤(pán)基本要到9月份開(kāi)盤(pán)，還不排除部分樓盤(pán)延后開(kāi)盤(pán)。據(jù)此判斷，下半年確定能夠轉(zhuǎn)化為新增供應(yīng)的也就是40個(gè)樓盤(pán)左右，按每個(gè)樓盤(pán)平均300套房源的供應(yīng)量來(lái)看，這些首開(kāi)樓盤(pán)也只能提供12000多套房源。

　　還有些很難統(tǒng)計(jì)的續(xù)推房源。這些供應(yīng)量取決于每個(gè)房企不同的市場(chǎng)預(yù)判和策略。

　　“盡管下半年有些項(xiàng)目能達(dá)到預(yù)售條件，但在調(diào)控環(huán)境之下，房企惜售情緒明顯，而購(gòu)房者尤其是投資者熱情高漲，供需矛盾仍舊突出。”浙江中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕表示，下半年這種供求關(guān)系的緊張仍將持續(xù)。

　　透明售房研究院院長(zhǎng)方張接進(jìn)一步闡釋了杭州樓市未來(lái)的供需關(guān)系：“就下半年而言，我們做過(guò)測(cè)算，新增供應(yīng)量整體上來(lái)說(shuō)中等偏緊，不會(huì)出現(xiàn)‘供應(yīng)荒’，不過(guò)結(jié)構(gòu)上存有不平衡，主城區(qū)和余杭區(qū)總量偏緊，蕭山總量富足；剛需房源供應(yīng)緊缺，高端改善房源供應(yīng)充足。”

　　據(jù)錢(qián)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，主城區(qū)下半年即將首次開(kāi)盤(pán)的20余個(gè)樓盤(pán)中，80%以上是中高端樓盤(pán)，單價(jià)基本在3萬(wàn)元/㎡以上。

　　據(jù)浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，在沒(méi)有新增供應(yīng)的情況下，明年這個(gè)時(shí)候包括丁橋、橋西、桃源、西溪、祥符、九堡、一橋南在內(nèi)的17個(gè)板塊供應(yīng)將枯竭。

　　“幸好杭州土地政策中現(xiàn)房銷(xiāo)售及時(shí)取消了，不然明年供應(yīng)不容樂(lè)觀(guān)。”一位房企老總表示。

　　土地供應(yīng)將放量
　　土地市場(chǎng)降溫可能性大

　　現(xiàn)有庫(kù)存確實(shí)有點(diǎn)捉襟見(jiàn)肘，未來(lái)供應(yīng)還是得取決于接下來(lái)的推地量。而光是看上半年土地出讓?zhuān)�許多地塊都出現(xiàn)現(xiàn)房銷(xiāo)售甚至自持，也就是說(shuō)至少要兩年才能流入市場(chǎng)。那么這部分的供應(yīng)顯然不足以解近渴。有數(shù)據(jù)顯示，上半年杭州八區(qū)的新增宅地為284萬(wàn)㎡，遠(yuǎn)低于去年同期的532萬(wàn)㎡。

　　就在7月12日，主城區(qū)一次性?huà)炫?宗涉宅用地，此次掛牌公告中，最醒目的一處：不再要求必須現(xiàn)房銷(xiāo)售。對(duì)此，專(zhuān)家解讀為增加短期內(nèi)的有效供應(yīng)。

　　不光如此，近日，杭州市國(guó)土資源局發(fā)布了《2017年~2019年杭州市區(qū)供應(yīng)三年滾動(dòng)計(jì)劃匯總表》。根據(jù)匯總表，2017年的杭州計(jì)劃出讓225宗地塊，截至現(xiàn)在，杭州僅出讓了59宗地塊。這意味著，如果按計(jì)劃表執(zhí)行，接下來(lái)的半年要出讓166宗地塊，相當(dāng)于平均每月28宗地塊的規(guī)模。

　　“加大土地供應(yīng)會(huì)是下半年杭州土地市場(chǎng)的主旋律。”荊海燕分析。

　　浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛則表示，加大土地供應(yīng)，既會(huì)在未來(lái)增加供應(yīng)量也會(huì)改變現(xiàn)在人們的預(yù)期，特別是開(kāi)發(fā)商預(yù)期的改變，如果他們知道后續(xù)有大量土地供應(yīng)，誰(shuí)也不愿意去拿高價(jià)地。“加上下半年金融嚴(yán)控，銀行縮表，房企借錢(qián)不易，土地市場(chǎng)降溫的可能性非常大。”

