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    2016年政策利好頻出，對酒店式公寓在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)大為促進。今年5月營改增，企業(yè)購買商業(yè)地產(chǎn)可抵稅；6月商改住，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，水電、稅費等減免，這對盤活存量商辦物業(yè)，解決庫存問題有很大助益。

    上半年酒店式公寓成交超13000套 為同期三倍

    據(jù)透明售房網(wǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年杭州全市商業(yè)地產(chǎn)共成交2.3萬套，較去年同期上漲133.5%。其中，杭州酒店式公寓成交13000多套，占商業(yè)地產(chǎn)總成交量的六成，是去年同期的3倍（2015年上半年成交4391套）。

    小戶型、低總價的酒店式公寓終于迎來一股投資熱潮。從總體市場表現(xiàn)來看，大型綜合體中的酒店式公寓產(chǎn)品仿佛更受市場青睞。

    濱江酒店式公寓火爆 租金上漲1100元/月

    在杭州眾多板塊中，濱江區(qū)酒店式公寓市場一直非�；鸨�。2016年上半年，濱江區(qū)多個項目的酒店式公寓成績表現(xiàn)突出，尤其是新項目去化堪稱“神速”。

    除了“賣”得快，濱江板塊酒店式公寓的租金也同樣“漲”得快。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，濱江區(qū)租金價格一路領(lǐng)先其他各城區(qū)，租金價格為4568元/月，同比漲幅達到25.29%，租金相當于漲了1100元/月。因為濱江區(qū)內(nèi)多為阿里巴巴、華為、�？低�視等大型企業(yè)，大批白領(lǐng)群體月收入可觀，完全有能力支撐起區(qū)域租金水平。

    類似于濱江、未來科技城這樣的區(qū)域，都屬于目前酒店式公寓的熱門板塊。因為這兩個區(qū)域都是高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，且有高知識、高收入的客群支撐，板塊的租金、投資回報率也都比較穩(wěn)定。特別是濱江，連續(xù)幾年都有比較好的漲勢，而未來科技城從整體上講還處于起步階段，但好產(chǎn)品還會持續(xù)發(fā)力。

    租金水平高、房價上漲快，都成為購房者更為看好酒店式公寓的原因。因為會投資酒店式公寓的人群不外乎看中兩點，一是投資總價，另一個就是投資回報率。從上半年成交較好的項目來看，低價型，門檻比較低的酒店式公寓，均成為手頭有閑散資金的購房者相對青睞的領(lǐng)域。

    臨平、下沙庫存量大

    除了濱江、未來科技城這樣新興崛起板塊，杭州還有不少板塊酒店式公寓供應(yīng)充足，但市場表現(xiàn)卻各有不同。

    根據(jù)騰訊大浙網(wǎng)統(tǒng)計，目前下沙酒店式公寓庫存壓力較大。

    據(jù)了解，下沙酒店式公寓的業(yè)主部分是高校學生，畢竟下沙大學城是杭州4個高教園區(qū)學校最多的一個，擁有龐大的學生群。他們之中很多人計劃畢業(yè)之后留在杭州，而且畢業(yè)后不會立馬成家立業(yè)，買套酒店式公寓居住是個合適的選擇。所以不少大學生在學校周邊買了酒店式公寓，用以出租或者自住。

    同時，大學生也是酒店式公寓的主要購買租住人群之一。除去一些學生在校期間租在校外，實習期或畢業(yè)季需要租房的學生也偏愛酒店式公寓。一來工作在下沙附近，住在學校周邊也較為方便；二來附近酒店式公寓多，租房價格比二手住宅相對低一點點，更受學生青睞。

    除了下沙以外，臨平也一直是酒店式公寓的飽和地帶，且目前投資回報前景不明朗。

    提升產(chǎn)業(yè)功能及后期服務(wù) 給酒店式公寓的投資性加碼

    如果分析杭州酒店式公寓的生存環(huán)境，大致可以總結(jié)為同類產(chǎn)品供應(yīng)量遠超過需求量、購房人群被住宅大量稀釋，品質(zhì)參差不齊、后期服務(wù)不及宣傳預期等等，這些都導致了酒店式公寓逐漸背離優(yōu)質(zhì)投資品范疇，以至于總體銷售形勢仍算不上樂觀。

    某開發(fā)商負責人坦言，杭州整體商務(wù)氛圍和產(chǎn)業(yè)功能沒有得到明顯的提升，是制約酒店式公寓發(fā)展的一大因素。在他看來，商業(yè)氛圍的發(fā)展狀況將直接關(guān)系到酒店式公寓客群的客群數(shù)量。

    “從這幾年的情況看，想要快速形成一個相對成熟的商業(yè)氛圍并非易事。拿錢江新城為例，即便各種利好加注在板塊內(nèi)，但這里的酒店式公寓的空置率依舊很高，而且租金水平漲幅較慢。”

    戴德梁行杭州公司董事湯耀光則認為杭州的酒店式公寓并不“純粹”，很大程度上源于開發(fā)商本意并不想涉及這類業(yè)態(tài)，但無奈在拿地的時候政府規(guī)定必須持有20%的比例，所以只能按規(guī)定行事，算是被動開發(fā)，最終找一個管理公司來運作。

    漢嘉地產(chǎn)顧問副總經(jīng)理陳煥春認為，酒店式公寓應(yīng)該從客戶的角度分為五類，即擠入型、投資兼自住、投資保值、投資兼收藏、豪宅替代品。但無論哪一類產(chǎn)品，最終的投資效果都是要落到未來租金的支撐上來體現(xiàn)的。“所以如果開發(fā)商要實現(xiàn)酒店式公寓的去化，還是要在以后的租賃市場上做文章”。

    酒店式公寓想要賣得好并不難，好產(chǎn)品、好地段，再加上相對實惠的總價，如果具備突出的產(chǎn)品優(yōu)勢以及精準的項目定位，總能取得不錯的銷售業(yè)績。

    王先生是一位標準的90后，因為積蓄有限，所以購買酒店式公寓成為他短期內(nèi)安家的不二選擇。“我最終買的是一個全裝全配的產(chǎn)品，本身是地鐵上蓋物業(yè)，而且根據(jù)規(guī)劃，健身中心、恒溫泳池、電影院、圖書館、視頻會議室、公眾廚房、餐廳、客廳和洗衣房等將會一應(yīng)俱全。最主要是項目所處板塊的租金回報率已經(jīng)在5%左右。”

    說白了，想要在存量巨大的酒店式公寓大軍中脫穎而出，“一技傍身”不可少。（原標題：上半年酒店式公寓成交超13000套 未來科技城、濱江成熱門投資區(qū)域 記者：田小園）