　　就普通購(gòu)房者而言，如果土地市場(chǎng)率先降溫，將直接影響到購(gòu)房預(yù)期，特別是帶有一些投資屬性的置業(yè)行為。“供應(yīng)量增加，地價(jià)平穩(wěn)，房?jī)r(jià)大漲的預(yù)期就會(huì)下降。”一位業(yè)內(nèi)人士預(yù)判。

　　下半年房?jī)r(jià)仍將被“穩(wěn)定”
　　買(mǎi)新房的窗口期猶在

　　中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，杭州主城區(qū)住宅成交均價(jià)為28223元/㎡，其中6月成交均價(jià)達(dá)到29478元/㎡，接近3萬(wàn)元/㎡。

　　本身供應(yīng)量就小，加上從去年開(kāi)始，一波漲幅后，主城區(qū)已經(jīng)沒(méi)有明顯的剛需板塊。目前看來(lái)，下沙、長(zhǎng)睦、三墩北以及丁橋還有3萬(wàn)元/㎡以下的房源可售，其余從單價(jià)來(lái)看，基本都屬于改善型樓盤(pán)。就庫(kù)存而言，下沙和丁橋基本都進(jìn)入二手房為主導(dǎo)的市場(chǎng)，只有三墩北和長(zhǎng)睦板塊尚有房源可挑。

　　從蕭山區(qū)最近兩個(gè)月的住宅成交數(shù)據(jù)來(lái)看，均價(jià)也基本突破2萬(wàn)元/㎡；就連余杭區(qū)，6月份的住宅成交均價(jià)也接近2萬(wàn)元/㎡。

　　“供求關(guān)系決定價(jià)格，下半年房?jī)r(jià)上漲壓力依然存在。”方張接說(shuō)。

　　另一方面，價(jià)格管控還將延續(xù)，下半年可以預(yù)期的是，熱門(mén)板塊熱門(mén)樓盤(pán)還是會(huì)頂著備案價(jià)賣(mài)房子。“價(jià)格還將被‘穩(wěn)定’。”丁建剛預(yù)計(jì)下半年價(jià)格大幅變化的可能性很小。

　　換句話(huà)說(shuō)，下半年購(gòu)房者買(mǎi)房的窗口期依舊還在，只是需要對(duì)買(mǎi)房的板塊做出重新評(píng)估。

　　二手房漲幅或追平新房
　　購(gòu)買(mǎi)新房更具性?xún)r(jià)比

　　7月18日出爐的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，杭州二手房的漲幅繼續(xù)遠(yuǎn)超新房。與2015年的房?jī)r(jià)基數(shù)相比，杭州新房漲了33.7%，二手房漲了30.5%，在新房限價(jià)背景下，下半年如不出意外，二手房?jī)r(jià)格將追平新房的漲幅。

　　而二手房市場(chǎng)上，已經(jīng)出現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象。據(jù)不少中介反映，因?yàn)樯习肽晖恋厥袌?chǎng)火熱，很多不缺錢(qián)的房東干脆撤下房源不賣(mài)了，給出的回復(fù)就是：周邊地價(jià)都那么高了，過(guò)幾個(gè)月說(shuō)不定能賣(mài)更高的價(jià)格。

　　“被限價(jià)的新房一房難求，很多人退而求其次轉(zhuǎn)向二手房，上半年二手房漲幅遠(yuǎn)大于新房。經(jīng)歷了兩年多的成交放量及調(diào)控影響后，二手房目前掛牌量縮量明顯，未來(lái)將依靠逐步進(jìn)入交付階段的次新房進(jìn)行補(bǔ)充。”荊海燕分析。

　　而杭州我愛(ài)我家品牌總監(jiān)周包軍則表示，下半年二手房市場(chǎng)的成交量會(huì)保持穩(wěn)定，供需關(guān)系緊張的局面很難有所改觀(guān)，但新增掛牌量，特別是次新房可能會(huì)增多，價(jià)格經(jīng)過(guò)前期幾輪的補(bǔ)漲后，上漲空間已經(jīng)有限，而房源變少也將成為新常態(tài)。

　　不過(guò)，當(dāng)土地供應(yīng)量加大，土地市場(chǎng)降溫，明年新房有效供應(yīng)增加，購(gòu)房者的預(yù)期會(huì)發(fā)生變化。尤其當(dāng)二手房漲幅追平新房后，新房的性?xún)r(jià)比會(huì)更高，購(gòu)房者也會(huì)回歸新房，二手房?jī)r(jià)也將自動(dòng)調(diào)節(jié)。（原標(biāo)題：下半年，杭州樓市吹什么風(fēng) 記者：孫晨）